Redakční test – služba KatastrSVJ.cz

V redakci jsme za vás otestovali službu KatastrSVJ.cz, kterou jsme po celý rok podrobovali nadstandardnímu zatížení. Služba poskytuje výborům nejdůležitější informace a s tím spojené právní bezpečí pro předsedy a členy výborů SVJ.
Přečtěte si, jak taková automatická kontrola změn v katastru probíhá, co hlásí, jak se s ní pracuje a co uživatelům přináší.

 

Předpokladem pro užívání této služby je základní ovládání počítače, internetu a emailové schránky. KatastrSVJ.cz doporučuje založit účet na hlavní email společenství.

Krok 1) Zvolení služby a ověření velikosti SVJ

Po otevření stránek www.KatastrSVJ.cz vám provozovatel služby představí důvody, proč je dobré se registrovat, a v jednoduchém videu ukáže, jak služba funguje. Pokud chcete vědět to nejpodstatnější, tedy kolik služba stojí konkrétně pro vaše společenství, musíte si ověřit počet jednotek, které jsou zapsány na vašem SVJ. Ocenili jsme jednoduchost ověřovacího procesu, kdy vás po kliknutí na příslušné tlačítko systém nezdržuje žádnými CAPTCHA kódy, které by bylo nutné opsat, a které většinu lidí na webech otravují, protože není šance je trefit hned napoprvé. Za toto první pochvala.

Pro ověření je pak třeba vyplnit ičo a adresu, ale to každý předseda zná, a suma sumárum je to práce na 30 sekund. Zarazili jsme se u čísla popisného, které to vlastně je. Našli jsme se ale jednoduchou pomůcku, že číslo popisné je v 99 % případů to delší a číslo orientační (poštovní) to kratší. Tohle by provozovatelé KatastrSVJ.cz mohli trochu zjednodušit. Nepředpokládáme, že jsme jediní, kteří si tato čísla pletou. Malou útěchou je, že po zadání už to zde nebudete nikdy potřebovat.

Načte se počet jednotek vašeho SVJ a podle toho jste přiřazení k příslušnému balíčku. Ceny jsou od 10 do 16 Kč/jednotku/měsíc v závislosti na počtu jednotek. Vězte, že jako jednotka se počítají také nebytové prostory nebo garáže, pokud jste si prohlášením vlastníka tyto části společných prostor do jednotek vyčlenili. Je běžné, že pokud má dům 100 bytových jednotek a 40 garáží zapsaných jako jednotky, je celkový počet jednotek 140.

Krok 2) Objednání služby

Co je hodně praktické, je souhrnná nabídka, kterou služba pošle na email, abyste si ji s kolegy ve výboru mohli projít a v klidu objednat. Vše je přehledné, takže víte, co si kupujete, a co bude služba pokrývat. Z nabídky lze objednávku dokončit jedním kliknutím na tlačítko „dokončit objednávku“.

Toto je již závazný krok a vyžaduje fakturační údaje, na které bude odeslaná zálohová faktura a následně daňový doklad. Spuštění služby začíná běžet datem zaplacení zálohové faktury. Od té chvíle je vše už plně automatické, uživatel, tedy člen výboru, si může nastavit míru pohodlí využívání služby, přidat emaily ostatních členů výboru, účetní nebo rovnou správce. Na tyto přidané adresy bude chodit stejný email se změnami jako na hlavní email, na který je služba sjednána. Omezení je na 1 + 5 adres, což se nám zdá dostatečné. Dokonce nám ještě 2 kolonky zbyly, i když jsme doplnili správce a 2 členy výboru.

Jak vypadá zpráva o nalezených změnách

Kontrola všech výpisů jednotek probíhá pravidelně, každý týden. Zpráva o změnách je odesílaná každé pondělí. Je skvělé, že všechny změny přijdou v jednom společném emailu. Pokud by chodil email za každou jednotku zvlášť, byl by to pěkný zmatek v momentě, kdy se stane více změn v jednom týdnu.

V našem testu nastala situace, kdy se O2 Czech Republic a.s. měnila na Cetin a.s., a tím pádem se měnily názvy telekomunikačních věcných břemen, a všechny jednotky v našem domě byly opatřeny plombou v katastru. Informace o nalezené změně byly podány jedním emailem a nedošlo tak k zahlcení společné schránky společenství. U domu s velikostí cca 180 jednotek je běžných 4–5 změn v týdnu, a to exekuce, insolvence a samozřejmě prodeje jednotek a stěhování.

Jako velmi podstatnou výhodu jsme vyhodnotili, že díky kontrole všech změn v katastru, tedy nejen exekucí a insolvencí, vidíme přesné datum, kdy se změnil vlastník jednotky při prodeji, a společně se správcem víme, k jakému datu máme měnit plátce záloh na služby a do fondu. Toto nám ušetřilo mnoho času v předělávání vyúčtování a v důsledku i peněz, jelikož správce si za zpětné předělávání žádal příplatky.

Historie a aktuální prezenční listina vždy k dispozici

Další pochvalu je třeba složit přehlednosti systému a domyšleným detailům. KatastrSVJ.cz nám neposílal jen zprávy na email, ale z každé kontroly každé jednotky ukládal výpis z katastru do našeho účtu. Tím se nám tvořil na kartě jednotky přehledný archiv a kdykoliv, když byla pochybnost, kdy se exekuce nebo insolvence objevila, našli jsme na dvě kliknutí výpis z katastru s datem o zaznamenání změny na jednotce. Nejvíce jsme to však ocenili při dohadech s majiteli, kteří své jednotky prodávali, a bylo nutné vyúčtovat k přesnému datu a změnit plátce.

Každý účet má zároveň funkci prezenční listiny, kterou lze stáhnout zdarma. Obsahuje aktuální stav vlastníků v domě s podíly na procenta a s uvedením veškerých omezení zapsaných na jednotlivé jednotky, tedy vč. exekucí, insolvencí a právě probíhajících prodejů.

B.A.Z. Bezplatné advokátní zastoupení pro členy výboru

Od nového roku 2016 dostala služba KatastrSVJ.cz významného vylepšení v podobě služby B.A.Z. Jde o bezplatné advokátní zastoupení chránící členy výboru v případě, kdy čelí žalobě na způsobenou škodu za nepřihlášenou pohledávku k exekuci prodejem nebo k insolvenčnímu řízení vlastníka – dlužníka.

Tuto službu jsme získali automaticky tím, že jsme byli již klienti služby KatastrSVJ.cz a získávají ji i všechna nově příchozí společenství. Službu B.A.Z. jsme s velkým oddychem nevyužili, protože by to znamenalo, že jako fyzické osoby – členové statutárního orgánu SVJ, čelíme žalobě o náhradu způsobené škody a musíme se bránit, soudit a platit právníky a výdaje. Vlastně, právníky ne, protože ty nám dává B.A.Z. zdarma. Spočítáte-li si výdaje při standardních sazbách slušných advokátů (cca 3000 Kč bez DPH/h), je to velmi cenná „pojistka“, která doplňuje výluky a výjimky plnění běžných pojistných smluv. Za redakci dáváme jedničku s hvězdičkou.

Kritika a vylepšení – naše rady provozovateli

V rámci ročního testování jsme nenašli nic, co bychom mohli zásadně kritizovat nebo co by nám vyloženě nevyhovovalo. Snad jen by se hodilo upozornění nejen emailem, ale i SMSkou. Zvláště pro starší předsedy, kteří mají blíž k  běžnému mobilu než ke smartphonu, a do emailu chodí zřídka. SMS by je mohla upozornit, ať si otevřou email nebo jdou rovnou do svého účtu na KatastrSVJ.cz, kde je už čeká nástěnka s aktuálními změnami.

Druhým vylepšením by mohl být servis pro výbory, pro které je jakákoliv online služba vzhledem k věku složitá. Myslíme si, že tato skupina by ocenila advokátní servis, který by jim každé pondělí zavolal a řekl, jaké změny se na jaké jednotce dějí a jak s nimi mají naložit. Byla by to vlastně kombinace této automatické služby s osobní asistencí, mnohá společenství by si za právní klid i ráda připlatila. Samozřejmě rozumnou částku. Uvidíme, zda naše nápady budou advokáty ze služby KatastrSVJ.cz k něčemu inspirovat a dočkáme-li se nějakého dalšího vylepšení.

---

Jak vzniká škoda a kdy aplikovat majetkovou odpovědnost člena výboru?

Vznik škody je jednodušší než se zdá. Nejtypičtějším pochybením je nepřihlášení pohledávek společenství k exekucím nebo insolvencím dlužných vlastníků, či její pozdní přihlášení. Mnohem častěji se ale výbory o nařízených exekucích vůbec nedozví, nebo jim to šuškanda v domě donese pozdě.

V případě exekucí prodejem bytové jednotky rozhoduje pořadí, tedy rychlost přihlášení. V případě insolvencí jsou lhůty stanovené soudem obvykle 60 dnů. Po této době veškeré nároky zanikají a společenství vzniká škoda.

Základem je, aby byl výbor o stavech jako exekuce a insolvence informován přesně a mohl postupovat v souladu s NOZ a řádným hospodářem. Tímto postupem bude výbor krytý proti případným škodám, za které členové nesou plnou majetkovou odpovědnost, a to až 3 roky po způsobené škodě. Celá věda je vlastně velmi jednoduchá. Jak insolvenční, tak i exekuční řízení musí být ze zákona zapsáno do katastru nemovitostí, konkrétně na výpisy jednotek vlastníků, kteří řízení čelí. Stačí tedy monitorovat katastr a v pravidelných intervalech, ideálně jednou týdně, mít pod kontrolou všechny jednotky v domě.

---

 Přečtěte si celý magazín Výbor č. 2/2016. Stáhnout si ho můžete zde.