NOVELA OSŘ 291/2017: 10 % z dražby neplatiče nově blokováno pro SVJ

Práva vlastníků vůči neplatičům jsou konečně silnější. Řádní vlastníci už ´neručí´ za závazky těch, kteří nehradí příspěvky na správu domu, vodné, stočné, teplo, osvětlení společných prostor nebo příspěvky do fondu oprav, a to díky tolik očekávané novele OSŘ, občanského soudního řádu; zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona.

Novela občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona po kompromisních úpravách počítá s tím, že pokud dojde k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka, poputuje výtěžek až do výše 10 % přednostně SVJ. A to i když má jednotka zajištěného věřitele v podobě banky, která koupi financovala.

Novela OSŘ chrání poctivé vlastníky

Situace do této novely fungovala tak, že pokud dlužník dluh dobrovolně neuhradil, a jiný majetek neměl, muselo SVJ získat nejdříve exekuční titul, tedy jít k soudu a tzv. vyhrát. Paradoxně nebylo vůbec jisté, že i po soudní peripetii a možnostech odvolání, které dlužník měl, zbydou v dražbě na pravomocný nárok SVJ nějaké peníze. Rozhodovalo totiž pořadí, ve kterém se SVJ do dražby přihlásilo. Bylo-li mezi posledními, výtěžek z dražby obvykle uspokojil jen banky a věřitele přihlášené před SVJ.

Nyní se ale situace výrazně mění. Díky novele se společenství vlastníků jako osoba ze zákona odpovědná za správu domu, stává upřednostněným věřitelem. „Je to veliká pomoc i férovější přístup. Desetina z ceny bytu může být sto, dvě stě, tři sta tisíc korun. Dluhy jsou desítky, někdy maximálně stovky tisíc korun. V tom případě je to pro lidi řešení problémů,“ znělo v senátu při obhajobě nutnosti novely.

Jaká bude praxe?

Z novely zákona vyplývá, že soud (resp. exekutor), který vede exekuci v nové v dražební vyhlášce, upozorní SVJ, ve kterém má dlužník jednotku zatíženou exekučním příkazem, že se může domáhat uspokojení své pohledávky vůči vlastníkovi jednotky tak, že ji přihlásí do exekuce nejpozději do zahájení dražebního jednání. Přihláška pak musí obsahovat vyčíslení pohledávky a další povinné údaje, a dále listiny prokazující, že se jedná o vykonatelnou pohledávku nebo o pohledávku zajištěnou zástavním právem, nebo o pohledávku související se správou domu vůči vlastníkovi, pokud byla uplatněna u soudu žalobou (návrhem na platební rozkaz). SVJ tedy nemusí mít exekuční titul, aby mohlo pohledávku přihlásit k uspokojení z výtěžku dražby. Postačí, pokud podá žalobu na zaplacení a toto doloží exekutorovi.

Jakou povinnost má nově soud/ exekutor

Nové je tedy to, že soud (exekutor) má povinnost na konání dražby upozornit v dražební vyhlášce a tu zveřejní ve veřejném rejstříku, kam mají všichni občané, tedy i výbor nebo předseda, přístup. Další novinkou je, že pohledávka SVJ bude při rozvrhu uspokojena přednostně před ostatními pohledávkami (tj. hned po odměně exekutora), a to až do výše 10 % z výtěžku z dražby.

Nezměnilo se tedy to, že SVJ musí sledovat veřejné rejstříky, ve kterých se dražební vyhláška zveřejní, protože ani dle této novely nezasílá soud dražební vyhlášku přímo SVJ. Paragraf 336c o.s.ř., který upravuje, komu se dražební vyhláška doručuje, se totiž nemění.

Vymáhání pohledávek SVJ vůči neplatičům

Ocitujme § 336q odst. 5 o.s.ř., který říká: Pokud pohledávka související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky není při vydání rozvrhového usnesení vykonatelná, rozhodne o této pohledávce a o částce na ni připadající soud tak, že bude projednána dodatečně, jestliže na ni připadá alespoň z části úhrada z rozdělované podstaty; jestliže však již v pravomocně skončeném řízení o zaplacení této pohledávky nebylo přiznáno právo na její zaplacení, rozhodne o ní soud v rozvrhovém usnesení tak, že nárok v přihlášeném rozsahu zanikl. Rozhodne-li soud podle věty první, nerozhoduje zároveň o pohledávce související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky podle § 337e odst. 1 ani nevyzývá ostatní věřitele podle § 337e odst. 2.

Přednostní uspokojení SVJ a 10 % z výtěžku dražby

Z výše uvedeného plyne, že pokud SVJ přihlásí nevykonatelnou pohledávku související se správou domu a  pozemku, ale současně doloží, že tuto pohledávku zažalovalo, má v případě úspěchu v soudním sporu nárok na přednostní uspokojení z výtěžku prodeje jednotky do výše 10 % výtěžku z dražby. Pokud ale v soudním sporu neuspěje a žaloba SVJ bude zamítnuta, rozhodne insolvenční soud o přihlášené pohledávce SVJ tak, že celý přihlášený nárok zanikl. Je proto nad veškerou pochybnost nutno žalovat pohledávky tak, aby měly maximální šanci na úspěch v soudním řízení. Správně argumentovat, doložit relevantní podklady, které mají právní váhu. Právní kanceláře specializující se na situace v SVJ již obvykle ví, jak si s nedostatečnými podklady od výborů poradit. Tedy, samozřejmě za předpokladu, že relevantní podklady existují, což potvrzují také z Klusák Advokátní Kanceláře, která se na SVJ specializuje: „U soudu obstojí opravdu jen relevantní podklady, kupříkladu dokument, kterým se schvaluje výška záloh nebo dokument, kterým je prokázáno předání ročního vyúčtování a z něj plynoucího nedoplatku dlužníkovi. Ten je nutné mít zcela neprůstřelně podložený. Některé výbory, resp. najaté správní firmy papírové podklady považují za zbytečné zdržení. Je to však chyba. Pokud všichni plní své povinnosti, pak jsou zápisy a podpisy nepotřebné, ale jakmile přijde problém, začnou hrát nebývale významnou roli. A odpovědnost je jen a jen na členech statutárního orgánu.

NOVELA INSOLVENČNÍHO ZÁKONA

V insolvenčním zákonu se mění pouze jeden paragraf. SVJ má (tak jako v případě rozvrhu výtěžku prodeje jednotky při exekuci) právo na předností uspokojení před všemi ostatními věřiteli až do výše jedné desetiny výtěžku z prodeje jednotky. Také zde se nemění to, že SVJ není o insolvenci nikým speciálně vyrozumíváno a musí samo sledovat, zda vlastník jednotky není v úpadku.

Pro vlastníky jednotek je tato novela určitě skvělá správa. Pro členy výborů ale znamená, ještě pečlivěji sledovat změny v zápisech na jednotách v katastru nemovitostí a insolvenční rejstřík, tedy obecně rejstříky. Jak z výše uvedeného vyplývá, jde o jediné rejstříky, kde se výbory dozví, že je možné uspokojit svou pohledávku vůči dlužníkovi. Pakliže se o této informaci nedozví, tzn. aktivně si ji v daných rejstřících nevyhledají nebo nepoužívají automatickou službu pro SVJ, která by jim toto oznámila emailem, způsobí SVJ škodu, za kterou budou zodpovědní svým osobním majetkem.

---

Co je nové:

• Soud (exekutor) má povinnost na konání dražby upozornit SVJ v dražební vyhlášce.
• Pohledávky SVJ budou při rozvrhu uspokojeny přednostně před ostatními pohledávkami (tj. hned po odměně exekutora), a to až do výše 10 % z výtěžku z dražby.

Co se nezměnilo:

• Nezměnilo se, že SVJ musí sledovat jednotky v katastru nemovitostí, ve kterém se dražební vyhláška zveřejní, a insolvenční rejstřík pro zjištění úpadku, protože ani dle novely nezasílá insolvenční soud dražební vyhlášku přímo SVJ.

 

Přihláška k exekuci musí obsahovat:

• výši pohledávky a jejího příslušenství, jejíhož uspokojení se věřitel povinného domáhá
• vyčíslení pohledávky ke dni konání dražby
• údaj o tom, do jaké skupiny pohledávka patří
• skutečnosti významné pro pořadí pohledávky
• listiny prokazující, že jde o vymahatelnou pohledávku, o pohledávku související se správou domu a pozemku, která byla uplatněna u soudu, nebo o pohledávku zajištěnou zástavním právem

---

Čtěte celý magazín Výbor č. 1/2018.