SVJ? Firma (skoro) jako každá jiná

Pořízením si bytu v osobním vlastnictví si člověk nekupuje pouze vlastní domov, ale kupuje si i podíl na společných částech domu, podíl na pozemku a hlavně se stává spoluvlastníkem „firmy“ zvané společenství vlastníků jednotek.

SVJ je zvláštní formou právnické osoby, ve své podstatě firmou, která podléhá všem pravidlům obecně platným pro právnické subjekty. Takovou firmu musí někdo řídit, tím „někdo“ je statutární orgán. Ten může mít mnoho forem. Pravidla pro volbu statutárního orgánu, počet jeho členů a jejich pravomoci určují vždy stanovy společenství, které musí každé SVJ zveřejnit ve sbírce listin na www.justice.cz.

Před účinností NOZ byl takovým orgánem většinou výbor SVJ s různým počtem členů. I nyní, s novými pravidly daným NOZ, má většina SVJ ve svém čele právě výbor, nově ovšem musí ve stanovách jasně určit počet jeho členů. Formulace např. „počet členů nejméně 3“ již není přípustná.

Kde najít schopné členy výboru

Jak již bylo řečeno, SVJ jako právní subjekt podléhá přísným pravidlům fungování. Pokud má v čele výbor, bývá složený z ochotných členů společenství, kteří na sebe přejímají obrovskou odpovědnost za fungování domu. Odpovídají za hospodaření, vedení účetnictví, vymáhání pohledávek, revize technických zařízení, opravy a údržbu a mnoho dalších povinností. Ideální výbor SVJ by měl tedy být složený z právníka, vysokoškolsky vzdělaného stavaře a ekonoma či účetní. Ve skutečnosti takových výborů je jen velmi málo. Většinou jsou to vlastníci, kteří za fungování domu cítí odpovědnost a funkci přijmou hlavně proto, aby “to někdo dělal”. Nehledě na potřebné zkušenosti nebo znalosti, kterých nabývají až v průběhu své funkce, což je bohužel už pozdě. Nikdo z nás by jistě nechtěl být pacient, na kterém si zubař prvně zkouší trhání osmičky. V souvislosti s bytovým domem ale v klidu jeho fungování svěříme stejně nezkušených lidem.

Práce ve výboru má kromě dalšího své úskalí i ve finančním podhodnocení, kdy odměna, pokud už nějaká je, není rozhodně adekvátní strávenému času a obrovské osobní odpovědnosti vlastním majetkem za případné způsobené škody. Nemluvě o tom, když se v domě najde nějaký „prudič“, který ví vše nejlépe, dělal by to líp a zahlcuje výbor nesmyslnými dotazy a požadavky. To pak každého člena výboru otráví a funkci raději složí.

Nyní tedy divu, že značná část bytových domů přivítala významnou změnu NOZ, která přinesla nový pojem – profesionální předseda. Co si pod tím představit? Každé SVJ má nyní možnost zvolit si do svého orgánu profesionála, nečlena SVJ. Tato možnost však musí být zakotvena ve stanovách. V zásadě jsou dvě možnosti – jednou je zachování stávajícího výboru s volbou jednoho nečlena SVJ – profesionála, který se stará např. o právní a ekonomické záležitosti. Druhou volbou je mít profesionálního předsedu společenství, který odpovídá úplně za vše.

Profesionální předseda v praxi

Jedním z prvních SVJ, kde jsme se setkali se zájmem o profesionálního předsedu, bylo poměrně velké společenství na Praze 6. Ve výboru dlouhodobě fungovalo pět mužů, všichni bývalí vojáci, nyní v důchodu, kteří „vládli“ SVJ pevnou rukou a vše bez větších problémů klapalo. Postupně je však opouštěly síly a dali přednost poklidnému důchodu na svých chalupách. Mezi mladými o práci ve výboru zájem neprojevil nikdo. Ke slovu tak přišlo „náhradní řešení“ ve formě profi předsedy, který převzal plně fungující SVJ do svých rukou a vlastníci v podstatě nepoznali žádnou změnu.

Úplně odlišná situace byla v malinkém SVJ na Praze 5, kde se dvanáct spoluvlastníků nedokázalo domluvit, kdo bude ve výboru, a to jen kvůli tomu, že půlku garáže v přízemí vlastní všeználek a rýpal, který všem členům, kteří se kdy snažili ve výboru pracovat, házel klacky pod nohy v podobě nesmyslných požadavků, osočování a trestních oznámení prakticky na cokoliv. Důsledkem bylo pětileté období s pověřeným vlastníkem, kterému šlo především o to, aby si na střeše vybudoval nástavbu. SVJ bylo v totálním rozkladu, nevedlo se účetnictví, uklízelo se svépomocí, o revize se nikdo nestaral. Naštěstí pár důmyslných vlastníků dokázalo svolat shromáždění a vybrat a zvolit profesionálního předsedu. S jeho příchodem se do domu opět vrátil řád a hlavně klid.

V podobných situacích se ocitá stále více SVJ, proto zájem o práci profesionálního předsedy přes počáteční nedůvěru prudce stoupá. Ideálním profesionálním předsedou je právní subjekt, který dokáže zajistit široké spektrum záležitostí SVJ, počínaje nastavením zdravého ekonomického fungování, přes vymáhání pohledávek až po transparentní výběrová řízení.

Jaká je cena za fungující dům?

V porovnání s výší odměn členům výborů z řad vlastníků je odměna profesionálního předsedy obvykle vyšší, pohybuje se dle rozsahu činností a velikosti SVJ od zhruba 20 Kč až po 300 Kč za jednotku. Máme-li pro lepší představu stanovit nejnižší cenu, za jakou se dá profi předseda v patřičné kvalitě pořídit, dopočítáme se 5000 Kč měsíčně. Je však paradoxem, že v případě profesionála nemají vlastníci s cenou problémy. Jsou si vědomi, že kvalitní fungování SVJ svoji hodnotu má.


Povinnosti statutárního orgánu (výboru/předsedy) vůči vlastníkům

Povinnosti statutárního orgánu jsou zejména uloženy občanským zákoníkem č. 89/2012 sb. v části bytové spoluvlastnictví a v ustanoveních o spolku. Dále zákonem o službách č. 104/2015, stavebním zákonem č. 183/2006 a technickými normami. Na statutární orgány bytových domů dopadají také dílčí stanovení zákona o obchodních korporacích.

Konkrétní pracovní povinnosti má statutární orgán uloženy stanovami. Vlastní úkoly vyplývají z rozhodování shromáždění vlastníků a mj. také z uzavřených smluv na dodávky prací, služeb a revizních zpráv technických zařízení. Úkoly ukládají také orgány státní správy a samosprávy.

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné