První promeškaná dražba - škoda přes 100 000 Kč

Novela občanského soudního řádu č. 291/2017 sb., která výrazně posiluje pozici SVJ vůči neplatičům, je v účinnosti od 1. 12. 2017, tedy několik málo měsíců, a už se objevily první případy promeškaných dražeb.

Riziko promeškané dražby, insolvence nebo exekuce, se zdaleka netýká pouze SVJ se statisícovými pohledávkami za členy společenství. Naopak. Díky další novele, tentokrát insolvenčního zákona, byly zákonem podchyceny i malé pohledávky z titulu měsíčních plateb, které je nutné přihlašovat do insolvečních řízení vlastníků. Platí zde stejné pravidlo: výbor se musí o platební morálku starat, jen tak má SVJ již celkem velmi slušné šance, že žádný dlužník, ať velký či malý, neuteče.

Všichni slušní a odpovědní členové SVJ si nemohli přát více. Je tu ale háček. Podmínkou je odpovědný výbor, který ví, co v případě nové dražební vyhlášky, insolvečních a exekučních řízení dělat. A tato podmínka se zdá významnější, než se na první pohled zákonodárcům mohlo zdát.

Přinášíme vám zcela čerstvý případ promeškané dražební vyhlášky, která SVJ umožňovala přijít si na 10 % z vydražené ceny prakticky bez práce. Bohužel. Výbor situaci podcenil a nyní čelí škodě, kterou SVJ, resp. vlastníkům, členům společenství způsobil. Se svou čerstvou zkušeností se nám svěřil člen výboru pan Jiří D.

Deset procent z dražby garantované zákonem pro SVJ je slušný bič na dlužníky, nemyslíte?
Ano, to bezesporu je.

Stihli jste nárok SVJ přihlásit?
Bohužel nestihli.

Co na to říkají lidi v domě?
Na jednu stranu jsou rádi, že subjekt, který u nás vlastnil byty, tu už není. Nebyl to dobrý soused. Na druhou stranu je netěší, že po nich zůstaly dluhy.

O jakou částku jde?
Něco málo přes 100 000 Kč.

To je hodně peněz, dlužili vám dlouho?
Nene, vůbec ne. Nastřádali to velmi rychle, měli toho u nás více. Ani jsme se nestihli otočit.

Soudy, exekuce… to obvykle chvíli trvá.
Tady ne, měli nějaké dluhy zajištěné notářským zápisem. Když nezaplatili, jelo to jako sáně, bez soudu hned exekuce a pak dražba.

A k dražbě jste se tedy nepřihlásili?
Nepřihlásili. Jednak jsme o té možnosti, získat 10 % z vydražené ceny, vůbec nevěděli, a také jsme vlastně ani nevěděli, kde bychom informaci o dražbě mohli získat.

Rejstříky jste tedy nesledovali?
Ne, vůbec.

Měli jste nějaký významný důvod k tomu, nechat rejstříky bez kontroly? Moc to nechápu, proč by kterýkoliv člen výboru takto riskoval svůj osobní majetek.
No, víte, my jsme spoléhali na našeho správce, který nám prvně tvrdil, že to není potřeba. A nakonec nám, zřejmě aby se našich dotazů zbavil, řekl, že rejstříky sleduje. Ale jak se později ukázalo, nesledoval.

Dostávali jste nějaké pravidelné reporty o kontrolách?
Ne, nedostávali. My jsme mu věřili. A pak, taky jsme to trochu podcenili.

A stejného správce stále máte?
Ano, stále stejného. Ale už jsme oznámili, že se chceme rozejít. Musíme schválit novou správní firmu a to chvíli trvá. Vybrat je, posoudit a pak předložit shromáždění.

Je tajemství, kolik jste správci platili?
Já nevím, asi není. Když neřeknu jeho jméno? Může mě žalovat za nějaké obchodní tajemství?

Ceníky správních firem jsou obvykle veřejné, když je něco veřejné, nemůže to být tajemství.
Tak platíme 190 Kč za jednotku a měsíc.

Mít správce není levná služba.
To není, když si uvědomíte, že dělají jen účetnictví a tzv. technický dohled. Nyní jsme vyjednali za stejný obsah nabídku za 86 Kč za jednotku a měsíc. To je o stovku na jednotku měsíčně méně. U nás jsou to deseti tisíce měsíčně.

(pan Jiří se zamyslí)
Je to strašně předražené. Účetnictví za tyto peníze je zlodějna. Technická správa je vlastně jen to, že když se v domě pokazí vchodové dveře, přijede technik správce a zavolá specializovanou firmu, která nám ty dveře opraví. Tak to si přece umíme zavolat sami. A víte co mě štve nejvíc?

Povídejte.
Mám podezření, že vše, co přes ně opravujeme, je drahé. Že mají své dodavatele, ti jim pěkně platí provize z realizovaných zakázek, a z toho žijí. Platíme je vlastně dvakrát. Jednou za jednotku a podruhé z každé zakázky, kterou nám „obstarají“.

Neděláte výběrová řízení?
Jo to jo, děláme. Správce vždy přinese 3 nabídky a doporučí nám vybrat tu a tu, jako nejlepší poměr cena a výkon. Dělali jsme třeba střechu za 2 miliony. Už nikoho nenapadlo, že ty tři nabídky můžou být, a dám krk na to, že i byly, zfixlované a předem domluvené. Takže vlastně žádný objektivní výběr neexistuje. Rath za toto půjde sedět a v SVJ to běží, jako by se nechumelilo.

Dobře, pojďme zpět k dražbě. Čím si vysvětlujete postoj správce?
My jsme se trochu probrali, až když se po domě začalo šuškat, že když jsme nevymohli tyto pohledávky, tak někteří sousedé nebudou taky platit. Takže jsme se ptali správní firmy, proč se tam nepřihlásila za nás, a ona o té dražební vyhlášce vůbec nevěděla. Tím nám to celé docvaklo. Tak jsme se pak ptali, jak to tedy kontrolují, a když začali blebtat páté přes deváté, začalo nám být jasné, že je v tom výbor až po uši.

Utekl jste mi z otázky, čím si toto tedy vysvětlujete?
Podle mě nečekali, že se něco takového může stát.

A proto vám lhali?
Podívejte, je to pro ně kšeft. Dosud to probíhalo tak, že když jsme něčemu nerozuměli, volali jsme na správu. A když nám řekli, nic nedělat, tak jsme nic nedělali. Když řekli, že máme něco podepsat, tak jsme podepsali. Vnímali jsme je, že oni ví, co se má a co ne, a výbor je vlastně do počtu.

Tohle přece nemůžete myslet vážně…
My jsme jim opravu věřili.

Ne. Myslím, že nemůžete myslet vážně, že jste si mysleli, že jste tam vlastně zbyteční. Co § 159 ods. 3 zákona 89/2012 o odpovědnosti členů orgánů za způsobené škody?
No, tak ten už teď známe dobře.

Nezlobte se, ale nemyslíte si, že je to házení viny na správce trochu výmluva? Všechno špatné udělal správce, my nic, my jsme jen nevěděli?
Není to výmluva, takto to prostě je.

Já vůbec nehájím správce. Jen mi přijde, že odpovědnost je vaše, osobní, majetková, a tak se přece budu starat nebo do výboru vůbec nejdu.
To máte pravdu.

Co bude nyní následovat?
Zkoušíme oslovit ten fond, který vyplácí škody, když se výboru něco nepovede, tak snad to za nás zaplatí. (pozn. redakce – RejstrikySVJ.cz bezpečnostní rezervní fond)

Čekáte, že škodu uhradí vlastně někdo třetí?
To by nám pomohlo. Sami to samozřejmě platit nechceme a lidi se ptají, takže to nevypadá, že by to jen tak přešli.

Je to 100 000 Kč, to bych vám taky neodpustila.
No, právě.

Co pojištění? Byli jste pojištění?
Byli. Dle pojišťováka má pojistka výluky, když nesplníme zákon, nevyplatí nic. Je jasné, že se teď ošívají a nechtějí nic dát.

Dobře, co děláte nyní jinak?
Vyměníme správce.

Myslíte, že tím se to tedy vyřeší?
Ano, vždyť za to může. Kdyby se přihlásil, tak jsme dostali celých 100 000 Kč. Vydražilo se to za několik milionů.

Ale správní firma nemá povinnost se nikam přihlašovat, to je povinnost a odpovědnost výboru. Ostatní členové společenství si vás s tím zvolili, že budete dům spravovat, ne, že tam budete jen sedět a koukat a brát peníze.
Ale my to nevěděli, že je tam nějaká exekuce a dražba.

A máte pocit, že jste svou práci tedy dělali dobře, když jste to nevěděli? V duchu důvěry, kterou vám shromáždění dalo?
Ano, dělali. (zamyslí se) No vlastně asi úplně ne, když je tam ta škoda.

Dostáváte za práci ve výboru nějakou odměnu?
Dostáváme.

Prozradíte výši?
Máme schváleno 7 000 Kč měsíčně každý. Ale teď si to asi nebudeme moct vyplatit, když je tam ten nesplacený dluh.

To není vůbec málo, je to slušný přivýdělek.
Není to málo. Nejsme malý dům. Je to hodně práce.

Kolik hodin správě domu věnujete?
Kolik je potřeba. Výbory teď máme 1x měsíčně. Máme pro lidi i úřední hodiny.

Říkáte „teď“. Jak to bylo před tímto průšvihem?
Nenazýval bych to přímo průšvihem, řekněme nedorozumění.

Nedorozumění za 100 000 Kč?
Hmm (zamyslí se), nechte tam ten průšvih. Je to vlastně průšvih. Důvěře ve výbor to teď v domě moc nepomohlo. Jeden syn majitelky nám dělá po domě kampaň, že on nic za naši blbost platit nebude.

A divíte se mu? Když by společné prostory někdo konkrétní vytopil, taky byste chtěl, aby to zaplatil celý dům, bez ohledu na viníka?
To samozřejmě ne. Měl by to platit ten, co škodu způsobil. Žádné vytopení bych ze společných peněz nezaplatil.

Takže souhlasíte s tím, že škodu ze ten nepřihlášený dluh zaplatíte?
Vy mě úplně blbnete. Co mám říct. Platit to z osobních peněz nechceme, proto žádáme ten fond.

A když vám nevyhoví?
Proč by nevyhověl?

Třeba proto, že to není jeho povinnost, na rozdíl od vaší povinnosti, kterou jste zanedbali.
Tak snad nám vyhoví.

Kontrolujete už rejstříky? Dražební vyhlášky, insolvence, exekuce?
Ano, ano, kontrolujeme. Minulý týden nám to zachytilo vydanou insolvenci na jednu straší paní u nás v domě. Mysleli jsme, že je to omyl, občas platila ze zpožděním, ale nevěděli jsme, že má nějaké problémy a nechává se oddlužit. Ještě se s tím učíme.

Kontrolujete automatickou službou nebo ručně?
Automaticky. Jeden starší člen to zkoušel asi 2 týdny ručně. Pak jsem se ho zeptal, ať mi ukáže jak to dělá, protože jsem se začal bát, že když udělá chybu, jsme v tom zase všichni. On v insolvenčním rejstříku zadal IČO SVJ, a když to vyhodilo, že není žádný záznam, měl za to, že všichni v domě jsou čistí.

Ale to je přece nesmysl. Musíte proklikat každého vlastníka zvlášť. Jméno, příjmení, adresu, datum narození.
Ano, to jsem mu říkal, ale on ten „zrychlený“ návod přečetl někde na fórech.

Takže další průšvih na obzoru?
Nene, tentokrát ne. Rychle jsme to ukončili. Teď nám to kontroluje automatická služba.

Přihlásili jste se tedy?
Ano, tentokrát nám to vyšlo. První přihlášení nám udělali právníci, ale myslím, že za pár akcí už to budeme umět asi i sami.

No vidíte, to je posun lepšímu!
My jsme si fakt mysleli, že se nás to netýká, jsme klidný dům, mix starousedlíků a mladých, někdo tu bydlí, někdo pronajímá. Občas nám někdo zaplatí později, o pár týdnu až měsíců, víc ne. Ale je pravda, že do kuchyně nikomu nevidíte.

Víte, že na insolvenci jsou i týdny moc. Je tam 30denní lhůta od vydání usnesení v rejstříku.
Jo, jo, to je krátké, to víme.

Co další rejstřík? Jednotky v katastru. Exekuce a dražební vyhlášky?
To máme v té automatické službě taky.

Poradíte něco našim čtenářům, aby se do stejné situace nedostali?
Těžko radit, sami bychom potřebovali někdy poradce. Asi ať se poléhají sami na sebe. Nakonec v tom stejně zůstanou sami.