Jak se bojuje proti SBD Krušnohor?

Jestliže nějaké úsloví skutečně platí, je to o srážce s blbcem. Od vás čtenářů jsme už vyslechli spoustu příběhů o neurovnaných vztazích mezi SVJ a správní firmou, vězte ale, může být ještě hůř. Boj s větrným mlýnem jménem SBD Krušnohor zažívá výbor mosteckého SVJ v čele se svou předsedkyní Ivetou Theuserovou. Při jejím vyprávění jsem nevěřila vlastním uším já ani kolegové v redakci.

Stavební bytové družstvo Krušnohor působí na trhu 51. rok a jak už z názvu slyšíme, původně šlo o bytové družstvo, spravující ´své´družstevní nemovitosti, kde chybělo výlučné vlastnické právo, ´všechno bylo všech a nic nikoho´, a tak se o vše staralo družstvo.
Postupně došlo k privatizaci, z družstevníků se stali vlastníci, vzniklo SVJ, a SBD Krušnohor se dostalo do pozice správní firmy, tak trochu z tradice a zvyku let předešlých. Nyní tedy jsou placeným dodavatelem vybraných služeb na základě rozhodování výboru, resp. shromáždění. A zde začíná jádro pudla. Ne všichni vlastníci pochopili, že už nejsou družstevníci, ale vlastní bytovou jednotku, podíl na společných prostorech, společně si spoří své peníze do prasátka „fondu oprav“ a společně se musí starat o svůj dům. Že se z Krušnohoru stal jim podřízený dodavatel služeb (stejně jako např. telefonní operátor nebo firma na úklid společných prostor), který SVJ, potažmo vlastníky a výbor musí vnímat jako svého klienta, který mu dává práci, za kterou ho platí. Změnu, jak vidno, nepochytil (nebo nechce pochytit) ani Krušnohor, který se měl z vedoucí role transformovat do role dodavatele a svým klientům (SVJ) vycházet vstříc, naslouchat a plnit stanovené úkoly, nikoliv diktovat, nekomunikovat a zastrašovat členy výboru.

SBD Krušnohor spravuje na severu Čech stovky domů. Je samozřejmě možné, že se ke všem chovají naprosto profesionálně, se všemi mají uzavřenou jasně definovanou smlouvu bez rizik, poplatků za zbytečné úkony, jednostranných ne/sankcí či s transparentním vedením účetnictví, a pouze zmíněné mostecké SVJ má… smůlu? Anebo je to všechno jinak?

S paní předsedkyní Theuserovou jsme se sešli v momentě, kdy už celou neutěšenou situaci s prací a postojem SBD Krušnohor k nalezeným nesrovnalostem řeší se specializovanými advokáty na SVJ a BD z Klusák Advokátní Kancelář. Redakce má k dispozici i právní posouzení historické smlouvy se SBD Krušnohor o obstarávání správy domu, s jejímiž výsledky vás seznámíme dále.

Když se vlastníci nezajímají, může mít správce pré

Příběh začíná v loňském roce, kdy po dlouhých 15 letech rezignoval pověřený vlastník tohoto SVJ. Většinu této doby dům spravoval sám, bez výboru. Byť měli někteří vlastníci pochybnosti o jeho činnosti, nenašel se nikdo, kdo by se chopil odpovědnosti. „Musím přiznat, že za ta léta neseme odpovědnost všichni,“ uznává nová předsedkyně Iveta Theuserová. „Nechali jsme náš dům v moci jedinému člověku.

Pan pověřený vlastník poskytl Krušnohoru generální plnou moc na dobu neurčitou, aby mohl být plně ve všem zastupován, včetně přístupu k účtu SVJ. Domu tak plně vládl Krušnohor, jako za starých družstevních časů, a v současné době nechce akceptovat nastalé změny v přístupu nového výboru a dalších uvědomělých vlastníků.

„Když předseda (pověřený vlastník) v loňském roce podal rezignaci, nechtěli jsme zůstat loutkami Krušnohoru, proto jsme se dohodly tři ženské, že náš dům vezmeme do svých rukou,“ popisuje začátek změn paní Theuserová. „S okamžitou platností jsme původní plnou moc zrušily a nahradily ji dodatkem ke smlouvě s tím, že ji poskytneme vždy jen na konkrétní úkon.“

Kdy začaly problémy?

První velké problémy začaly, když výbor plánoval shromáždění vlastníků. Jedním z bodů programu byla kontrola hospodaření za rok 2017. Zjistila jsem v účetnictví velké nesrovnalosti, které se týkaly přeplatků a nedoplatků.

O co konkrétně šlo?

Po osobním převzetí účetnictví 2017 jsem kontrolovala účet SVJ za rok 2017. Zastavila jsem se nad 7/2017. V tomto měsíci byly vyplaceny přeplatky vlastníkům. Zjistila jsem, že fakticky odešlo víc, než podle dodaného dokumentu odejít mělo. Došla jsem k rozdílu v desítkách tisíc korun v náš neprospěch. Jeden vlastník dostal například přeplatek, místo, aby byl vymáhán nedoplatek. Postupně jsem narážela na další nejasnosti. Nelíbí se nám také, že jsme za rok zaplatili ke sto tisícům za právníka Krušnohoru, který už několik let řeší neplatiče, ale stále jsme nevymohli ani korunu. A mnoho dalšího.

Jak vám Krušnohor chybějící peníze vysvětlil?

Žádala jsem o vysvětlení vedoucí ekonomického úseku, ale byla jsem odkázána na jednu z úřednic, se kterou jsem si dojednala schůzku. V daný den jsem se na ni ale nemohla dostavit. Poslala jsem za sebe tedy další členku výboru, šlo jen o předání podkladů. S kolegyní se ale odmítli bavit a cokoliv jí předat. Podklady ani vysvětlení nemáme dodnes.

A jak se na chybějící finance tvářili vlastníci?

Na shromáždění vlastníků jsem vše přednesla a navrhla audit. Nechceme za tyto nesrovnalosti nést odpovědnost, navíc jsou to peníze nás všech. Vlastníci se zpočátku divili, jak to, že nám chybí peníze, a byli ochotni připustit kontrolu. V této diskuzi se nabídl bývalý předseda (pověřený vlastník), že to sám zařídí. Dodal, že chyba je na naší straně, protože neumíme s Krušnohorem jednat, zatímco on s nimi neměl žádný problém. Shromáždění tento návrh akceptovalo. Bývalý předseda tedy od výboru dostal doporučeně dopis, ve kterém byly uvedeny konkrétní body, a ve lhůtě 30 dní měl výboru doložit zjištěná vysvětlení i s podklady. Nejen, že jsme opět žádné vysvětlení nedostali, ale v poslední den lhůty přišel všem vlastníkům hlavičkový dopis, podepsaný ´SBD Krušnoho´ (pozn.: redakce má dopis k dispozici a je psaný velmi hulvátským až sprostým tónem), který mě osočuje, že ničemu nerozumím a jen chci utrácet peníze vlastníků za nesmyslný audit. Krušnohor nám nejen, že nedoložil žádné podklady, ale snaží se i manipulovat vlastníky proti mně a celému statutárnímu orgánu. Doufá, že nás vlastníci odvolají a do výboru dosadí SBD Krušnohor. Tím by si vše zametl pod koberec.

V čem vidíte největší problém na straně vlastníků?

Někteří stále žijí v myšlení, že Krušnohor je jejich pečovatel, že se o ně postará a vše jim zařídí. Jakmile jsem se začala zajímat o správu domu a účty, a našla velké nesrovnalosti, jsem tou špatnou, která vše kazí. Bohužel ne všichni si uvědomují, že jde i o jejich peníze, které jsme si všichni naspořili. Že kontrolu nad naším domem musíme mít hlavně my vlastníci, ne Krušnohor.

Shrňme to. Jako nový výbor jste ´zdědili´ správce, který vám odmítá předat nebo jen ukázat podklady, které potřebujete, nekomunikuje s vámi, ale naprosto neprofesionálně a neslušně vás místo toho haní před vlastníky…

Jediné, co z Krušnohoru slyšíme, je, že ve výboru ničemu nerozumíme. Ostatní členové výboru vnímají i rasistické ataky ze strany SBD Krušnohor na můj romský původ, několikrát zazněla věta, že cikánka jim nebude říkat, co mají dělat. Už jenom tím, že se snížili k poslání takového hloupého dopisu a urážkám na moji osobu, se ukazuje, jak nás jako dům – klienta vnímají.

Vraťme se k vlastníkům. Co oni na to?

Řekla bych, že máme v domě tři tábory. První nám, výboru, fandí, a chce od Krušnohoru odejít, chápou, že jde o naše peníze a chtějí řádného správce. Druhý tábor jde proti výboru a ztotožňují se s tím, že cikánka nebude spravovat jejich dům. Těm ostatním je to jedno, nechtějí hlavně nic řešit. Společné je, že lidé v domě nevědí, na čem jsou. Jestli mají věřit mně, když říkám, že jsem našla nesrovnalosti, nebo mají věřit Krušnohoru, který dům spravuje léta, a říká, že je vše v pořádku, ale nikdo ho dosud nikdy nezkontroloval.

Jak staré máte v domě sousedy?
Je to namíchané, mladí, střední věk, starší. Do našeho domu byla původně přestěhovaná vesnice Souš, která v roce 1971 zanikla kvůli těžbě. Byty se dědí, některé se pronajímají. Mladí, kteří chápou, že toto není v pořádku, ale berou svůj byt, který obvykle zdědili, jen jako přechodnou stanici k jinému bydlení, takže se osobně angažovat nechtějí. Je to od nich ale krátkozraký pohled, protože vždy lépe prodají nebo pronajmou byt v domě, kde je vše v pořádku, včetně perfektně fungujícího výboru, SVJ a šikovného správce.

Vypadá to, že jste jako výbor v patové situaci, kdy se chcete aktivně starat o dům, ale váš správce jde proti vám…

Příkladů je hned několik. Nevíme třeba, jak máme pojištěný dům. Přišla mi na email faktura, abych potvrdila platbu za pojistku domu na rok 2018. Chtěla jsem tedy nějaký doklad, abych věděla, kde jsme pojištění, jaké je plnění, limity nebo výluky. Dozvěděla jsem se jen, že jsme pojištění v rámcové smlouvě, ve které Krušnohor pojistil domy ve své správě. Jako odpověď na dotaz, jak je tedy konkretizováno pojištění právě naší nemovitosti, jsem dostala pouze odpověď, že ve smlouvě o obstarávání domu máme, že nám pojištění zajišťuje Krušnohor. Trvala jsem nadále na dodání podkladů a oni mi přes pojišťovacího makléře poslali výtah údajně z nějakých smluvních podmínek, nad kterými se zhrozili i advokáti, kteří s námi už naši situaci řeší. Kopii smlouvy, pojistných podmínek nebo rozsah pojištění rizik jsme nedostali. Takže vlastně nevíme, je-li kryto to či ono riziko a s jakou spoluúčastí, nic.

Až budete řešit pojistnou událost, musíte oslovit nejprve Krušnohor, protože vlastně oficiálně nevíte, kdo je vaše pojišťovna, a tento úkon svému správci také uhradit?

Tohle nesmíme jako výbor dopustit. Musíme mít jasnou pojistnou smlouvu, ze které je zřejmé, u jaké pojišťovny jsme pojištění a jaká máme krytá rizika. Myslím, že by mě lidé v domě ukamenovali, kdyby se stala škoda a pojišťovna Krušnohoru nám z jakéhokoliv důvodu odmítla plnit.
K chování Krušnohoru můžu uvést i další perličku. Když jsme byli s výborem podepsat formality ohledně odměn, zašli jsme i na evidenci pohledávek. Nelíbí se nám vysoké výdaje za právničku Krušnohoru na vymáhání exekucí, navíc bez výsledků. Úřednice pro mě měla složku k podepsání, chtěla jsem si ji převzít s tím, že budeme měnit advokátní zastoupení. Jakmile toto uslyšela, složku přede mnou schovala a nenechala mě ani nahlédnout, co jsem měla původně podepsat.

Neměla jste chuť to už vzdát?

Manžel mi to zpočátku doporučoval, nyní mi je oporou. Pro mě i jeho samotného je to už i osobní otázka. Není přeci možné, aby se takto chovala správcovská společnost a aby mě před vlastníky v dopisech osočovala a urážela. Žádala jsem pouze vysvětlení a doložení podkladů k nesrovnalostem, nikoho jsem neoznačila za zloděje.

Jaké tedy budou další kroky?

Budu chtít vyřešit pojistku, žaloby na neplatiče, o kterých nic nevíme, ale svého právníka si nechal Krušnohor platit stovkami tisíc. Chceme dát do pořádku nastavené smlouvy za doby vlády Krušnohoru, finanční nesrovnalosti, toky peněz mezi účty SVJ a účty Krušnohoru apod. Nemohu ale být předsedou výboru s takovým dodavatelem, jakým je SBD Krušnohor. Pokud se zadokumentované případy a nejasnosti s SBD Krušnohor potvrdí, je to dle našich advokátů na řešení v trestně právní rovině, a to jak na úrovni firmy SBD Krušnohor, tak na trestní úrovni členů představenstva SBD.

Jak advokáti z Klusák Advokátní Kancelář posoudili smlouvu o obstarávání správy domu SV bl. 331 č.p. 2750, 2751 ulice Hutnická v Mostě Stavebním bytovým družstvem Krušnohor

(redakčně zkráceno)
Nejzásadnější připomínky se týkají především předmětu plnění, který „je definován velmi vágně, neurčitě, obšírně a nekonzistentně, což může v důsledku vést k nepřehlednosti plnění a povinností, které SBD Krušnohor na základě smlouvy poskytuje.“ Smlouva stanoví, že SVJ (zastoupeno výborem) může ke svým dokladům přistupovat kdykoliv, což se však zásadně neděje. Jednotliví vlastnící pak mohou k dokladům po dohodě s SBD na termínu a místu. Právní stanovisko nadále uvádí, že „se jedná o zřejmé obstrukce SBD Krušnohor, které jsou nejen nepřípustné, ale také silně za hranou běžného fungování ve vztahu SVJ a jeho dodavatel služeb.“

Ze smlouvy dále vyplývá odměna 25–30 % z vymožené částky při vymáhání mimosoudním vymáhání pohledávek ze strany SBD Krušnohor, přičemž je tato částka zcela nestandardní u pohledávek spjatých s potřebou bydlení. SVJ tím přichází o nemalé finanční prostředky, kterých by se zcela zřejmě úspěšně domohlo v klasickém soudním řízení, a to vč. nákladů za advokátní zastoupení. To vše umocněno aktuálně platnou právní úpravou, kdy zákon pro SVJ blokuje 10 % z dražby bytové jednotky neplatícího vlastníka.

Advokáti dále vytkli body pojednávající o předávání přehledu dlužníků a účetních knihách, které mají nelogickou konstrukci oproti možnému automatickému řešení. Upozorňují i na článek ve smlouvě, který SBD Krušnohor stanoví nestandardně neomezovanou pravomoc v uzavírání nájemních smluv.

Za nejvyšší riziko advokáti označili způsob sjednání pojištění nemovitých věcí a odpovědnosti statutárních orgánů, kdy je SBD Krušnohor oprávněno pověřit plněním třetí subjekt, tedy pojišťovacího makléře, SVJ nemá v takovém případě jakoukoliv možnost tuto volbu a obsah smlouvy s pojišťovnou ovlivnit.

Upozorňují, že ve smlouvě není SBD žádným způsobem sankcionováno za případné porušení smluvních povinností. V neposlední řadě se podivili nad výší sjednané odměny, která je o cca 50 Kč na jednotku za měsíc vyšší, než je průměrná tržní cena.

Poukazují také na nevhodný a složitý mechanismus přijímání bezhotovostních plateb od vlastníků, který nezajišťuje přehlednost. SBD Krušnohor přijímá přeplatky od dodavatelů energií na svůj vlastní účet. Nejen, že je to extrémně nestandardní a není k tomu vůbec žádný důvod, ale především, ve smlouvě o povolení přijímat peníze na účty Krušnohoru od třetích stran není ani zmínka. SVJ tedy takovou praxi nikdy nedelegovalo, ani nepovolilo.

Samostatnou kapitolou je pak možné vypovězení smlouvy pouze k datu 31. 12., kdy případná námitka ukončení finančního roku je naprosto neopodstatněná. Pokud SVJ není se správou spokojené, je běžné ji předat i v průběhu roku.