Jak otevřít úředníkům oči: Jedná za SVJ vlastník nebo výbor?

Pokud se vám zdá, že jsme se touto otázkou úplně zbláznili, čtěte dál. V boji s úřednickým šimlem člověk někdy neví, jestli se má smát, nebo brečet.

Ujasněme si vstupní hodnoty případu, o kterém vás chceme informovat. Dnes i malé dítě ví, že společenství vlastníků je dle § 1190 občanského zákoníku osobou odpovědnou za správu domu a pozemku a vykonává práva s tím spojená. Shromáždění coby nejvyšší orgán společenství volí členy výboru, čímž jim dává mandát pro zastupování ve věcech správy společného majetku. Pro pořádek a logiku následujících řádků uvádíme, že společným majetkem jsou i obvodové zdi a opláštění, o kterých právě bude řeč.

Jak rozbít zeď stavebního úřadu hlavou

Chceme poukázat na zajímavý případ, kdy se společenství domáhá odstranění černé stavby vlastníka, která zasahuje do společných částí budovy. A jak víme, zasahuje-li, měla by být ostatními vlastníky odsouhlasena. V našem případě odsouhlasena nebyla a společenství se jí tedy brání. Bohužel ale spadá pod stavební úřad Prahy 5, kde úředníci chápou stavební zákon jako mantru a jiné právní předpisy neberou v potaz. Nevidí doleva, nevidí doprava. Vidí jen stavební zákon.

Pravdou je, že konkrétně ve stavebním zákoně není o společenství ani řádka. Proto úřad trvá na tom, aby účastníkem řízení byl každý jednotlivý vlastník, který s černou stavbou nesouhlasí. Podání od společenství, jednající většinovou vůli vlastníků, nebere. Plnou moc vydanou společenstvím, nebere. A zřejmě nebude brát ani žalobu jménem společenství, protože …. stavební zákon.

Když to nejde hlavou, jde to paragrafy

Pojďme se na ten stavební zákon tedy podívat důkladně. Požádali jsme Jana Bauera z Klusák Advokátní Kancelář, aby nám v tom udělal pořádek. „Dle stávající právní úpravy (kdy s účinností od 1.1.2013 bylo novelou stavebního zákona č. 350/2012 Sb. z § 109 odst. 1 stavebního zákona vypuštěno společenství vlastníků jednotek jako účastník stavebního řízení dle tohoto ustanovení) není společenství vlastníků jednotek považováno za účastníka stavebního řízení dle § 109 stavebního zákona, jako ustanovení lex specialis k ustanovení § 27 správního řádu.“ Páni, to je tedy překvapení! Tedy, když vaše společenství stavební úřad vyhodí, resp. neuzná jako účastníka řízení, má vlastně pravdu a všichni, co s případnou stavbou nesouhlasíte, budete muset poslat na úřad dopis a dopisy od úřadu také obdržet.

„Není to samozřejmě pravda, nic z toho dělat vlastníci nemusí,“ říká Jan Bauer. „Je třeba otevřít úředníkům oči a vidět nejen stavební zákon, ale právní rámce a předpisy, které do sebe vzájemně zapadají.“ Společenství je považováno za účastníka stavebního řízení na základě ustanovení § 28 správního řádu, neboť poměr speciality ustanovení stavebního zákona (který v § 109 vymezuje taxativně okruh účastníků stavebního řízení) je dán pouze vůči § 27 správního řádu a nikoli však již vůči § 28 správního řádu (viz rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 142/2015).

Pokud se tedy budete domáhat odstranění stavby, je společenství účastníkem řízení. Výhodou je, že na vaší straně je i ustálená judikatura. Dle nejvyššího správního soudu (rozhodnutí sp. zn. 1 As 142/2015) „vyžaduje existence spoluvlastnických vztahů ke společný částem mnohdy s desítkami spoluvlastníků, aby péči o společné části zajišťoval správce. Tím je právě společenství vlastníků jednotek, které je nadáno mít taková práva a povinnosti, která jsou součástí jeho činnosti, tedy správy domu.“ Dále pak nejvyšší správní soud konstatoval (v rozhodnutí sp. zn. 1 As 38/2011), že „Postavení společenství vlastníků jednotek jako zákonného správce společného majetku členů v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek, pokud se týkají společných částí domu a pozemku, neboť při výkonu a zajišťování správy společných částí domu vystupuje společenství svým jménem a na vlastní účet. Vlastník jednotky je povinen strpět výkon práv a povinností společenství spojených se správou společných částí domu. Své zájmy může uplatňovat uvnitř společenství.“

Ve svém rozhodnutí sp.zn. 4 As 149/2013 pak nejvyšší správní soud uzavřel, že „Jestliže zákonodárce zakotvil, že společenství vlastníků má určité povinnosti vztahující se ke správě společných částí domu, je nutné mu k dosažení tohoto cíle poskytnout i příslušná práva, včetně možností podání správní žaloby, ve které se může domáhat i ochrany hmotných práv.“

Nejvyšší soud pak ve svém rozhodnutí sp. zn. 29 Cdo 3269/2010 konstatoval, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno v rámci správy domu podat negatorní žalobu proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu.

Tak a máme to. Společenství je zákonným účastníkem stavebního řízení, i když někteří úředníci tvrdí opak. Nedejte se! Kdyby se vám stalo, že by některý další stavební úřad znal jen stavební zákon, tak mu tento článek ukažte. Měl by změnit názor.