5 kroků k vymáhání pohledávek za členem SVJ

Je zajímavé sledovat, jakou cestou se vyvíjel postoj k dluhům v historické rovině. Shakespeare vložil Poloniovi do úst větu: Nic si nepůjčuj a nic nikde nedluž; zatímco Honoré De Balzac to už tak černě neviděl: Dluhy jsou výrazem uspokojených potřeb a náročných prostopášností. Federica Felliniho špatná finanční situace dokonce inspirovala: Každý umělec potřebuje k tomu, aby začal pracovat na novém díle, určitý podnět. U mě to jsou zpravidla dluhy.

Vymáhání dluhů v SVJ

Každé SVJ bude určitě rádo, když se vlastníci nechají inspirovat něčím jiným, než dluhy. Jak ale na ně? Jaký je doporučený postup vymáhání neuhrazených závazků vlastníkem v SVJ? Pojďme na to.

Když je vlastník je v prodlení s platbou

V situaci, kdy je někdo z vlastníků v prodlení s platbou vůči SVJ, je třeba věc řešit neprodleně. Je tedy na místě mít sjednáno s účetní nebo správní firmou, která zpracovává salda jednotlivých členů, aby výboru podávala informace bezodkladně. Není ojedinělé, že některé výbory dostávají informace až s několika měsíčním zpožděním. To je samozřejmě špatně. Akceschopnost řádného hospodáře je pak nulová a cesta ke škodě s osobní odpovědností členů výborů umetená. Patříte-li do této skupiny, rozhodně takový stav změňte. Pokud patříte dokonce mezi výbory, které od správce nedostávají informace vůbec žádné, pak je situace ještě horší.

Krok nula – Běžná upomínka

Pokud některý z členů SVJ dluží, je nultým krokem zaslání výzvy. Tu by měl dlužník dostat okamžitě, cca do 5 dní od uplynutí lhůty k platbě. V této situaci předpokládáme, že výbor se o dluhu dozví včas od správce nebo účetního.

Ve výzvě bude stanovena dodatečná lhůta k úhradě. Rozsah této lhůty doporučujeme mít sjednaný rovnou ve stanovách. Výbor tak nebude moci být napadán, že lhůta je příliš krátká nebo svévolně určená a dlužník se nebude mít na co vymlouvat. Potud jsme coby výbor jemní a slušní, opomenutí platby se stát může. Následně mohou nastat dvě situace – buď ke svému dluhu vlastník přistoupí a bude ho chtít řešit, nebo ne. Obě situace mají svá řešení.


Setkali jsme se situací v několika SVJ, že správci měli nastaveny automatické procesy upomínání, kdy tyto běžné upomínky posílali tři během třech měsíců. Za každou vyúčtovali SVJ odměnu 200 Kč + poštovné. K vymožení dluhů to nevedlo. Nemá to žádný význam ani u soudu. Takto se jenom dluh člena společenství navýší na deseti tisíce,
říká Roman Koreňovský z advokátní správcovské firmy Paragrafs.



Je tedy na zvážení výboru, zda-li tento nultý krok do svého procesu vymáhání implementuje nebo nikoli, a je rovněž na zvážení, zda-li si vymáhací postup zakotví do stanov. Pokud se výbor rozhodne být tvrdší, pak se s tímto typem nulté výzvy vůbec zdržovat nemusí a je možné přikročit rovnou ke kroku č. 1.

Krok č. 1 – Předžalobní výzva dle § 142a občanského soudního řádu

Tento instrument začal být zvlášť v poslední době významně používán. A je to dobře. Jedná se o typ výzvy, která dlužníkovi sděluje, na jakém základu je jeho dluh postaven, a co má udělat, aby závazek vyrovnal. Rovněž nesmí chybět upozornění, že pokud závazky včas, tj. v zákonné lhůtě 7 dnů nesplatí, bude přistoupeno k soudnímu vymáhání pohledávky, a to vč. nákladů za advokáty a soudní výlohy. Rozdíl mezi běžnou upomínkou je právě v tom, že na základě této výzvy jsou SVJ v případě úspěchu ve sporu přiznány náklady na advokáty dle advokátního tarifu, které si k soudu tak či tak bude s největší pravděpodobností brát a platit.


„Jednoznačně doporučujeme SVJ tento instrument používat. Náklady na advokáty se v případě úspěchu ve sporu z významné části pokryjí. Ostatním vlastníkům je zároveň ukázán signál, že žádné neplacení, které nakonec stejně nejvíc dopadne na slušné spoluvlastníky, se v domě
tolerovat nebude,“
upozorňuje Jan Bauer z Klusák Advokátní Kancelář.



Krok č. 2 – Splátkový kalendář

Pokud je dlužník po kroku nula či jedna ochotný svůj dluh uhradit, ale nemá aktuálně potřebnou částku, je možné namísto soudního vymáhání s ním uzavřít dohodu o splnění dluhu ve splátkách. Ideální opět je, aby podmínky takového plnění upravovaly přímo stanovy. Nejjednodušší situace pak nastane, pokud má vlastník přeplatek z vyúčtování. K úhradě dluhu, který se týká správy domu a pozemku nebo náhrady škody na společných částech, ho lze použít. S běžným splátkovým kalendářem sepsaným právníkem příliš muziky neuděláte. Pokud jej dlužník přestane plnit, nezbude vám nic jiného než jít do soudního sporu. Ale je tu opět chytrá zkratka:

Krok č. 3 – Splátkový kalendář sepsaný u notáře

Mezi běžným splátkovým kalendářem a kalendářem sepsaným formou notářského zápisu není co do obsahu velký rozdíl. Rozdíl ale nastává v případě, když dlužník přestane podle kalendáře plnit. U běžného kalendáře od právníka musíte k soudu a čekáte na pravomocný rozsudek (zjednodušeně). Pokud ani ten dlužník nesplní, pak můžete na exekuci, dražbu a prodej jednotky.

U splátkového kalendáře od notáře ale celá soudní cesta odpadá. Nesplní-li dlužník podmínky splácení, můžete přeskočit zkratkou rovnou k exekutorovi. Co se ceny týče, za notáře stejně jako za právníka musí SVJ zaplatit. Nicméně pokud má dlužník zájem splácet a chce se vyhnout prohře u soudu, bude brát rozdělení dluhu např. na 10 splátek jako vstřícné gesto výboru (SVJ). Obvykle bez problémů přistoupí i na dohodu, která s možností splácet dluh ho navýší o náklady za notářský zápis. Cena bývá do 5000 Kč dle notářského tarifu.  

Krok č. 4 – Soudní vymáhání

Pokud smírná řešení s dlužníkem nevedou k žádnému cíli, mělo by SVJ přistoupit k vymáhání dluhu soudní cestou, a to bez zbytečného odkladu. Před zahájením soudního řízení je nutné zaslat dlužníkovi předžalobní výzvu nejméně 7 dní předem, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou. Toto bychom ale měli mít odbaveno již v kroku č. 1.

Výbor, který tuto situaci bude řešit, si musí dát zároveň pozor, zda dlužící vlastník není v insolvenci či exekuci pro jiné dluhy. Znamená to zkontrolovat oba rejstříky, jak insolvenční pro insolvence, tak katastr nemovitostí pro exekuce, a sledovat dražební vyhlášky, aby se SVJ stihlo včas se svou pohledávkou přihlásit.

Pokud by byla vydána insolvence, doporučujeme přihlašovat i pohledávky – platby, na které teprve čekáte. U insolvence (úpadku) není třeba žádný soudní titul, není třeba dokonce ani nic upomínat. Jakmile máte pohledávku, a to z jakéhokoliv titulu, a váš dlužník je ve fázi vydaného insolvenčního rozhodnutí (rozhodnutí o úpadku dle § 136 odst. 1 insolvenčního zákona), pak i tuto pohledávku  přihlaste k tomuto řízení. Pozor, lhůty jsou opravdu krátké.

Je-li pohledávka SVJ pravomocně přiznaná soudem, je třeba podat návrh na zahájení exekučního řízení. K návrhu je třeba doložit originál nebo úředně ověřenou kopii exekučního titulu, tedy soudního rozhodnutí opatřeného potvrzením o jeho vykonatelnosti.


Až 10 % z výtěžku dražby pro SVJ

Nezapomeňte, že je nutné sledovat i dražební vyhlášky. Díky novele občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona je SVJ přednostně uspokojeno až do výše 10 % z výtěžku z prodeje jednotky dlužníka. To i v případě, když má jednotka zajištěného věřitele v podobě banky, která koupi financovala. K přihlášení do dražby nově nepotřebujete exekuční titul, tedy pravomocné a vykonatelné soudní rozhodnutí (nebo notářský zápis s přímou vykonatelností). Stačí pokud SVJ doloží, že v příslušné věci žalobu podalo. To je druhá velká výhoda.


„Aby se SVJ mohlo do insolvence, exekuce nebo dražby přihlásit, je třeba o nich nejdříve vědět. Proto je nutný monitoring zápisů jednotek v katastru a insolvenčního rejstříku. Dražby jsme spustili již při novelách z roku 2017 a fungují skvěle,“ říká Radek Přibyl z RejstříkySVJ.cz.



Přerušení dodávek energií

Pokud dluh vznikl a narůstá nehrazením za dodávku tepla a teplé vody, je logické, že SVJ vzniká další a další škoda. Proti sobě tak stojí dvě povinnosti, a to zajistit vlastníkovi dodávku tepla, vody atd. ze společných rozvodů, na straně druhé chránit zájmy SVJ a nezpůsobovat škody. Bohužel, dosavadní judikatura není natolik jasná, aby šlo říci, že je možné dodávky dlužníkovi přerušit. Jednou z cest by mohlo být rozhodnutí shromáždění a ukotvení tohoto bodu do stanov, který v takovém případě povoluje statutárnímu orgánu dodávku tepla, teplé vody apod. dlužníkovi zastavit.


Rychlý přehled navazujících kroků při vymáhání pohledávek za členem SVJ

1. Pravidelně kontrolujte plnění závazků členů SVJ. Nejlépe vždy do týdne od splatnosti mějte přehled, kdo zaplatil a kdo naopak dluží.

2. Při zjištění prodlení s úhradou kteréhokoliv peněžitého závazku zašlete dlužníkovi upomínku nebo  rovnou předžalobní výzvu, doporučeně s dodejkou.

3. V případě, že člen svůj dluh neuhradí ve lhůtě stanovené v upomínce, ale má zájem ho uhradit, nechte sepsat notářský zápis o splátkách se svolením k vykonatelnosti, která umožňuje přímo požádat exekutora o exekuci na majetek dlužníka. Cenu za zápis přičtete k celkovému dluhu. Tím odpadá fáze soudního řízení s dlužníkem, čímž dochází k úspoře času i prostředků. Pokud dlužník takový splátkový kalendář neplní, přejděte k návrhu na nařízení exekuce.

4. V případě, že vlastník svůj dluh neuhradí a není sepsán splátkový kalendář dle bodu 3, je nutné podat návrh na vydání platebního rozkazu a doložit svá tvrzení důkazy (listinami). Soudu lze také navrhnout vydání tzv. elektronického platebního rozkazu prostřednictvím online formuláře dostupného na epodatelna.justice.cz. Před podáním žalobního návrhu je zapotřebí zaslat dlužníkovi výzvu k plnění, a to nejméně 7 dní před podáním žaloby. SVJ jako věřiteli dle § 142a o.s.ř. vzniká právo na náhradu nákladů řízení, pokud takovou výzvu zaslal a soudu jako důkaz o tomto doložil upomínací dopis včetně dokladu o jeho odeslání.

5. Po vydání a právní moci platebního rozkazu, pokud i přesto dlužník nesplní uloženou povinnost, je nutné podat návrh na nařízení exekuce.

ČTĚTE TAKÉ: Které dokumenty smí vlastník kopírovat a jak dlouho je SVJ musí uchovávat

Magazín Výbor září 2018

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné