Vše, co byste měli vědět o úvěrech pro bytové domy

Chcete váš dům rekonstruovat nebo modernizovat? Zvažujete, na kolik vás zatíží úvěr? „Bytové domy často ani nevědí, o kolik smějí žádat. Vědí jen, že chtějí revitalizovat,“ říká Pavlína Večeřová z Toman Finance Group s.r.o. Nechte se nakazit jejím entuziasmem pro svět financí bytových domů. Odnesete si hned několik dobrých rad.

Pavlína Večeřová, Toman Finance Group s.r.o.

Co vše může SVJ úvěrem financovat?
Jednoduše řečeno – veškerý majetek SVJ, tedy fasády, okna, společné prostory, někdy také lodžie a balkony, samozřejmě střechy a výtahy atd. Úvěr nejde použít na majetek jednotlivých vlastníků. 

Jaké jsou nejčastější otázky výborů, než se rozhodnou pro úvěr?
První otázkou vždy je, zda se budou navyšovat platby do „fondu oprav“. Důležitá otázka také je, zda dojde k zástavě nemovitosti. Starší vlastníci se pak často ptají, co se stane, vyřizuje-li se úvěr na třeba 25 let a oni budou v průběhu splácení předávat byt mladším generacím.

A co se stane?
Úvěr si bere SVJ, které platí měsíční splátky úvěru pravidelnou platbou z „fondu oprav“. Cokoliv se tedy stane s některým z vlastníků, řeší se v rámci dědického řízení a jeho splátky přejdou na nového majitele bytové jednotky. Podobné platí i při prodeji bytu. Nový vlastník se zavazuje k placení stanovených měsíčních plateb do „fondu oprav“, které jsou nastavené podle výše úvěru.  JInými slovy – na nového vlastníka automaticky přechází povinnosti hradit “fond oprav” dle nastavených parametrů, tedy s částkou, která obsahuje mimo jiné i část splátky úvěru poměrnou výší podílu nového vlastníka.

Jak je to se zástavou nemovitosti. Může k ní dojít? 
Většinou se snažíme klientům poradit tak, aby se zástavě nemovitosti zdárně vyhnuli. Standardní úvěrové zatížení bez nutnosti zástavy nemovitosti je 350 0000 Kč na jednu bytovou jednotku. Otázku zástavy nemovitosti otevíráme pouze u těch domů, které mají počet bytových jednotek menší než deset. Avšak i tam si dokážeme poradit a jsme schopni vyřídit výjimku, aby ani s finančně náročnější revitalizací nemuseli dům zastavovat. Vše záleží na tom, jakému finančnímu poradci se se svým záměrem svěří. 

Jak se tedy úvěr dotkne „fondu oprav“? 
Platby se navyšovat nemusí, pokud dům vybírá rozumnou částku. Standard se liší podle lokality, ale v průměru se pohybuje kolem 22-25 Kč/ m2. Snažíme se, aby za peníze, které SVJ vybírá, byli také schopní svůj majetek zhodnotit. Navíc se k tomu mohou připojit dotace, které umíme vyřídit. Banku obeznámíme s tím, že dům bude o dotaci žádat a případně tak získanou dotaci vkládat do úvěru jako mimořádný vklad. Tímto procesem se úvěr může buď zkrátit, a nebo požádáme o snížení měsíční splátky. I takto se mohou bytové domy navýšení fondu oprav vyhnout. Řešení je mnoho, avšak toto je jedno z nejběžnějších. 

Jsou otázky, na které se výbory neptají, ale měly by?
Opomínají druh splácení, zda jde o anuitní úvěr nebo stavební spoření. Ověřit by si měly i možnosti mimořádných vkladů z vlastních finančních prostředků. Často si během čerpání úvěru nějaké peníze naspoří a ty pak mohou jako mimořádný vklad použít. Je to daleko výhodnější, protože splatí dříve. Důležitá informace je také k platbě úroků z vyčerpané částky v období čerpání úvěru. Každá banka to má jinak. Výhodný úvěr nepoznáte jen podle výše úroku. Je zde spousta faktorů, které je potřeba pohlídat. Při otázkách refinancování úvěru, kdy využívají dotaci PANEL od Českomoravské záruční a rozvojové banky, je důležité zajistit i bezproblémové převedení dotace na novou úvěrovou smlouvu tak, aby SVJ o dotaci úplně nepřišlo nebo aby se nezkrátila. Toto je další věc, co ne všichni poradci dokážou bytovým domům zajistit.

Je potřeba k žádosti o úvěr připravit účetnictví?
Určitě. K žádosti se běžně předkládá účetnictví SVJ za poslední dva roky. 

Mohou být překážkou pro schválení neplatiči v domě?
Banky řeší, pokud je neplatičem se svými osobními financemi (např. v exekuci) někdo ze statutárního orgánu SVJ. Z ostatních vlastníků je vždy problém, pokud někdo z nich dluží do „fondu oprav“. Ve většině finančních ústavů je podmínkou držet počet neplatičů pod      4 %. Osobní dluhy vlastníků banky v tomto případě nezajímají.

Skrývají i tyto úvěrové smlouvy strašáky, na které je potřeba brát zřetel?
Jsou to všechno informace, které by SVJ mělo znát už v průběhu výběru finančního ústavu. Hlavně by je správný odborník na financování bytových domů měl statutáru sdělit ještě dříve, než úrokovou sazbu. Jde např. o poplatky za vyřízení úvěru. Některé banky nemají žádný, některé si účtují 1 % z výše úvěru. I zde umíme klientovi vyřídit výjimku. Důležité je i to, zda banka bude požadovat dodatečné zajištění úvěru, např. blokování běžných splátek na běžném účtu po celou dobu splácení.  Tam se můžeme bavit o desítkách tisíc. Je potřeba se nedívat jen na úrokovou sazbu, ale i na celkovou náročnost úvěru po celou dobu splatnosti. Některé finanční ústavy mají v podmínkách poskytnutí úvěru také nutnost přechodu s běžným účtem SVJ právě k ústavu, kde si budou vyřizovat úvěr. To se také může prodražit.

V rámci rekonstrukce domy někdy postupují po dílčích krocích, aby si nebraly vysoký úvěr. Vyplatí se půjčit si několikrát za sebou menší částku nebo spíš jednorázově větší sumu?
Určitě celou částku najednou. Každý úvěr se pasuje na stávající výši FO, aby byl co nejdříve splacený. Postupnými, byť menšími úvěry, by museli navýšit i platby do FO. My vždy úvěry vyřizujeme na obecnou revitalizaci domu, ne na konkrétní části, např. výměnu oken nebo zateplení. Pro SVJ je to výhodné v tom, že vyberou-li si vyšší úvěr a zůstane jim např. 300 000 Kč, mohou je využít na cokoliv jiného, třeba vymalovat společné prostory.

Jaké mají SVJ parametry pro výběr úvěru?
Náš standardní servis spočívá v tom, že srovnáme veškeré finanční nabídky pro SVJ a porovnáme je, jak se chovají v průběhu let, tzn. za celou dobu splatnosti, a na základě toho doporučíme to nejlepší řešení. Je potřeba brát v potaz nejenom úroky, ale i kompletní výhodnost daného úvěru ve všech směrech. 

Stává se, že SVJ přestane splácet?
Za úvěr a vůbec ekonomickou stránku bytového domu je zodpovědný statutární orgán. Ti si musí ohlídat, aby lidé platili včas. Jsou zodpovědní i za případné neplatiče do FO, které musí včas a řádně řešit.

Častá otázka také je, zda s úvěrem musí souhlasit všichni vlastníci.
Záleží na stanovách. Obvykle je to větší polovina zúčastněných vlastníků. Výbory často zapomínají, že podle stanov musí pozvánka na shromáždění viset minimálně 14 dní dopředu, v některých SVJ i 30 dní předem. Pokud to neudělají a je to proti stanovám, je takové shromáždění lehce napadnutelné, i když si tam odhlasují cokoliv. Často se také zanedbává, že manželé musí mít na shromáždění společného zástupce, aby jejich hlas platil, a nebo být přítomní oba dva. Je potřeba mít na paměti, že na shromáždění je třeba řádně schválit kromě úvěru i záměr revitalizace nebo jakékoliv plánované úpravy.

Poradíte nám, jak se na trhu s úvěry vyznat a jak si vybrat poradce, který si zaslouží naši důvěru?
Vyřídit úvěr, tzn. podat žádost, umí každý bankéř. Bytové domy ale před samotnou žádostí řeší velké množství kroků. Hledejte tedy specialisty na finance pro bytové domy. Jen ti vám poskytnou komplexní poradenství. Ať už půjde o nutnou změnu stanov, využití hlasování per rollam, udělají přesný zápis ze shromáždění tak, aby vyhovoval všem bankovním ústavům, budou vědět o dotacích a budou je umět v rámci úvěru pro vás vyřídit. Je toho opravdu hodně. 

Shromáždění bývají často vášnivá, zvlášť, když jde o peníze.
Hodně záleží na síle statutárního orgánu, aby zvládl shromáždění vést a schůze se nezvrhla v tříhodinovou hádku. I proto je dobré, pokud jde o dlouhodobý úvěr, tam mít specialistu, který shromáždění provede všemi kroky a vlastníkům vše vysvětlí. My umíme poradit už i s definováním samotného záměru až po jeho schválení shromážděním. Mezitím výbor samozřejmě dostane k výběru nejlepší nabídky, které mu na základě znalosti jejich situace předložíme. Jezdíme po celé republice a takový postup je podle nás nejlepší pro všechny strany. Pokud statutáři nejsou v domě dostatečně silní, máme zkušenost, že nás vlastníci vnímají jako autoritu a díky naší přítomnosti a otázkám, které jim na místě můžeme zodpovědět, se povede celý záměr schválit.

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné