Jak sledovat exekuce a insolvence a proč to výbory musí dělat

Rozsudků přibývá. V roce 2017 je už nad slunce jasné, že majetková odpovědnost členů výborů dle § 159 NOZ není žádný vtip. Je tedy na místě odpovědnost přijmout jako fakt a hledat řešení, jak se s povinnostmi vypořádat s co nejmenším osobním rizikem. Tedy s co největší spolehlivostí, že výbor zachytí bez výjimky všechny exekuce a insolvence včas.

Nejčastějšími škodami, které vznikají a za které nese kůži na trh každý člen výboru a kontrolního orgánu, je chybné vymáhání pohledávek. Aby toho nebylo málo, do procesů vymáhání nepatří jen efektivní, správná forma upomenutí (dle § 142a OSŘ) a následná žaloba. Patří sem už krok předchozí, tedy neustálé sledování dvou nejzásadnějších rejstříků: katastru nemovitostí pro exekuční řízení a insolvenčního rejstříku pro potřeby insolvencí.

Oba rejstříky jsou veřejné. Lze je jednoduše kontrolovat dostupnými automatickými nástroji, nebo zdarma ručně. Připravte se ale, že ruční kontrola obou rejstříků je skutečně velmi pracná a oproti té automatické bohužel i nespolehlivá.

Pracovní nástroj výboru

Zodpovědnost je na výboru, a to musí pochopit jak vlastníci, tak jeho samotní členové. Platí, že výbory mohou do určeného obnosu peněz schvalovat výdaje na správu domu bez souhlasu shromáždění. Částka se dům od domu liší, standard se ale běžně pohybuje mezi 20 000–50 000 korun. S výdaji za výpis z katastru, z rejstříku právnických osob nebo za monitorovací služby na shromáždění tedy skutečně nemusíte. K zamyšlení by byla spíš opačná situace, kdy by shromáždění takové výdaje neschválilo. Výbor by pak musel kontroly obou rejstříků provádět ručně, což je velmi náročné a nepřesné. Vzhledem k odpovědnosti, jakou má, by pak bylo spíš na místě složit funkci. Výbor ke své práci zkrátka některé nástroje potřebuje. Účetnictví přeci také necvaká doma na kalkulačce, ale svěří ho účetní firmě. Zákonné odpovědnosti vás totiž nemůže nikdo zbavit, a to ani hlasováním na shromáždění.

Kolik je v ČR exekucí a insolvencí

Statistické údaje o počtu exekucí a insolvencí mluví jasně. Ročně je vydáno neuvěřitelných 700 000 exekucí a 30 000 insolvencí. Pokud tato čísla porovnáme se statistickými údaji ze sčítání lidu z roku 2011 (další proběhne v roce 2021), můžeme konstatovat, že s prakticky 100% pravděpodobností nebude v budoucnu existovat dům, který by neměl alespoň jednoho vlastníka s exekucí či insolvencí. A to není vůbec dobrá zpráva.


Jelikož o tomto problému víme, zeptali jsme se na skutečný stav přímo praktiků. Dle pana Šuráně z katastrálního úřadu Jeseník, se má situace takto:
„K nám na katastr nepřijde každé vydané usnesení o úpadku. Časem se pak objeví, že je vydané, ale na katastr ho soud neposlal. Stává se také, že přijde s chybou, na kterou musíme soud upozornit, ten ji opravit a usnesení poslat znovu. To je velké zdržení. Jakmile ale přijde listina v pořádku, zapíšeme ji dle zákona bez odkladně, tzn. do dvou tří dnů. Sami ale např. u každého vkladového řízení používáme insolvenční rejstřík, také se nespoléháme pouze na list vlastnictví. Doporučuju to i vašim čtenářům, aby se nespoléhali pouze na katastr, ale insolvence hledali v insolvenčním rejstříku. Musí ale znát povinné údaje hledaného.“


Jaké jsou možnosti spolehlivé kontroly

Automatická kontrola insolvenčního rejstříku a katastru nemovitostí
RejstrikySVJ.cz – Stabilní a spolehlivá stálice právního servisu pro výbory. Služba pochází z rodiny právníků specializujících se na SVJ a BD – Klusák Advokátní Kancelář. Služba kontroluje oba rejstříky, tedy jak katastr nemovitosti pro exekuce, tak insolvenční rejstřík pro potřeby insolvencí.
Kontrola je nastavena na týdenní interval, takže v případě zjištění je stále několik týdnů na prověření situace a doručení správné přihlášky. Ať už té „insolvenční“ k insolvenci nebo „exekuční“ k exekučnímu prodeji jednotky. Služba stojí od 10 do 16 Kč/jednotku bez DPH za měsíc.
Ke službě rovněž dostáváte B.A.Z – bezplatné advokátní zastoupení v případě, že budete čelit nárokové žalobě za způsobenou škodu nepřihlášenou insolvencí nebo exekucí. Posílat změny z obou rejstříků si můžete až na 6 emailových adres. Rejstriky SVJ.cz  dostala známky „Otestováno“ od serverů Mesec.cz, Bankovnipoplatky.cz a od Právního magazínu Výbor. Službu dnes využívá na 1 400 spokojených výborů SVJ. Ověření velikosti a ceny pro vaše SVJ si můžete provést na www.rejstrikysvj.cz

Ruční kontrola insolvenčního rejstříku
Všechny členy vašeho společenství lze pravidelně kontrolovat na státní stránce isir.justice.cz v tzv. insolvenčním rejstříku provozovaným Ministerstvem spravedlnosti. Aby jste měli přehled o čerstvě vydaných úpadcích členů vašeho společenství, je třeba do formuláře postupně vepisovat jména všech vlastníků ve vašem domě, a takto ručně jednoho po druhém každý týden kontrolovat. Nesmíte zapomenout vložit jména obou manželů i názvy právnických osob.
Minimálně týdenní pravidelnost je potřeba dodržet vzhledem k tomu, že lhůty pro přihlášení jsou opravdu krátké. Velikou mýlkou je, domnívat se, že stačí vložit IČ SVJ, a když se objeví, že vaše právnická osoba (společenství vlastníků) nemá žádný záznam, znamená to, že ho nemá také nikdo z vlastníků. Tímto krokem byste pouze zjistili, že vaše společenství není v úpadku a ne to, jak jsou na tom vaši vlastníci! Někdy jsme opravdu překvapení, kam až může kreativita některých členů výborů zajít.

Ruční kontrola exekucí a změn v katastru nemovitosti
Exekuční rejstřík, tedy takový, kde by byly opravdu všechny exekuce, neexistuje. Nepovažujte prosím CEE (Cetrální evidenci exekucí), provozovanou exekutorskou komorou, za exekuční rejstřík. Není tomu tak. Do CEE se kupříkladu nezapisují výkony exekucí, které si státní orgány provádí samy. Typicky finanční úřady si nenajímají soukromé exekutory, umí vaše peníze na účtu zajistit samy. Stejně tak jako prodat dům i byt, aby uspokojily svou pohledávku.

Pro výbory je podstatné, jak se exekuce dotýkají bytové jednotky dlužícího vlastníka v SVJ. Pokud by tedy docházelo k prodeji a následné dražbě bytové jednotky, nejde to bez katastru. Katastr je centrální evidence nemovitostí. Chce-li někdo (věřitel = oprávněný) dražit jednotku ve vašem domě, musí to dát na známost do katastru. A vy se tedy můžete se svým nárokem, tj. exekučním titulem, řádně a včas k dražbě připojit, a být v pořadí na takovém místě, že jste uspokojeni zcela nebo z části. Vše závisí na tom, jak vymáháte, jak čekáte s upomínkami, žalobami, jak jste úspěšní u soudů a samozřejmě jakou má jednotka cenu. V neposlední řadě i to, kolik má člen společenství dluhů. Není vůbec výjimkou, když exekuční titul k prodeji bytové jednotky iniciuje už samo společenství a jednotku prodá z prvního místa.

Na této adrese nahlizenidokn.cuzk.cz lze pravidelně kontrolovat výpisy jednotlivých jednotek. Musíte určit vaše společenství a v týdenních intervalech proklikat jednu jednotku za druhou. Opět je zásadní chybou domněnka, že stačí kontrolovat výpis budovy. Nikoliv. Musíte až na konkrétní jednotky. Důvod je v § 23a katastrální vyhlášky, která říká, že změny, a tedy i exekuce, se zapisují na výpisy jednotek.

Proč nestačí pro insolvence a exekuce kontrolovat jen katastr

Protože pro insolvence není rejstřík katastru ten hlavní. Hlavním rejstříkem pro insolvenční řízení je z podstaty insolvenčního zákona rejstřík insolvenční. Do katastru se informace o insolvencích nedostávají vůbec, nebo s tak výrazným zpožděním, že je již po lhůtě k přihlášení pohledávek. Ta činí pouhých 30 dní, je-li s rozhodnutím o úpadku spojeno rozhodnutí o povolení oddlužení. Lhůta začíná běžet dnem uveřejnění úpadku v insolvenčním rejstříku.


Neutěšenou situaci potvrzuje i MG ze služby RejstrikySVJ.cz „Zavedli jsme kontrolu obou rejstříků, jak insolvenčního pro insolvence, tak katastru nemovitostí pro exekuce. Úpadky se do katastru dostávají od soudů opravdu krkolomně, nespolehlivě a hlavně pozdě. Uvědomujeme si potřebu spolehlivosti, kterou výbory mají. Vždyť jim jde o jejich osobní majetky, když něco zmeškají. Proto není na místě vymýšlet nějaké kreativity, my musíme tuto potřebu odpracovat a být přesní.“


Na co si dát pozor

Jak vyplývá z výše uvedeného, pozor si dejte na služby, které monitorují pouze katastr, ale insolvenční rejstřík ignorují. Třiceti denní lhůta pro přihlášení do insolvenčního řízení je velmi krátká, navíc začíná běžet dnem uveřejnění rozhodnutí o úpadku v insolvenčním rejstříku. Insolvenční soudy nemají k předání informace o rozhodnutí žádnou lhůtu. Jsou více než časté případy, kdy se do katastru dostanou insolvence s tak velikým zpožděním, že je po 30denní lhůtě pro přihlášení. Odpovědnost soudů za zdržení zápisu úpadku do jiného rejstříku než insolvenčního nelze nijak dovozovat ani vymáhat. Proto je potřeba monitorovat oba rejstříky, každý slouží pro jiný účel.

Nemáte dlužníky? Dle insolvenčního zákona máte. Jen o nich nevíte včas.

V redakci se čas od času setkáváme s názorem, že když v SVJ nejsou dlouhodobí dlužníci, není nutné nic monitorovat. Nejedná se primárně o odmítnutí placené formy monitoringu, ale o odmítnutí jakéhokoliv monitoringu příslušných rejstříků. Některým výborům se jednoduše nechce pracovat či přijmout fakta, která přinesl NOZ, a hledají výmluvy, proč to či ono dělat nebudou nebo nemusí. Staré přísloví našich babiček říkalo, kdo chce kam, pomozme mu tam. Jde o jejich odpovědnost. A o tom, že někteří vlastnící s výbory opravdu umí zatočit, jsme psali v čísle 1/2017.

Pokud se ovšem na odmítavý postoj podíváme pod lupou, zjistíme, že každé společenství je ze zákonné podstaty sdruženého vlastnictví v podstatě věřitelem svých členů. Ti na účet společenství musí platit, a tak má společenství pohledávky za svými členy každý měsíc.
Pohledávky můžeme rozdělit na ve splatnosti a po splatnosti. Pro účely přihlášení pohledávek do insolvenčního řízení je potřeba přihlásit i ty pohledávky, které znamenají pravidelné měsíční platby. Může totiž nastat situace, že pohledávku splatnou např. k 20. dni vlastník nezaplatí, ale vy jste ji nepřihlásili, protože jste čekali na její splatnost. Jenže po datu splatnosti již uplynul termín pro přihlášení pohledávek k insolvenci. Společenství tak o svůj nárok přijde. Je tedy zřejmé, že pro potřeby insolvencí je pohledávkou vše, co společenství přijímá. Tak na to pamatujte.

Stáhněte si celé číslo 2/2017 pro více informací!

Magazín Výbor září 2018

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné