Jak vymáhat dluhy na bytě s exekucí?

V našem domě bydlela starší paní, kterou si její dcera odvezla do svého bydliště v Brně. Dokud paní prováděla platby za byt sama, bylo vše v  pořádku. Po jejím odstěhování ale začala s jejími penězi hospodařit dcera. Poplatky za byt platila nepravidelně, od konce roku již neplatila nic.

V našem domě bydlela starší paní, kterou si její dcera odvezla do svého bydliště v Brně. Dokud paní prováděla platby za byt sama, bylo vše v  pořádku. Po jejím odstěhování ale začala s jejími penězi hospodařit dcera. Poplatky za byt platila nepravidelně, od konce roku již neplatila nic.

Co si maminku odstěhovala, snažila byt prodat přes realitní kancelář. K tomuto účelu jí matka podepsala plnou moc. V době, kdy se našel kupec, stará paní zemřela, čímž plná moc pozbyla platnosti a k prodeji nedošlo.

Dluh, který za byt vznikl do doby úmrtí, částečně pokryl přeplatek z vyúčtování za r. 2015 a zbytek doplatil syn zemřelé ze svého. Od března je byt prázdný, nikdo nic neplatí a není předpoklad, že by začal. V dědickém řízení byt připadl dceři zemřelé. Ta se ho okamžitě snažila prodat. Sama má ale velké dluhy převyšující hodnotu bytu, a tak byl prodej soudním exekutorem zastaven a na katastru zaplombován. Můžete prosím poradit, jak postupovat při uplatnění našeho dluhu a jeho vymáhání? Děkuji za radu. Jiří Čubr, Březová.

Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

 Z dotazu nevyplývá, zda na dceru zemřelé přešly společně s bytem i dluhy na platbách souvisejících s užíváním bytu. Další výklad bude proto vycházet pouze z předpokladu, že tomu  tak bylo.

Jak tazatel uvádí „byl prodej bytu zastaven soudním exekutorem“. Lze tedy předpokládat, že na majetek dcery zemřelé (tedy i na byt, který zdědila) je nařízena exekuce k uspokojení pohledávek jiných věřitelů dcery zemřelé, než je SVJ, a že soudní exekutor nevydal souhlas s prodejem bytu ve smyslu § 44a odst. 4 exekučního řádu.

V takovém případě lze očekávat, že zmiňovaný soudní exekutor přistoupí (dříve či později) ke zpeněžení bytu jeho prodejem v dražbě v rámci exekučního řízení.

Dle platné zákonné úpravy přitom mohou přihlásit své pohledávky do exekučního řízení pouze ti věřitelé, kteří mají pohledávku zajištěnou zástavním právem na nemovitostech, které budou v daném exekučním řízení draženy, nebo věřitelé, kteří mají vykonatelnou pohledávku podle některého z exekučních titulů uvedených v § 274 o.s.ř. Nejčastěji se jedná o exekuční titul ve formě pravomocného rozsudku soudu, pravomocného platebního rozkazu a notářských zápisů s přímou vykonatelností. Jiní věřitelé, tedy ti, kteří nemají pohledávku přiznanou exekučním titulem, své pohledávky bohužel přihlásit nemohou.

Nejzazší termín pro podání přihlášky pohledávek je zahájení dražebního jednání.

Pokud tedy SVJ dosud nedisponuje vůči dceři zemřelé exekučním titulem, lze doporučit, aby zbytečně neotálelo s vymáháním svých pohledávek a získáním exekučního titulu, na základě kterého by byla možnost přihlásit své pohledávky do exekučního řízení. V opačném případě riskuje, že pohledávky společenství nebude moci uplatnit v exekučním řízení, a při rozvrhu výtěžku z dražby bytu nebudou tyto pohledávky nijak uspokojeny.

Liknavé jednání, zbytečný odklad započetí činností spojených se získáním exekučního titulu, jsou pak flagrantním porušením činnosti řádného správce, a škoda způsobená je přímou škodou s finanční a majetkovou odpovědností členů výboru. Jinými slovy, škodu způsobenou chybnou činností výboru musí členové statutárního orgánu (výboru) nahradit ze svých zdrojů. Není také vůbec moudré se zde spoléhat na plnění ze strany pojišťovny, jelikož proti plnění uplatní pojišťovny výluku z pojistných podmínek.

Přečtěte si více otázek a odpovědí z Právní poradny.