Redakční test: KatastrSVJ.cz je nový. Je i lepší?

S koncem roku jsme dostali od právníků z KatastrSVJ.cz k testování novou verzi služby kontroly výpisů jednotek v katastru. Už předchozí verze dostala 4,5 hvězdičky z pěti, takže jsme s pocitem michelinských hodnotitelů byli v očekávání, jestli si vysokou známku udrží i po roce od posledního testu. Zařadili jsme se tak mezi vybraných sto společenství, která měla možnost užívat nové funkce několik měsíců s předstihem. A samozřejmě vychytávat nedodělky.

Hned v úvodu se budeme věnovat tomu základnímu, a to jsou peníze. KatastrSVJ.cz nabízí pět základních balíčků, přičemž cena je určena počtem jednotek dle vašeho prohlášení vlastníka zapsaného do katastru. Cena za kompletní službu vč. všech funkcí je pak od 12 do 19 Kč za jednotku za měsíc. V závislosti na velikosti domu a počtu jednotek.
V porovnání k ceně za ekonomickou správu a účetnictví od správců je to sotva 20 %. A důležitost? Vzhledem k osobní odpovědnosti pro výbor – k nezaplacení. A pro dům nutnost, jak se nedostat do dluhové spirály.

Krok 1)
OVĚŘENÍ VELIKOSTI SVJ A POČTU JEDNOTEK

Ověření velikosti SVJ a počtu jednotek

Předseda, člen výboru nebo správce ověří velikost společenství. I zde došlo ke zjednodušení. K ověření počtu jednotek stačí znát jen město (obec), ulici a číslo popisné. Jednoduché. Pokud má váš dům více vchodů, stačí zadat jeden z nich. Třeba Brno, Sedláčkova ulice, číslo popisné 2902.

Pro uživatele, kteří si s internetem úplně netykají, je ověření sice přehledné, ale při testu na našich rodičích jsme zaznamenali zajímavý úkaz. Formulář obsahuje našeptávač. Tedy stačí zadat jen první tři, čtyři písmena a našeptávač již předvybere město či ulici, která zadaná písmena obsahuje. Stačí jej kliknutím jen potvrdit. Testéry z řad rodičů ale našeptávač spíš rozptyloval. Snažili se stůj co stůj celé město nebo ulici vypsat písmeno po písmenu. A když udělali chybu, třeba jen v háčku nebo čárce, měli pocit, že jejich společenství v aplikaci není. Pokud bychom při testu nepomohli radou, ověření by nezvládli, a co hůř, měli by pocit, že chyba není na jejich straně. Jakmile jsme však jednoduchost ukázali, zazářily jim oči a vše bylo v pořádku. Takže první rada, buďte trpěliví a pozorní.


Každá jednotka zapsaná v katastru má svůj list vlastnictví a jedině tam se dle § 23 odst. 3, katastrální vyhlášky č. 357/2013 zapisují změny, které jsou pro výbor zásadní pro řádnou správu. Počátky a konce vkladových řízení, poznámkových řízení, exekucí a insolvencí. Máte-li pocit, že stačí kontrolovat jen výpis domu, jste na omylu. Musí se opravdu na jednotku po jednotce. Počet jednotek dle prohlášení vlastníka nemusí byt roven počtu bytů. Záleží, jak jste si jednotky při založení SVJ vyčlenili. Není vůbec výjimkou, kdy je v katastru zapsáno třeba sto jednotek, ale z toho pouze sedmdesát bytů. Ostatní jsou nebytové jednotky a garáže. Tímto počtem jednotek vás vaše prohlášení vlastníka posouvá do kategorie velké SVJ.

Ověření velikosti dle prohlášení není vůbec závazný úkon, naopak. Končí nezávaznou rekapitulací, kterou obdržíte do emailu. Na několika stránkách vám aplikace celou službu zrekapituluje, aby se vám dobře rozhodovalo. A toto se nám docela líbí. Jednoduché, přehledné, jasně vím, co kupuji a jak se bude systém chovat, až jej zaplatím. U internetových aplikací je obecně problém, že se po zaplacení chovají jinak, než uživatel očekává. Tady je vše řečeno dopředu, a to někdy až do zbytečných detailů. Méně by tu mohlo být více.

Krok 2)
OBJEDNÁNÍ SLUŽBY

Objednávka je pak opět zjednodušena do maxima. Aplikace si vás a vaše ověření domu pamatuje. Jakmile se rozhodnete, že službu chcete, stačí stisknout „Objednat“. Jediný úkon je mít připravené IČO, které do formuláře vyplníte, abyste nemuseli vypisovat celý název a adresu společenství, a stisknete „Načíst“. Systém je napojený na ekonomický registr subjektů a celou adresu doplní sám. Je to s jistotou aktuální verze zápisu a na faktuře tak bude vše v pořádku. Tohle zvládly bez problémů obě testovací skupiny, jak mladí, tak starší. Za toto vylepšení pět hvězdiček.

Objednávka končí výběrem platby za službu. Máte hned několik možností: kartou, přímo do banky nebo klasicky proforma fakturou. Faktura přijde do emailu v řádu minut a dá se pohodlně vytisknout nebo přeposlat účetnímu.

Krok 3)
NASTAVENÍ EMAILŮ NA OSTATNÍ ČLENY A SPRÁVCE

 

Nastavení emailů na ostatní členy a správce

Služba poskytuje výborům nejdůležitější informace a s tím spojené právní bezpečí pro předsedy a členy výborů SVJ. Spuštění služby začíná běžet datem zaplacení proforma faktury. Od té chvíle je vše už plně automatické, uživatel, tedy člen výboru, si může nastavit míru pohodlí využívání služby, přidat emaily ostatních členů výboru, účetní nebo rovnou správce. Na tyto přidané adresy bude chodit stejný email se změnami jako na hlavní email, na který je služba sjednána. Omezení je na 1 + 5 adres, což se nám zdá dostatečné. Dokonce nám ještě dvě kolonky zbyly, i když jsme doplnili správce a dva členy výboru.

Krok 4)
JAK VYPADÁ ZPRÁVA O NALEZENÝCH ZMĚNÁCH

Zpráva o nalezených změnách

Důležitá část je, jak vám budou chodit tzv. zprávy o změnách. Jakmile jsou zkontrolovány všechny jednotky, systém stáhne pro každou jednotku její výpis a uloží ho pod kartu jednotky. Týden co týden. Když je nalezená změny, obratem vám pošle email, kdy jsou zprávy označeny červeně a obsahují odkaz na konkrétní výpis. Stačí se prokliknout a podívat, o co jde.

Zpráva o nalezených změnách

Novinkou je však tzv. uklidňující zpráva, který se nám velmi líbí. Dříve chodily jen zprávy se změnou. Když změna nebyla, nepřišel ani email. Po čtrnácti dnech bez jediné zprávy jsme tak lehce znervózněli, jestli systém vůbec funguje a vše jsme zaktivovali správně. Je pravdou, že jsme se mohli přihlásit do účtu a podívat se, že pod jednotkami jsou uložené provedené kontroly a výpisy včetně data kontroly. To vás ale jako první řešení nenapadne. Od nového roku tedy KatastrSVJ.cz posílá i zelenou zprávu s názvem Uklidňující email. Každý týden je nyní vidět, že služba pracuje a uživatel může být klidný.

U domu s velikostí cca 180 jednotek je běžných 8 – 15 změn v měsíci, a to exekuce, insolvence a samozřejmě prodeje jednotek, zástavy a stěhování. Jako velmi podstatnou výhodu jsme vyhodnotili, že díky kontrole všech změn v katastru vidíme přesné datum, kdy se zapisuje zástava banky na jednotku, což je v 99 % první signál k prodeji bytu.

Krok 5)
HISTORIE A PREZENČNÍ LISTINA VŽDY K DISPOZICI

Další novinkou je upravená prezenční listina, k účtu zdarma a kdykoliv ke stažení. Listina obsahuje novinku v podobě dvou sloupců, a to pro omezení zapsaná v katastru a pro aktuálně probíhajících řízení. Lze je tedy týden co týden stáhnout a použít jako přehledný dokument, ve kterém na první pohled vidíme, co se v celém domě děje. Kdo bude prodávat, komu se mění adresa trvalého pobytu, kdo má exekuci, na koho je insolvence a samozřejmě další změny v aktuálním průběhu.

 

„Zelená“ uklidňující zpráva, že je vše v pořádku

Další pochvalu je třeba složit přehlednosti systému a domyšleným detailům. KatastrSVJ.cz nám neposílal jen zprávy na email, ale jak už bylo zmíněno, z každé kontroly každé jednotky ukládal výpis z katastru do našeho účtu. Tím se nám tvořil na kartě jednotky přehledný archiv, ve kterém jsme si kdykoliv na dvě kliknutí našli potřebný výpis i s datem. Nejvíce jsme to však ocenili při dohadech s majiteli, kteří své jednotky prodávali, a bylo nutné vyúčtovat k přesnému datu a změnit plátce.

B.A.Z. BEZPLATNÉ ADVOKÁTNÍ ZASTOUPENÍ PRO ČLENY VÝBORU

Od roku 2016 doznala služba KatastrSVJ.cz významného vylepšení v podobě služby B.A.Z.
Jde o bezplatné advokátní zastoupení chránící členy výboru v případě, kdy čelí žalobě na způsobenou škodu za nepřihlášenou pohledávku k exekuci prodejem nebo k insolvenčnímu řízení vlastníka – dlužníka.
Tuto službu jsme získali automaticky tím, že jsme byli již klienty služby KatastrSVJ.cz. Získávají ji i všechna nově příchozí společenství. Službu B.A.Z. jsme s velkým oddychem nevyužili, protože by to znamenalo, že jako fyzické osoby – členové statutárního orgánu SVJ, čelíme žalobě o náhradu způsobené škody a musíme se bránit, soudit a platit právníky a výdaje. Vlastně, právníky nám dává B.A.Z. zdarma. Spočítáte-li si výdaje při standardních sazbách slušných advokátů (cca 3000 Kč bez DPH), je to velmi cenná „pojistka“, která doplňuje výluky a výjimky plnění běžných pojistných smluv. Za redakci dáváme jedničku s hvězdičkou.

KRITIKA A VYLEPŠENÍ – NAŠE RADY PROVOZOVATELI

Opět jsme se posunuli o kousek k dokonalosti k dokonalému přehledu o celém domě. Ale ani dnes to nebude na plných pět hvězdiček. Chybí nám několik maličkostí:

1) Třeba si službu bezplatně otestovat. Provozoval nám sice argumentuje, že službu již aktivně používá přes 1200 společenství a její obliba roste. I tak by se nám zamlouvalo si vše nejdřív proklikat, dostat pár zelených (uklidňujících) zpráv, osahat si, jak vše běží.

2) Druhým nápadem jsou platby. Myslíme, že by službě více slušelo hradit ji měsíčně, než ročně dopředu. Za měsíční platby bychom se nebáli nabídnout smlouvu na dobu určitou na 24 měsíců. Aktuálním nastavením je smlouva na 12 měsíců, takže žádná velká změna. Měsíční platby by službě ale slušely.
Uvidíme, zda naše nápady budou advokáty ze služby KatastrSVJ.cz k něčemu inspirovat a dočkáme-li se opětovného vylepšení.

ROČNÍ POČTY EXEKUCÍ A INSOLVENCÍ V ČR

Kontrola všech výpisů jednotek probíhá pravidelně každý týden. Když se na výpisu jednotky objeví něco důležitého, namátkou třeba zápis rozhodnutí o úpadku dle § 136 insolvenčního zákona ( tzv. oddlužení), je potřeba reagovat. Plyne z něj lhůta třicet dnů na přihlášení nároku společenství.

Proč doslova musí výbor nárok přihlásit, je více než zřejmé. Spravuje a dohlíží nad platbami, a mezi tyto povinnosti bohužel neoddělitelně patří i přihlašování k exekucím nebo insolvencí. Ale pozor. Na rozdíl od exekucí, kde je třeba mít pohledávku po splatnosti, u insovlence je nejen kratší lhůta, ale především povinnost přihlásit pravidelné platby i když vlastník s insolvencí zatím nic nedluží.

Má to jednoduchý důvod, když platbu nakonec vlastník nepřihlásí, stane se pohledávkou po splatnosti, ale třiceti denní lhůta uběhla. Pokud by výbor pohledávku nepřihlásil ve fázi, kdy čeká na úhradu, způsobil by v případě neuhrazení vlastníkem škodu a musel by ji dle zákona č. 89/2012 sb. § 159 odst. 3 nakonec nahradit ze svých osobních peněz.
Je zde další mýlka, kterou jsme u výborů zaznamenali. Co když vlastník který má již schválenou insolvenci, dále neplatí poplatky? Tady lze jednoduchým přípisem směrem k insolvenčního soudu požádat o zrušení ochrany oddlužením. Vlastník rázem spadne do konkurzu, kde je mu zpeněžen veškerý majetek. Rozdíl mezi oddlužením a konkurzem je pro dlužníka zásadní. V konkurzu jeho dluhy nezanikají a dají se dále vymáhat. Proto se konkurzu dlužníci tak bojí a společenství má účinnou páku.


JAK VZNIKÁ ŠKODA A KDY APLIKOVAT MAJETKOVOU ODPOVĚDNOST ČLENY VÝBORU?

Vznik škody je jednodušší, než se zdá. Nejtypičtějším pochybením je nepřihlášení pohledávek společenství k exekucím nebo insolvencím dlužných vlastníků, či její pozdní přihlášení. Mnohem častěji se ale výbory o nařízených exekucích vůbec nedozví, nebo jim to šuškanda v domě donese pozdě. V případě exekucí prodejem bytové jednotky rozhoduje pořadí při přihlášení. V případě insolvencí jsou lhůty stanovené soudem, v případě úpadku formou oddlužení je to 30 dnů. Po této době veškeré nároky zanikají a společenství vzniká škoda.

A POZOR. Nezapomeňte přihlašovat pohledávky i pokud vám nikdo nedluží a na úhrady teprve čekáte. Základem je, aby byl výbor o stavech jako exekuce a insolvence informován přesně a mohl postupovat v souladu s NOZ a řádným hospodářem. Tímto postupem bude výbor krytý proti případným škodám, za které členové nesou plnou majetkovou odpovědnost, a to až 10 let zpětně v rámci objektivní odpovědnosti.

Celá věda je vlastně velmi jednoduchá. Jak insolvenční, tak exekuční řízení musí být ze zákona zapsáno do katastru nemovitostí, konkrétně na výpisy jednotek vlastníků, kteří řízení čelí. Stačí tedy monitorovat katastr a v pravidelných intervalech, ideálně jednou týdně, mít pod kontrolou všechny jednotky v domě.

 

Přečtěte si celé číslo 1/2017. Stáhněte si ho do svého počítače přímo zde.

Magazín Výbor září 2018

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné