„Výborům by se mělo významně přidat“, říká Ing. Mgr. Jan Král

Jaké téma se nejvíce diskutuje v souvislosti s výbory? Čtěte rozhovor s Ing. Mgr. Janem Králem, výkonným ředitelem Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm. Vystudoval dvě fakulty, ekonomickou a právní. Má 2 děti, střídavě žije v Londýně a v Praze. Je vášnivým lukostřelcem.

Existuje něco jako specializace právní kanceláře?

Ano, samozřejmě. Je to stejné, jako když je lékař praktický a lékař kardiochirurg. Oba mají stejný titul MUDr., ale jen od jednoho bych si nechal udělat bypass na srdce.

K čemu je dobré vyhledávat právníky – specialisty?

Tím, že se na něco specializujete, odbavujete v dané oblasti více případů. My třeba prakticky neděláme trestní právo, rozvody a rodinné právo. Specializujeme se na konkrétní oblast práva spojenou s nemovitostmi, katastrálním zákonem a bytovým spoluvlastnictvím. Řekl bych, že jsme už řešili snad všechny možné kombinace problémů. I když jde mnohdy o stejný základ případu, žádný případ není úplně stejný. Vždy je na něj možné pohlížet jinak, a zde hraje významnou roli právě ona specializace. Jednu problematiku tak řešíme v jednom roce několikrát a vždy z jiného pohledu strany žalobce/žalovaného. To nám dává právě tu zkušenost, pro kterou k nám naši zákazníci chodí. Nezkoušíme, jestli něco vyjde. Výsledek sporu jsme schopní objektivně předpokládat na základě toho, že jsme v této situaci byli již mnohokrát.

Proč jste si vybrali specializaci právě na společenství vlastníků?

Protože je to trh, který v mnohém patří do minulého století, a prochází velmi dynamickým vývojem a změnami. Ty přímo či nepřímo nastartoval nový občanský zákoník. V těchto momentech, kdy se rodí tolik nových témat, je nutné právníků, advokátů a soudců.

Jak jsou na tom výbory společenství s odbornými znalostmi?

V následujících 10 letech nás čeká významná exekutivní a především generační obměna. Vše se bude předělávat, už nyní se mění přístup k financím vynakládaným společenstvími na správu společného majetku. Máme empiricky ověřeno, že výměnou nefunkčního výboru dojde k úspoře na poplatcích až o 30 %. A to je velký balík peněz v každé domácnosti, který může ročně zbýt na účtu každé rodiny. Výbory v tom starém podání jsou prakticky mrtvé a díky odpovědnost za ztráty a škody, které svou nevhodnou nebo neúplnou činností způsobily, je to tak trochu rituální sebevražda.

A jak jsou na tom správci a bytová družstva?

Správci, se kterými my spolupracujeme, udělali za posledních 5 let významný skok kupředu. Zde je asi nejviditelnější posun v oblasti úrovně servisu, modernizace a v investicích do technologií, které zjednodušují a zlevňují správu pro výbor, přeneseně tedy pro vlastníky. Už to zdaleka není jen o účetnictví a rozpočítávání nákladů. U družstev jsem poměrně rezervovanější. Jsou to mnohdy opravdu staré struktury, které v lecčem patří do minulého století. Do současnosti nepatří především mentálně. Mnohá družstva se transformují do role správců, ale úspěšná transformace je spíše výjimkou. Obvykle to končí na tom, že SVJ platí statisícové poplatky ročně, prakticky bez jakékoliv přidané hodnoty od družstva. Zde vidím největší revoluci, pokud družstva nedoženou soukromé progresivní správce. S generační výměnou členů výborů postupně zaniknou. Udrží se jich minimum.

Co je nejvíce diskutované téma současnosti?

Jednoznačně majetková odpovědnost členů výborů za škody a dále jejich odměny za vykonávání funkce. Jedno nemůže být bez druhého. A pokud ano, je to chyba. Výbor, resp. jeho členové, mají ze zákona odpovědnost, a tu nelze nijak sejmout. Ruku v ruce musí jít i odměna členům výboru, která toto nově zvýšené riziko odměňuje a do jisté míry kompenzuje. Výbor pracuje pro vlastníky, o tom není debata. Nemůžete ale na jedné straně chtít po členech výboru, aby svou práci dělali dobře a bez chyb, a pokud chybu a škodu udělají, aby ručili veškerým svým majetkem, a zároveň jim za tuto činnost nedat žádnou nebo jen směšně malou odměnu.

Navrhujete tedy, aby členové brali větší odměny?

Navrhovat nic nemusíme, ale jednotlivým společenstvím to doporučujeme. Výbory jsou majetkovou odpovědností v roli ředitelů firem s mnohamilionovými obraty, a vlastníci jsou akcionáři, kterým se ředitelé (výbory) zodpovídají. Ředitelé firem mají alespoň slušný, nadprůměrný plat, služební Audi, asistentku a parkovací místo označené svým jménem. Předsedové a členové výborů mnohdy nemají ani služební mobil nebo notebook. Sídlí a radí se různě po sklepech, ale odpovědnost za např. správný výběr dodavatele na výtah nebo správu pohledávek mají stejnou jako ředitel fabriky se zmíněnými výhodami.

Odpovědnost se vyřeší tím, že se přidá výborům na odměnách?

Výbory musí pracovat pro členy SVJ. To je de facto jejich zřizovatel a tomu jsou povinni skládat účty, a to doslova. Zažíváme každý týden několik případů, že si výbory pletou století, a jen proto, že jsou nazývány „předsedy“ a „členy výborů“ mají pocit, že vlastníci jsou tu pro ně a ne naopak. Po domech chodí, jako by jim celé patřily. Trochu to připomíná kastelána, který podlehne pocitu, že hrad, kde dělá správce, je jeho. To je samozřejmě chyba. Aktuální stav v celé ČR odráží dvě podoby správy společného majetku v bytovém domě. První je ten historický, takový pohrobek poplatný době družstev a těchto historických právních spolků, které se buď transformují nebo postupně zanikají.  A pak druhý způsob, který aktuálně razí ročníky předsedů 1965–1970. Ti přinášejí poctivou správu s majetkovou odpovědností, ale rádi by za hodiny volného času, které věnují společnému majetku, také přiměřenou odměnu. To je ta správná cesta.

Hraje nějakou roli i věk výborů?

Podle analytických dat KatastrSVJ.cz, které jsou nám dostupné, je průměrný věk členů výborů v ČR přes 60 let. Klobouk dolů před všemi, kteří dosahují tohoto věku, a svou práci odvádí dobře. Tím chci říct, že…

 

Přečtěte si celý rozhovor v čísle 3/2016. Stáhnout si ho můžete přímo zde.