Jak získat dluh po chybě ve vyúčtování

Naše SVJ zvýšilo od 1.7.2008 platbu do FO (DZ) z 25,- Kč na 35,- Kč/m2/měsíc. Na základě našeho požadavku provedla správcovská firma zvýšení záloh u spolumajitelů. U jednoho majitele bytu se zvýšení v měsíčních zálohách neobjevilo.

Chybné účtování bylo zjištěno až nyní. Zmíněnému majiteli byla účtárnou správcovské firmy chybně předepisována záloha do DZ o 527,- Kč měsíčně méně. K 31.12.2015 tak spolumajitel dluží na účtu DZ 47 430,- Kč. Prosíme o právní názor, jak postupovat při vymáhání tohoto dluhu.

Děkuji, Stanislava Halounková, Praha

Odpovídá Mgr. Jan Bauer, právní analytik KatastrSVJ.cz

Při posouzení dané problematiky je třeba vycházet dle tehdejší platné právní úpravy, tedy dle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Podle § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku.

Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). Podle § 8 odst. 2 téhož zákona se velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.
Z citovaných ustanovení plyne, že vlastníci jednotek se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podílejí poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, tj. podle poměru velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Jiný poměr může být určen pouze dohodou všech vlastníků jednotek podle § 15 odst. 1 věty druhé zákona o vlastnictví bytů, jež nemůže být nahrazena rozhodnutím orgánu společenství – shromáždění vlastníků jednotek.

Z výše uvedeného výkladu plyne, že pokud se výše záloh do fondu oprav u vašeho SVJ odvíjela od podlahové plochy bytu, byl tento způsob výpočtu správný. Majitel zmiňovaného bytu měl proto povinnost platit platby do fondu oprav ve výši odpovídající poměru velikosti podlahové plochy jeho bytu k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Pokud (a je nerozhodné, že chybou správcovské firmy) platil uvedený vlastník jednotky méně, než byl povinen, vznikl mu z tohoto důvodu dluh vůči společenství vlastníků. Tento dluh má možnost společenství vymáhat po vlastníkovi, kdy vymáhání je ovšem limitováno tzv. subjektivní promlčecí dobou v trvání tří let.

Vlastník jednotky tedy může v případném soudním sporu vznést námitku promlčení dluhu u těch plateb, jejichž splatnost nastala před více než třemi lety před podáním žaloby. Doporučuji proto v první řadě dohodnout se s vlastníkem jednotky na uznání dluhu a jeho úhradě v případných splátkách. V případě, že vlastník nebude k tomuto ochoten, nezbude než pohledávku vymáhat soudně.

S ohledem na riziko vznesení námitky promlčení (jak je uvedeno výše) ze strany vlastníka jednotky, doporučuji žalovat pouze zcela nepochybně nepromlčenou část dluhu a zbývající (vůči vlastníkovi promlčenou) část vymáhat po správcovské firmě z titulu její odpovědnosti za tuto škodu vzniklou v důsledku chyby ve stanovení výše plateb daného vlastníka.

Upozorňuji ovšem, že doporučení konkrétního postupu stran vymáhání pohledávky společenství vůči vlastníkovi jednotky a případně správcovské firmě si žádá bližší seznámení s konkrétními podklady v dané věci a lze jen doporučit konzultovat tuto problematiku s advokátem, který bude se všemi podklady a informace detailně obeznámen.

Přečtěte si více odpovědí z Právní poradny.