Vodorovné odkouření kondenzačního kotle

Plánuji vyřešit topení ve svém bytě kondenzačním kotlem, od kterého povede vodorovný komín přes fasádu domu. Naše správcová tvrdí, že tím vznikne tepelný most, který poškodí fasádu, kterou jsme v roce 2014 zateplili. V projektu ke zbudování kotle stojí: „Při vyústění komínu přes zeď, kdy osa průduchu je vodorovná (boční vyústění), vzniká v obvodovém plášti pouze drobný tepelný most, kterým vzniká uživateli tepelná ztráta, která je vzhledem k celkovým ztrátám zanedbatelná." Mohu případně toto odkouření kotle zhotovit i přes nesouhlas vlastníků? Tento systém má už jeden byt v domě zbudovaný. Dotaz: Aleš Mahovský

ODPOVÍDÁ: MGR. OLIVER URAZ, ADVOKÁT Z ARROWS ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ, S.R.O. 

Skutečnost, zda je k provedení tohoto zásahu vyžadován souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ), je dána v prvé řadě tím, zda se vlastnické poměry k bytům v bytovém domě spravují ještě starou úpravou zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (který jinak pozbyl účinnosti k 31. 12. 2013), anebo již novou úpravou nového občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.).
Dle § 3063 občanského zákoníku přitom platí, že pokud se jedná o bytový dům, ve kterém došlo ke vzniku vlastnictví ještě podle zákona o vlastnictví bytů, budou se i nadále vlastnické vztahy k bytům v tomto domě spravovat zákonem o vlastnictví bytů.

Rozhoduje prohlášení vlastníka

Z formulace vašeho dotazu, tedy z toho, že uvádíte, že v roce 2014 došlo na domě k opravě fasády, usuzuji, že jde o dům, ve kterém bylo vlastnictví k bytům vymezeno ještě před 1. 1. 2014, a že se tudíž vlastnictví k bytům spravuje starým zákonem o vlastnictví bytů.
Rozhodující je pak v této otázce to, zda prohlášení vlastníka budovy výslovně určilo, že by fasáda a venkovní zeď stala součástí bytu. Pravděpodobně tomu ale tak nebude, a tyto části budovy budou tvořit společnou část domu.

V takovém případě je k provedení zásahů do těchto částí nutný souhlas SVJ, přičemž stanovy určí, zda se tak musí stát souhlasem shromáždění SVJ anebo tento souhlas uděluje výbor SVJ. Pokud stanovy v této otázce mlčí, platí dle § 1208 občanského zákoníku ve spojení s nařízením vlády č. 366/2013 Sb., pravidlo, že pokud náklady na úpravu společné části domu přesáhnou 1000 Kč, patří rozhodnutí o této otázce do působnosti shromáždění SVJ.

V případě, že byste nesouhlas SVJ považoval za nedůvodný, máte možnost se s touto záležitostí ještě obrátit na soud, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy jste se dozvěděl, resp. mohl dozvědět, o tomto rozhodnutí SVJ. V rámci tohoto návrhu můžete žádat, aby soud rozhodnutí SVJ zvrátil a požadovaný zásah povolil.

Zároveň upozorňuji, že i pokud by dle prohlášení vlastníka budovy byla venkovní zeď a fasáda součástí bytu, bude pro provedení popisovaného zásahu pravděpodobné nezbytné získat souhlas stavebního úřadu. V takovém případě však dle §184a stavebního zákona platí, že pro provedení získání tohoto souhlasu je nezbytné doložit souhlas SVJ, které má navíc v rámci stavebního řízení postavení účastníka řízení a může podávat námitky. Toto postavení pak můžou mít samostatně i vlastníci okolních bytů, pokud by prokázali, že plánovaný zásah zasáhne i do jejich vlastnických práv. Minimálně pro stavební řízení tak bude nezbytné souhlas SVJ (nebo nahrazující rozhodnutí soudu) získat.