ZE SOUDNÍ SÍNĚ: Je rozhodnutí shromáždění nad zákon?

Spor o vyúčtování mezi SVJ na Praze 10 a majitelkou bytové jednotky vyústil až v soudní jednání. Spor nám přišel zajímavý právě v tom, že padne rozsudek, který v přeneseném slova smyslu určí, zda-li má rozhodnutí shromáždění takovou váhu, aby bylo nad zákon.

Předmětem zmíněné žaloby je vyúčtování TUV za roky 2012, 2013 a 2014. Majitelce jednotky paní Pakové, která v domě žije se svými třemi dětmi a manželem, se nezdála výše naměřené spotřeby. Tu dle jejího tvrzení způsobily zastaralé měřiče, u kterých dlouhé roky chyběla zákonná revize. Slovo „zákonná“ hned v úvodu zdůrazňujeme.

SVJ zde vzniklo v roce 2010 privatizací od městské části, kdy dům nebyl v dobrém stavu. Nově vzniklý výbor tak hned od počátku řešil priority oprav, což byla zatékající střecha a prakticky nefungující vstupní dveře. Limitem byly samozřejmě finance, prioritami bezpečí a eliminace budoucích škod.

Odbočíme-li teď od předmětu soudního procesu, možná si vzpomenete na naše dříve uveřejněné rozhovory s právníky, kteří se vždy diví nad privatizacemi domů před celkovou rekonstrukcí. Vlastníkům se tak dostane dům, ve kterém je potřeba opravit prakticky vše, ale nově vzniklé SVJ nedisponuje potřebnými prostředky. „Z našeho pohledu je tristní, když se o privatizaci domu rozhodne dřív, než se opraví,“ vysvětlil svůj pohled na problematiku advokát Michal Klusák z Klusák Advokátní Kancelář, který se na bytové domy a SVJ specializuje. „ Je to strašná škoda, protože další plánování investic je pak daleko náročnější. SVJ tak hned od počátku bojuje s tím, že nemá ve fondu peníze, ale potřebuje udělat rozsáhle opravy. Bylo by moudřejší se s městem domluvit, aby dům komplexně renovovalo, a až poté prodalo, byť za více peněz.“ Vlastníky to se splátkou úvěru, který si SVJ musí vzít, to nepřijde výrazně dráž, ale nebudou muset roky řešit táhlé rekonstrukce podle objemu peněz.

Ale zpět do soudní síně. Na zahajující schůzi se tedy vlastníci na postupu oprav shodli. Jednou z odhlasovaných věcí bylo i odložení výměny vodoměrů a její spojení s výměnou stoupaček. Ty se zdály v tak havarijním stavu, že po technické stránce hrozila nemožnost namontování nových vodoměrů na staré stoupačky. Touto výměnou by se vodoměry nově staly majetkem SVJ, byť do té doby byly podle LV součástí bytu. „Zřejmě proto, aby si městská část ušetřila práci,“ zdůvodnil při soudním řízení Lukáš Prudký jako člen výboru a bývalý předseda.

Reklamace a stížnosti

Více jak hodinová výpověď bývalého předsedy a nyní člena výboru Lukáše Prudkého popisovala stav domu po privatizaci a konání výboru k jeho údržbě. Členové výboru jsou v mladším či středním věku s technickým vysokoškolským vzděláním, o dům se dlouho starali bez nároku na odměnu a se zdravě lidským pohledem na zlepšení bydlení pro všechny.

V tomto bodě nastává úskalí, které je předmětem žaloby. Paní Paková sporuje, že vyúčtování tak není řádné, tedy podle zákona, a dlužné částky za vyúčtování tím nejsou adekvátní, protože vodoměry neměřily správně.

Pakovým se spotřeba vody nelíbila dlouhodobě a od roku 2012 podali několik různě zaměřených reklamací na firmu, která měla měření na starosti. Komunikovali i se správcovskou firmou, až dosáhli výměny vodoměrů, které proběhly při rekonstrukci jejich koupelny. Stále ale ve vzduchu visely dlužné částky, které Pakovi kontrovali nevěrohodností vodoměrů bez revize a tudíž jejich nemožností použít je k vyúčtování a už vůbec ne k vymáhání pohledávek.

Jak by dopadlo vyúčtování podle osob?

Citujeme-li zákon č. 104/2015 Sb, § 4 odst. 3, tak říká: „…v zúčtovací jednotce, ve které u příjemců služeb nejsou instalovány vodoměry a nedošlo k dohodě všech příjemců služeb, rozdělí poskytovatel služeb spotřební složku podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb v zúčtovacím období nebo podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce…“ Zde přichází zásadní otázka. Nebylo – li možno měřit vodu na měřičích s revizí, proč se shromáždění nerozhodlo účtovat jinou zákonnou a především platnou formou?

Jak vysvětlil pan ex -předseda Prudký soudkyni, tuto variantu zvažovali, spočítali a na shromáždění předložili. Vyúčtování podle osob ale finančně nahrávalo rodinám a naopak na něm byli biti vlastníci žijící v bytě sami. „Vzhledem k tomu, že jsme starý dům, je u nás hodně vlastníků v pokročilém důchodovém věku, kteří žijí sami. Těm by se tímto rozúčtováním výrazně zvýšily platby,“ vysvětlil pan Prudký. Po předložení obou rozúčtování na shromáždění tuto skutečnost většina pochopila jako spravedlivější přístup a shodli se o vyúčtování dle stávájících vodoměrů, které ovšem neměly zákonné revize. „Je pravda, že do roku 2016 jsme na shromáždění nehlasovali o schválení vyúčtování,“ připustil pan Prudký. „Nevěděli jsme, že je to povinnost. Proto jsme pak odhlasovali respektování vyúčtování za roky 2012, 13 a 14 a souhlas s vyúčtováním za rok 2015 najednou. Souhlasili všichni, zdržela se jen paní Paková.“

Pokud celý případ shrneme, soudkyně bude muset rozhodnout, zda-li je možné, aby si shromáždění odhlasovalo postup, pro který je většina vlastníků, ale který je v rozporu se zákonem nebo alespoň s požadavky zákona.

Uhradit či neuhradit…

Vraťme se opět k Pakovým, jejichž námitka stojí na slovech pana Paka: „Celé SVJ porušuje zákon. Jako firma musíme zákon dodržovat a tedy i správně účtovat. Nemůžeme se opírat o náměry vodoměrů, které neprošly revizí a jsou zastaralé.“ I zde soudkyni JUDr. Elišku Galiazzo čeká nelehké rozhodování. Rozsudek ponese návod, jak postupovat, pokud jako vlastník s vyúčtováním nesouhlasím. Přikloní se na stranu rodiny Pakových, kteří platbu neuhradili až do okamžiku, než dostanou vyúčtování řádné, nebo určí jejich postup za nesprávný, a tím vlastně rozhodne, že nejdříve je nutno uhradit a pak reklamovat?

A tak vznikl tento spor o způsobu vyúčtování, kdy žalující stranou je SVJ, a to především z důvodu tříleté promlčecí lhůty za neuhrazené částky. Pokud by výbor nekonal, byl by za vzniklou škodu zodpovědný osobním majetkem.

Položme si ale další otázky, které soudkyni čekají. Předložením dvou možných způsobů vyúčtování na shromáždění, z něhož to zákonné podle počtu osob vycházelo nevstřícně ke starším osamělým vlastníkům, a souhlas s pokračováním účtování podle vodoměrům bez revizí, se výbor zachoval velmi lidsky. Výbor se ale musí řídit zákonem. Ideální výbor je pak ten, který do své práce dokáže vnést i lidský pohled na věc. Může tedy být tato nastalá situace v domě omluvou pro obejití nařízených revizí, potažmo zákonného nařízení?

Soud pokračuje dalším stáním v dubnu, kde budeme přítomni. Jsme sami zvědaví, jak se k celku vyjádří soudkyně a které kroky, ať už na jedné či druhé straně, bude považovat za správné. Budeme vás samozřejmě informovat.