Odložné věci ve společných prostorách. Jak se jich zbavit!?

Ve vztazích mezi členy společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) může nezřídka docházet ke vzájemným sporům, jejichž jádrem bývá nepřiměřené užívání společných prostor ze strany neukázněných vlastníků bytových jednotek. V následujících odstavcích budou tyto typické situace rozebrány a podíváme se na jejich důsledky a možnosti obrany proti nim.

Vymezení společných částí budovy

Pro lepší pochopení obrany proti nežádoucímu chování ze strany jiných osob v domě si lze představit jednoduchý příklad, kdy v některé ze společných částí domu někdo z vlastníků odkládá své movité věci (např. starý nábytek, elektroniku, pneumatiky aj.), které brání řádnému užívání těchto prostor ze strany ostatních vlastníků. Prvním krokem, který může být zároveň nejjednodušším a nejrychlejším řešením, je domluva a dobrovolné napravení této situace ze strany vlastníka, kterému věci patří. V praxi se nicméně ukazuje, že takto jednoduše to často nefunguje, protože s problematickými vlastníky se často dohodnout nelze. Poté je třeba bránit se pořadem práva. 

Obrana proti rušení jiným vlastníkem – žaloba

Klasickým prostředkem obrany proti tomu, kdo zasahuje do vlastnického práva jiného, je žaloba proti zásahu do vlastnického práva. Tímto prostředkem se chrání prokázání vlastnického právo jiného. Ten, kdo se této soudní ochrany svých práv domáhá, musí v řízení před soudem dodržet postup stanovený zákonem. Ještě předtím, než dojde k podání žaloby, by měl ten, kdo se ochrany svých práv domáhá, zaslat škůdci tzv. předžalobní výzvu. Zjednodušeně řečeno se jedná o sdělení, že pokud škůdce nenapraví protiprávní stav, bude na něj v této věci podána žaloba. Tomu, kdo se ochrany svých práv před soudem domáhal, předžalobní výzvu škůdci zaslal a ve sporu před soudem uspěl, bude soudem přiznána náhrada účelně vynaložených nákladů, které ve sporu vynaložil.

Je ovšem třeba počítat s tím, že projednání žaloby může trvat řadu měsíců až let a zároveň bude vyžadovat poměrně vysoké náklady. S ohledem na to, že v případě věcí odložených ve společných prostorách se často jedná v podstatě o bagatelní záležitosti, je žaloba až krajním, zdlouhavým a poměrně drahým řešením. Navíc pokud po vydání rozsudku škůdce od svého jednání dobrovolně neupustí, je dále nutné zahájit exekuční řízení, což celý proces pochopitelně ještě dále protáhne. V extrémních případech se ovšem jedná o nejbezpečnější řešení, zejména z pohledu ochrany SVJ a členů statutárního orgánu.

Lze si přitom představit několik variant případné žaloby. Zejména žalobu na vyklizení společných prostor či tzv. negatorní žalobu, kterou se žalobce domáhá zamezení závadného chování škůdce. Oba typy žalob mají svá specifika a je třeba pečlivě vymezit, čeho se žalobce vůbec domáhá. Dále je nutné řádně popsat a uvést rozhodná tvrzení (jak dochází k poškozování práv) a ke svým tvrzením předložit důkazy.

Rovněž je nezbytné posoudit, kdo je k podání žaloby oprávněn, zda je to SVJ či vlastník konkrétní bytové jednotky. SVJ bude přitom k podání žaloby oprávněno v zásadě pouze v případech, kdy dochází k zásahu do společných částí domu. Lze pouze doporučit, aby se v těchto případech SVJ obrátilo na advokáta, který bude schopen poskytnout odbornou právní pomoc, situaci zanalyzuje a zvolí vhodný typ a formulaci žaloby.

V případě akutní potřeby odstranění předmětů ze společných prostor např. z důvodu potenciálně hrozícího nebezpečí či zaskládání společných prostor absolutně zamezujících jejich užívání, je možné domáhat se zatímní úpravy poměrů mezi osobami tzv. předběžným opatřením. Institut předběžného opatření je založen na koncepci, že soud může (není to jeho povinností) upravit poměry osob (v tomto případě škůdci předběžně uložil povinnost věci ze společných prostor odstranit).

Pokud by soud takovému předběžnému opatření vyhověl, určil by zároveň tomu, kdo předběžné opatření podal, aby podal žalobu, kterou bude ve věci rozhodnuto definitivně. O předběžném opatření soudy mají povinnost rozhodovat bezodkladně, nejpozději do 7 dnů. Je ovšem nutné zdůraznit, že předběžné opatření je výjimečným institutem a k jeho vydání musí být splněný poměrně přísné zákonné předpoklady.

Jak se bránit bez použití žaloby

V odstavcích výše jsme si ukázali, jakým způsobem se lze domoci odstranění věcí ze společných prostor vlastníka bytové jednotky, který nadměrně obtěžuje ostatní uživatele společných prostor. Efektivním nástrojem pro to, aby se předcházelo porušování povinností vlastníků bytových jednotek může být zakotvení tzv. smluvní pokuty ve stanovách, jak bylo detailněji rozebráno v předchozím článku (MV 3/2019).

Zvláštním způsobem řešení opravdu akutních problémů může být i tzv. „svépomoc“ dle ust. § 14 občanského zákoníku. Z citovaného ustanovení vyplývá, že každý si může přiměřeným způsobem pomoci k svému právu sám, je-li jeho právo ohroženo a je-li zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě. To znamená, že pokud budou ve společných prostorách unikat např. jedovaté chemikálie, je vhodné nejprve zavolat hasičský sbor a v případě potřeby lze zasáhnout i osobně, aniž by zasahující osobě hrozilo jakékoliv riziko náhrady zásahem případně způsobené škody.

V praxi je často kladena otázka, zdali jsou jiní spoluvlastníci svým vlastním jednáním oprávnění zasáhnout a věci bránící řádnému užívání odstranit (vyhodit na skládku, do sběrného dvora apod). Jedním ze základních principů vlastnictví je to, že si jej každý chce uchovat, sám jej vykonávat a ostatní osoby jsou povinny do jeho vlastnického práva nezasahovat. Jednoduše si toto lze představit na příkladu vlastníka bytové jednotky, který do společného sklepa vyskládá starý nábytek. Nikdo nemá právo zasahovat do vlastnického práva našeho škůdce např. tím, že by ihned skříně vyhodil ven, ale je potřeba aplikovat jeden z postupů popsaných výše, jinak se případně vystavujete riziku náhrady způsobené škody, které se může vlastník věcí domáhat.

Skládka ze společných prostor

Často ovšem dochází k situacím, kdy se ve společných prostorách domu nacházejí movité věci, o které zjevně nikdo nemá zájem. Zákon na takové situace pamatuje, když uvádí, že věc se má za opuštěnou, nevykonává-li vlastník po dobu tří let k movité věci vlastnické právo. Pak se předpokládá, že věc je tzv. bez pána, ledaže by se vlastník věci k ní přihlásil. Z opatrnosti lze doporučit, aby SVJ vyzvalo všechny obyvatele a vlastníky bytových jednotek k tomu, aby se k předmětné věci přihlásili a odstranili ji s poučením, že pokud tak v přiměřené lhůtě (lze doporučit 15 a více dní) neučiní, bude daná věc považována za věc ničí a bude s ní dle uvedeného naloženo.

Pokud tedy orgány společenství vlastníků jednotek řeší problém se starými věcmi, ke kterým se zjevně nikdo ani po výzvě nehlásí (starý mandl, rozbitá pračka), pak je za výše uvedených podmínek lze mít za opuštěné a lze je ze společných prostor odstranit. Bohužel již vzhledem ke skutečnosti, že není známo, kdo je vlastníkem, není tím pádem ani známo, po kom by bylo možné vymáhat náklady na odvoz těchto věcí. Společenství vlastníků jednotek tedy zřejmě nezbyde nic jiného než položku za odvoz uhradit na své náklady.  Pokud se ovšem k věci někdo jako vlastník přihlásí, nelze tento postup aplikovat a je nutné postupovat jiným ze způsobů popsaných v tomto článku, kdy náklady na odstranění věci by měl nést primárně škůdce.

Obezřetnost na prvním místě

Ve všech situacích tohoto typu dříve nebo později vyjde najevo chování druhé osoby, která bude napadat, že podmínky pro odvoz věcí do sběrného dvora, popř. podmínky pro přemístění věcí z důvodu bezpečnosti nebyly splněny. V každé situaci, při které dochází k dispozici s cizím majetkem, doporučujeme spolehlivě zajistit průběh takového konání ideálně vyfocením. Pokud byste neměli čím fotit, je nanejvýš vhodné mít u sebe několik nezávislých svědků, po ukončení nakládání s věcmi udělat zápis o průběhu a následně jej podepsat. Rovněž lze doporučit, aby SVJ disponovalo doručenkami či jiným doklady o odeslání příslušných výzev.
Závěrem lze shrnout, že každá situace má řešení, které je nicméně nutné vhodně zvolit s přihlédnutím ke specifikům daného případu. Je nezbytné rozlišovat, zda se jedná o věci opuštěné, či zda se jedná o věci, které do společných prostor umístil bezohledný soused, hlásí se k nim a přesto je nehodlá odstranit.

 

Čtěte také: Odložené věci na chodbách ve světle požární ochrany