Rozhodnutí vlastníků blokuje finanční dar SVJ

Obracím se na vás s problémem, který řešíme v našem SVJ. Jeden z vlastníků bytů (SVJ má 48 bytů) požádal o změnu jeho užívání na kancelářské prostory.

Stavební úřad však požaduje 100% souhlas vlastníků se změnou užívání stavby – dle stavebního povolení. Pokud by byla věc řešena cestou změny prohlášení vlastníka z bytové jednotky na kancelářské prostory, naše stanovy umožňují 3/4 souhlas vlastníků.

Je správný postoj SÚ nebo většiny SVJ? Dva vlastníci odmítají dát svůj souhlas se změnou i přes písemnou nabídku finančního daru pro SVJ ve výši 400 000 Kč do našeho fondu oprav žadatelem o změnu bytu na kanceláře.

Má většina v SVJ nějakou možnost, jak řešit tuto situaci? Nejedná se ze strany nesouhlasících o finanční poškození ostatních? Mohou souhlasící vlastníci bytů požadovat po statutárním orgánu – výboru – náhradu za vzniklou škodu, pokud tento nepodá např. soudní žalobu proti nesouhlasícím, aby v tak důležité věci rozhodl? Děkuji, Ing.Radek Elbl.

Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

V dané případě jde o záležitost, která musí být posuzována jak z pohledu soukromoprávního (tj. dle úpravy bytového spoluvlastnictví, tak pohledu veřejnoprávního (tj. dle úpravy stavebně právních předpisů).

V rovině veřejnoprávní je změna účelu užívání stavby upravena v § 127 a 127 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, dle kterého se vyžaduje “souhlas vlastníka stavby se změnou užívání”.

V rovině soukromého práva podléhá změna účelu užívání jednotky těmto omezením:

1) Změna účelu užívání vyžaduje změnu prohlášení. Dle § 1169 odst. 2 se “ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určených v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.”

To v konkrétním případě znamená nutnost vyjádření souhlasu buď pouze některých určitých (tj. změnou dotčených) nebo všech vlastníků jednotek (v případě, že jsou změnou dotčeni všichni vlastníci jednotek). Je samozřejmě otázkou, nakolik jsou avizovanou změnou v účelu užívání jednotky dotčeni pouze někteří či všichni vlastníci jednotek. To bude záležet vždy na konkrétních okolnostech a nelze tedy stanovit obecné vodítko. Např. v případě změny účelu užívání jednotky na kavárnu/restauraci, by se dle mého názoru jednalo o zásadní zásah do poměrů v domě a bylo by možné dovozovat, že touto změnou jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek v domě, a tedy dohoda “dotčených vlastníků” ve smyslu ustanovení § 1169 odst. 2 občanského zákoníku by musela být uzavřena se všemi vlastníky jednotek v domě.

Další podmínkou pro dosažení platné změny prohlášení je souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, popřípadě kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou považování za „dotčené vlastníky“ ve smyslu předchozího výkladu, a nejsou tedy stranami dohody dotčených vlastníků. Souhlas se změnou prohlášení tedy musí být dán alespoň nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek v domě, nestanoví-li stanovy pro změnu prohlášení kvalifikovanou většinu hlasů. Z dotazu dovozuji, že v daném případě stanovy požadují onu kvalifikovanou tří čtvrtinovou většinu hlasů (zřejmě) všech vlastníků.

Úprava změny prohlášení v § 1169 odst. 2 občanského zákoníku tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků.

2) Další podmínkou je schválení změny prohlášení a změny účelu užívání bytu rozhodnutím shromáždění dle § 1208 písm. a), resp. písm. f) bodu 2. občanského zákoníku. Byť se tato podmínka jeví jako nadbytečná (když souhlas vlastníků se změnou prohlášení již bude dán postupem dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku (viz předchozí výklad), je to postup daný zákonem.

Dosud u odborné veřejnosti nevyřešenou otázkou je, zda lze rozhodnutí shromáždění ve smyslu § 1208 považovat současně za souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení ve smyslu § 1169 odst. 2 občanského zákoníku. Do doby vyjasnění této otázky judikaturou soudů bych doporučoval pořídit jak písemný souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku, tak i nechat shromážděním schválit změnu prohlášení dle § 1169 písm. a), resp. rozhodnout o změně účelu užívání bytu dle § 1208 písm. f) bodu 1. občanského zákoníku.

S ohledem na výklad výše by tedy dle mého názoru byl požadavek stavebního úřadu na doložení souhlasu všech vlastníků jednotek v domě nedůvodným tehdy, pokud by za „dotčené vlastníky“ ve smyslu § 1169 odst. 2 občanského zákoníku nebyly (vzhledem k povaze změny účelu užívání bytu) důvodně považování všichni vlastníci jednotek v domě, ale pouze někteří, tedy ti „dotčení“. Bez bližší znalosti daného případu proto nelze odpovědět, zda je požadavek stavebního úřadu po právu či nikoli.

K poslednímu dotazu sděluji, že dle mého názoru nemá výbor možnost podat „soudní žalobu proti nesouhlasícím“. Dle § 1209 odst. 1 občanského zákoníku se na soud může obrátit pouze přehlasovaný vlastník jednotky, tedy nikoli ti, co se změnou účelu užívání souhlasí a jsou ve většině. Dle § 1209 odst. 2 občanského zákoníku pak může navrhnout soudu každý vlastník jednotky, aby rozhodl o záležitosti, která nebyla shromážděním rozhodnuta pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se, což také nelze aplikovat na popisovaný případ.