Za jakých podmínek smí vlastník nahlížet do dokumentů společenství

Jak je to přesně s možností nahlížení člena společenství do dokumentů týkajících se hospodaření domu? Co vše, jak často a za jakých podmínek může chtít vidět? Děkuji, Marcela Koláčková, Praha.

Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

Dle § 1179 OZ má vlastník jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Platná právní úprava říká: Člen společenství má právo seznámit se s hospodařením a způsobem správy domu, s podklady, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky, právo nahlížet do smluv uzavřených ve věci správy a oprav domu, do účetních knih a účetních dokladů.

Nahlížení lze realizovat po předchozí domluvě se statutárním orgánem společenství výlučně v prostorách určených společenstvím a za přítomnosti člena statutárního orgánu či pověřeného člena.

Člen má právo si výlučně pro svoji potřebu pořizovat výpisy, nemá však právo odnášet si jakékoli písemnosti mimo určené prostory, má právo si na místě vlastními prostředky pořizovat fotokopie a má povinnost uhradit náklady vzniklé v souvislosti s přítomností správce či účetní.

Dle mého stanoviska je platná právní úprava v posuzované otázce velice kusá, ponechává proto prostor pro podrobnější úpravu ve stanovách. Zákonem ani podzákonným právním předpisem tedy není podrobněji upraven ani způsob realizace práva vlastníka jednotky dle § 1179 OZ, ani frekvence a ani to, zda společenství (případně smluvní správce) má nárok na náhradu nákladů s tím spojených.

V případě, že se styk vlastníků jednotek se správcem neupraví, uplatní se obecná pravidla stanovená pro soukromý styk. Zejména jde o zásady, že subjektivní právo lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem ke zvyklostem soukromého života a že se zjevnému zneužití práva odnímá právní ochrana.

Osoba odpovědná za správu domu nesmí proto určit pro výkon práv vlastníka jednotky způsob tak omezující, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila. V opačném případě by se vlastník mohl určující žalobou domáhat plnění zákonné povinnosti ze strany osoby odpovědné za správu domu.

Závěr Ústavního soudu

Otázkou rozsahu práva na poskytování informací o hospodaření se společnou nemovitou věcí se zabýval i Ústavní soud ČR, který ve svém nálezu č. II. ÚS 3137/09 konstatoval, že „Spoluvlastník má právo na předložení komplexního, věcně a časově souvisejícího na sebe navazujícího souboru listin týkajících se hospodaření s nemovitostí. Jde o právo průběžné a trvalé, které lze vykonávat k novým skutečnostem, ale i opakovaně. Limitem je zde požadavek ochrany ostatních spoluvlastníků před nepřiměřeným rušením. Právo na informace přitom nelze chápat formálně, doklady musí být předloženy za takových podmínek, aby měl spoluvlastník reálnou možnost se s jejich obsahem seznámit a řádně je prostudovat.”

Byť se jedná o nález, který se zabýval otázkou vzájemné informovanosti mezi spoluvlastníky nemovitosti, kde nebylo založeno společenství vlastníků, lze nepochybně jeho závěry analogicky aplikovat i pro posouzení rozsahu výkonu práva člena společenství na informace dle § 1179 OZ.

1x za čtvrt roku? Málo!

S přihlédnutím k výše uvedenému se proto jeví omezení vlastníka k uplatnění svého práva pouze 1 x čtvrtletně jako v rozporu s výše uvedenými zásadami. Na druhou stranu není jistě žádoucí, aby vlastník svá práva uplatňoval v podstatě bez omezení, kdykoli. Lze proto doporučit jistou kompromisní variantu, kdy vlastníci jednotek by byli oprávněni svá práva uplatňovat v jistém přesně časově vymezeném období, aniž by měli povinnost platit jakékoli poplatky.

V tomto vymezeném období (např. každé pondělí od 14:00 do 16:00 hodin) by bylo možno nahlížení do dokumentů společenství a pořizování kopií za účasti člena výboru, který je za výkon své funkce odměňován. Při takové úpravě se také jeví jako spravedlivé, aby členové společenství neměli povinnost platit žádné poplatky za výkon svého práva, neboť by se tak dělo za přítomnosti člena výboru, který je za svoji přítomnost placen v rámci jeho odměny člena výboru.

Mimo tuto (řekněme standardní) formu výkonu práva člena společenství dle § 1179 OZ by pak stanovy obsahovaly i možnost vlastníka realizovat své právo mimo pravidelnou dobu, a to po předchozí dohodě se statutárním orgánem (případně smluvním správcem), a za přiměřenou úplatu, která by pokrývala náklady s tím spojené. V každém případě by výše těchto nákladů neměla být stanovena tak, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila.

Výše nákladů by také měla být vlastníkovi předem známa. V daném kontextu lze proto doporučit, aby výše nákladů byla zakotvena do stanov nebo byla určena rozhodnutím shromáždění.