5 kroků k vymáhání pohledávek za členem SVJ

Je zajímavé sledovat, jakou cestou se vyvíjel postoj k dluhům v historické rovině. Shakespeare vložil Poloniovi do úst větu: Nic si nepůjčuj a nic nikde nedluž; zatímco Honoré De Balzac to už tak černě neviděl: Dluhy jsou výrazem uspokojených potřeb a náročných prostopášností. Federica Felliniho špatná finanční situace dokonce inspirovala: Každý umělec potřebuje k tomu, aby začal pracovat na novém díle, určitý podnět. U mě to jsou zpravidla dluhy.

Každé SVJ bude určitě rádo, když se vlastníci nechají inspirovat něčím jiným, než dluhy. Jak ale na ně? Jaký je doporučený postup vymáhání neuhrazených závazků vlastníkem v SVJ? Pojďme na to.

Když je vlastník je v prodlení s platbou

V situaci, kdy je někdo z vlastníků v prodlení s platbou vůči SVJ, je třeba věc řešit neprodleně. Je tedy na místě mít sjednáno s účetní nebo správní firmou, která zpracovává salda jednotlivých členů, aby výboru podávala informace bezodkladně. Není ojedinělé, že některé výbory dostávají informace až s několika měsíčním zpožděním. To je samozřejmě špatně. Akceschopnost řádného hospodáře je pak nulová a cesta ke škodě s osobní odpovědností členů výborů umetená. Patříte-li do této skupiny, rozhodně takový stav změňte. Pokud patříte dokonce mezi výbory, které od správce nedostávají informace vůbec žádné, pak je situace ještě horší.

Krok nula – Běžná upomínka

Pokud některý z členů SVJ dluží, je nultým krokem zaslání výzvy. Tu by měl dlužník dostat okamžitě, cca do 5 dní od uplynutí lhůty k platbě. V této situaci předpokládáme, že výbor se o dluhu dozví včas od správce nebo účetního.

Ve výzvě bude stanovena dodatečná lhůta k úhradě. Rozsah této lhůty doporučujeme mít sjednaný rovnou ve stanovách. Výbor tak nebude moci být napadán, že lhůta je příliš krátká nebo svévolně určená a dlužník se nebude mít na co vymlouvat. Potud jsme coby výbor jemní a slušní, opomenutí platby se stát může. Následně mohou nastat dvě situace – buď ke svému dluhu vlastník přistoupí a bude ho chtít řešit, nebo ne. Obě situace mají svá řešení.

---

„Setkali jsme se situací v několika SVJ, že správci měli nastaveny automatické procesy upomínání, kdy tyto běžné upomínky posílali tři během třech měsíců. Za každou vyúčtovali SVJ odměnu 200 Kč + poštovné. K vymožení dluhů to nevedlo. Nemá to žádný význam ani u soudu. Takto se jenom dluh člena společenství navýší na deseti tisíce,“
říká Roman Koreňovský z advokátní správcovské firmy Paragrafs.

---

Je tedy na zvážení výboru, zda-li tento nultý krok do svého procesu vymáhání implementuje nebo nikoli, a je rovněž na zvážení, zda-li si vymáhací postup zakotví do stanov. Pokud se výbor rozhodne být tvrdší, pak se s tímto typem nulté výzvy vůbec zdržovat nemusí a je možné přikročit rovnou ke kroku č. 1.

Krok č. 1 – Předžalobní výzva dle § 142a občanského soudního řádu

Tento instrument začal být zvlášť v poslední době významně používán. A je to dobře. Jedná se o typ výzvy, která dlužníkovi sděluje, na jakém základu je jeho dluh postaven, a co má udělat, aby závazek vyrovnal. Rovněž nesmí chybět upozornění, že pokud závazky včas, tj. v zákonné lhůtě 7 dnů nesplatí, bude přistoupeno k soudnímu vymáhání pohledávky, a to vč. nákladů za advokáty a soudní výlohy. Rozdíl mezi běžnou upomínkou je právě v tom, že na základě této výzvy jsou SVJ v případě úspěchu ve sporu přiznány náklady na advokáty dle advokátního tarifu, které si k soudu tak či tak bude s největší pravděpodobností brát a platit.

---

„Jednoznačně doporučujeme SVJ tento instrument používat. Náklady na advokáty se v případě úspěchu ve sporu z významné části pokryjí. Ostatním vlastníkům je zároveň ukázán signál, že žádné neplacení, které nakonec stejně nejvíc dopadne na slušné spoluvlastníky, se v domě
tolerovat nebude,“ upozorňuje Jan Bauer z Klusák Advokátní Kancelář.

---

Krok č. 2 – Splátkový kalendář

Pokud je dlužník po kroku nula či jedna ochotný svůj dluh uhradit, ale nemá aktuálně potřebnou částku, je možné namísto soudního vymáhání s ním uzavřít dohodu o splnění dluhu ve splátkách. Ideální opět je, aby podmínky takového plnění upravovaly přímo stanovy. Nejjednodušší situace pak nastane, pokud má vlastník přeplatek z vyúčtování. K úhradě dluhu, který se týká správy domu a pozemku nebo náhrady škody na společných částech, ho lze použít. S běžným splátkovým kalendářem sepsaným právníkem příliš muziky neuděláte. Pokud jej dlužník přestane plnit, nezbude vám nic jiného než jít do soudního sporu. Ale je tu opět chytrá zkratka:

Krok č. 3 – Splátkový kalendář sepsaný u notáře

Mezi běžným splátkovým kalendářem a kalendářem sepsaným formou notářského zápisu není co do obsahu velký rozdíl. Rozdíl ale nastává v případě, když dlužník přestane podle kalendáře plnit. U běžného kalendáře od právníka musíte k soudu a čekáte na pravomocný rozsudek (zjednodušeně). Pokud ani ten dlužník nesplní, pak můžete na exekuci, dražbu a prodej jednotky.

U splátkového kalendáře od notáře ale celá soudní cesta odpadá. Nesplní-li dlužník podmínky splácení, můžete přeskočit zkratkou rovnou k exekutorovi. Co se ceny týče, za notáře stejně jako za právníka musí SVJ zaplatit. Nicméně pokud má dlužník zájem splácet a chce se vyhnout prohře u soudu, bude brát rozdělení dluhu např. na 10 splátek jako vstřícné gesto výboru (SVJ). Obvykle bez problémů přistoupí i na dohodu, která s možností splácet dluh ho navýší o náklady za notářský zápis. Cena bývá do 5000 Kč dle notářského tarifu.  

Krok č. 4 – Soudní vymáhání

Pokud smírná řešení s dlužníkem nevedou k žádnému cíli, mělo by SVJ přistoupit k vymáhání dluhu soudní cestou, a to bez zbytečného odkladu. Před zahájením soudního řízení je nutné zaslat dlužníkovi předžalobní výzvu nejméně 7 dní předem, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou. Toto bychom ale měli mít odbaveno již v kroku č. 1.

Výbor, který tuto situaci bude řešit, si musí dát zároveň pozor, zda dlužící vlastník není v insolvenci či exekuci pro jiné dluhy. Znamená to zkontrolovat oba rejstříky, jak insolvenční pro insolvence, tak katastr nemovitostí pro exekuce, a sledovat dražební vyhlášky, aby se SVJ stihlo včas se svou pohledávkou přihlásit.

Pokud by byla vydána insolvence, doporučujeme přihlašovat i pohledávky – platby, na které teprve čekáte. U insolvence (úpadku) není třeba žádný soudní titul, není třeba dokonce ani nic upomínat. Jakmile máte pohledávku, a to z jakéhokoliv titulu, a váš dlužník je ve fázi vydaného insolvenčního rozhodnutí (rozhodnutí o úpadku dle § 136 odst. 1 insolvenčního zákona), pak i tuto pohledávku  přihlaste k tomuto řízení. Pozor, lhůty jsou opravdu krátké.

Je-li pohledávka SVJ pravomocně přiznaná soudem, je třeba podat návrh na zahájení exekučního řízení. K návrhu je třeba doložit originál nebo úředně ověřenou kopii exekučního titulu, tedy soudního rozhodnutí opatřeného potvrzením o jeho vykonatelnosti.

Až 10 % z výtěžku dražby pro SVJ

Nezapomeňte, že je nutné sledovat i dražební vyhlášky. Díky novele občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona je SVJ přednostně uspokojeno až do výše 10 % z výtěžku z prodeje jednotky dlužníka. To i v případě, když má jednotka zajištěného věřitele v podobě banky, která koupi financovala. K přihlášení do dražby nově nepotřebujete exekuční titul, tedy pravomocné a vykonatelné soudní rozhodnutí (nebo notářský zápis s přímou vykonatelností). Stačí pokud SVJ doloží, že v příslušné věci žalobu podalo. To je druhá velká výhoda.

---

„Aby se SVJ mohlo do insolvence, exekuce nebo dražby přihlásit, je třeba o nich nejdříve vědět. Proto je nutný monitoring zápisů jednotek v katastru a insolvenčního rejstříku. Dražby jsme spustili již při novelách z roku 2017 a fungují skvěle,“ říká Radek Přibyl z RejstříkySVJ.cz.

---

Přerušení dodávek energií

Pokud dluh vznikl a narůstá nehrazením za dodávku tepla a teplé vody, je logické, že SVJ vzniká další a další škoda. Proti sobě tak stojí dvě povinnosti, a to zajistit vlastníkovi dodávku tepla, vody atd. ze společných rozvodů, na straně druhé chránit zájmy SVJ a nezpůsobovat škody. Bohužel, dosavadní judikatura není natolik jasná, aby šlo říci, že je možné dodávky dlužníkovi přerušit. Jednou z cest by mohlo být rozhodnutí shromáždění a ukotvení tohoto bodu do stanov, který v takovém případě povoluje statutárnímu orgánu dodávku tepla, teplé vody apod. dlužníkovi zastavit.

---

Rychlý přehled navazujících kroků při vymáhání pohledávek za členem SVJ

1. Pravidelně kontrolujte plnění závazků členů SVJ. Nejlépe vždy do týdne od splatnosti mějte přehled, kdo zaplatil a kdo naopak dluží.

2. Při zjištění prodlení s úhradou kteréhokoliv peněžitého závazku zašlete dlužníkovi upomínku nebo  rovnou předžalobní výzvu, doporučeně s dodejkou.

3. V případě, že člen svůj dluh neuhradí ve lhůtě stanovené v upomínce, ale má zájem ho uhradit, nechte sepsat notářský zápis o splátkách se svolením k vykonatelnosti, která umožňuje přímo požádat exekutora o exekuci na majetek dlužníka. Cenu za zápis přičtete k celkovému dluhu. Tím odpadá fáze soudního řízení s dlužníkem, čímž dochází k úspoře času i prostředků. Pokud dlužník takový splátkový kalendář neplní, přejděte k návrhu na nařízení exekuce.

4. V případě, že vlastník svůj dluh neuhradí a není sepsán splátkový kalendář dle bodu 3, je nutné podat návrh na vydání platebního rozkazu a doložit svá tvrzení důkazy (listinami). Soudu lze také navrhnout vydání tzv. elektronického platebního rozkazu prostřednictvím online formuláře dostupného na epodatelna.justice.cz. Před podáním žalobního návrhu je zapotřebí zaslat dlužníkovi výzvu k plnění, a to nejméně 7 dní před podáním žaloby. SVJ jako věřiteli dle § 142a o.s.ř. vzniká právo na náhradu nákladů řízení, pokud takovou výzvu zaslal a soudu jako důkaz o tomto doložil upomínací dopis včetně dokladu o jeho odeslání.

5. Po vydání a právní moci platebního rozkazu, pokud i přesto dlužník nesplní uloženou povinnost, je nutné podat návrh na nařízení exekuce.

ČTĚTE TAKÉ: Které dokumenty smí vlastník kopírovat a jak dlouho je SVJ musí uchovávat