Strašák jménem PŘEDKUPNÍ PRÁVO

Máme za sebou první čtvrt rok s navrátivším se předkupním právem. Od 1. 1. 2018 se tak díky zákonu č. 460/2016 Sb. mění zákon 89/2012 Sb. Jaký je jeho dopad při převodu nemovitostí v bytových domech, jak souvisí s prohlášením vlastníka a jak zasáhne do prodeje bytů?

Problematika předkupních práv nejčastěji komplikuje prodej bytu s garážovým stáním nebo sklepem, pokud tyto netvoří nedílnou součást bytu nebo nejsou součástí společných prostor. Jinými slovy, pokud jsou tyto plochy evidovány v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka s více spoluvlastníky, vzniká zde předkupní právo. Ve velkých bytových domech přitom těchto spoluvlastníků může být třeba i sto.

Nahlédněte do prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka je v podstatě rodný list celého domu, který vám ukáže, jak bytová jednotka vznikla. Zažádat o něj můžete na katastru nemovitostí, k dispozici by ho měl mít i výbor SVJ.

Můžete z něj vyčíst následující situace:
1) Pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím bytu, předkupní právo neřešíte.
2) Je-li garážové stání vymezeno jako společná část domu, předkupní právo neřešíte, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.
3) Je-li garážové stání vymezeno jako samostatná jednotka, která má více spoluvlastníků, předkupní právo se na něj v případě prodeje vztahuje.

Zákonné předkupní právo se vztahuje jak na prodej, tak i na převod bezúplatný – např. dar, kdy spoluvlastníci mají právo podíl vykoupit v tomto případě za cenu obvyklou.

Výjimka z předkupního práva

Výjimku v tomto případě mají tzv. osoby blízké, §22 OZ je vymezuje jako: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, tj. sourozenec a manžel nebo partner;r, jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Jaký je postup při prodeji podílu v bytovém domě

Nabídka ostatním spoluvlastníkům musí být zaslaná písemnou formou a až po podpisu kupní smlouvy, za stejných podmínek, jako má ve smlouvě kupující. V praxi to znamená, že po uzavření kupní smlouvy pošlete písemnou nabídku k uplatnění předkupního práva ostatním spoluvlastníkům se stejnými podmínkami prodeje. Platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou k uplatnění předkupního práva. Pokud bude učiněna nabídka před podpisem kupní smlouvy, bude nutné po jejím podpisu učinit novou nabídku. Jinak je to stejné, jako byste předkupní právo spoluvlastníkům nenabídli. Když uplatní předkupní právo více lidí najednou, budou mít právo tento podíl odkoupit všichni, a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.

Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Možné doručení je datovou schránkou nebo dopisem, ať už „obyčejným“ bez dodejky nebo doporučeným s dodejkou. Je totiž možné zde uplatnit § 573 OZ s tzv. domněnkou doby dojití, která říká, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Toto bude platit i v případě dopisu s dodejkou, který si adresát nevyzvedne. Z tohoto pohledu tedy není rozdíl mezi doporučeným dopisem s dodejkou a „obyčejným“ dopisem bez dodejky.

Spoluvlastník nemovitosti, jehož předkupní právo bylo porušeno, se na nabyvateli může spoluvlastnického podílu domáhat tak, aby mu byl tento podíl nabídnut ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka.

Je řešením „funkční celek“?

Pokud chcete prodat podíl na jednotce (v případě bytového domu uvažujme o garážovém stání či sklepu), musíte je nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Pokud některý využije svého předkupního práva a podíl koupí, zůstane vám byt bez garáže či sklepa, který tím může ztratit na atraktivitě. V takovém případě, jedná-li se o funkční celek, by mohla prodávajícímu vzniknout škoda, a nákup takového podílu lze podmínit koupí hlavní nemovitosti – bytu.

Vzdání se předkupního práva

Občanský zákoník v §1125 umožňuje se předkupního práva vzdát. Říká: Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Musíme ale rozlišovat vzdání se předkupního práva v jednotlivém případě, kdy je spoluvlastníkovi nabídnut spoluvlastnický podíl ke koupi a on se rozhodne, že předkupního práva nevyužije a pro tento konkrétní případ se předkupního práva vzdává. A dále vzdání se předkupního práva s účinky pro právní nástupce spoluvlastníka. V takovém případě se takové vzdání zapisuje do katastru nemovitostí. Spoluvlastník se může vzdát jednostranným prohlášením, není tedy potřeba dohody mezi všemi spoluvlastníky.

---

Počínaje 1. 1. 2018 zní § 1124 OZ následovně:

„Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Jak je uvedeno v § 1124 ve znění novely OZ, výjimku ze zákonného předkupní práva budou převody na osoby blízké. Okruh osob blízkých je uveden v § 22 OZ. Předkupní právo se bude vztahovat jak na převody úplatné, tak bezúplatné. Mezi spoluvlastníky bude dále možné ujednat, že se vzdají zákonného předkupního práva uvedeného v § 1124 OZ ve znění novely OZ, a to s účinky pro své právní nástupce. U nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí (KN) se toto ujednání do KN také zapíše.

---

Z praxe
Ptá se: Ing. Pavel Janoušek

Vlastníci se nás ptají, nakolik se na ně vztahuje povinnost nabídnout při prodeji bytu ostatním vlastníkům možnost koupit garáže, resp. garážová stání příslušející k bytu. Nejsou vymezena jako samostatné jednotky, ale jde o společné části budovy. Domníváme se správně, že se nás předkupní právo netýká, pokud je v Prohlášení vlastníka využívání garážových stání definováno stejně, jako např. výlučné právo užívání balkonů?

Odpovídá: Mgr. Jan Bauer, Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

V případě, že garáže nejsou vymezeny jako samostatná jednotka, ale jako společné části, které jsou ve výlučném užívání vlastníků jednotek, tak s převodem jednotky přechází na nového vlastníka jednotky i právo užívat garážová stání. Předkupní právo se tedy takových garážových stání netýká.

Čtěte také: Jak je to s novelou OSŘ 291/2017 a slíbenými 10 % z dražby neplatiče pro SVJ