Byl to zahradník!

Zdá se to tak jednoduché. SVJ si nechá vypracovat stanovy, které na shromáždění odsouhlasí. Vlastníci zvolí členy výboru, kteří tuto náročnou, zodpovědnou, a co si budeme povídat, nevděčnou práci chtějí dělat. Následně společně pečují o dům dle stanov a zákonů…

Do takto jasně daných pravidel ale vstupují emoce, sousedské vztahy, někdy i vlastní zájmy, dobře míněné kroky, neznalost, neshody, problémy v komunikaci… snad by to šlo nazvat jedním slovem neprofesionalita.

Tu ale dobrovolným statutárům snad ani nelze vyčítat, byť je v žádném případě neomlouvá a nezbavuje odpovědnosti. Jsou to zkrátka stále laici, kteří se stali statutáry. Tolikrát citovaný par. 159 a jeho „řádný hospodář“ na ně uvalily obrovskou zákonnou odpovědnost, která neodpovídá množství stráveného času, zanedbatelné odměně a chybějícímu šiku odborných poradců. A tak na obranu postupů stále slýcháme: „vždyť se tu všichni známe“ nebo „takhle jsme to dělali vždycky“ či „vždyť to dělám pro nás všechny“. Toto možná funguje ke spokojenosti všech zúčastněných, ale pouze do prvního problému nebo do doby, než se některý z vlastníků začne zajímat o fungování domu dle legislativy.

Příběh upraveného dvorku

Po tři roky se 69 vlastníků domu v Praze 10 nemohlo shodnout, jak a za kolik peněz upraví zeleň v polootevřeném bloku u domu, byť souhlasili, že upravit potřebuje. Shodli se jen na tom, že nevyužijí služeb architektonické kanceláře, která jim nabízela jen zpracování návrhu za víc jak 120 000 Kč. V tomto směru se nejvíce angažoval jeden z obyvatel domu, který nebyl vlastníkem bytové jednotky, ale v domě žije se svou partnerkou. Pan Obyvatel aktivně chodil a účastnil se shromáždění i bez plné moci od své partnerky, vyjadřoval se, podával návrhy. Navštěvoval i schůze výboru, kde loboval za architektonickou studii na obnovu zeleně na dvorku.

Zatravněná plocha s keři, betonovými chodníky, sušáky na prádlo a několika parkovacími místy je v majetku SVJ. Pan Obyvatel aktivně uspořádal v domě anketu k možným úpravám dvorku, ve které se vyjádřilo jen 25 % vlastníků, kteří sdělili, co by si přáli na ploše zachovat nebo změnit, a nadále aktivně prosazoval na schůzích výboru i na shromážděních (bez vypsání na pozvánce) schválení architektonické studie, kterou vlastníci již dříve pro vysokou cenu odmítli. I výbor se rozhodl, že nechce utrácet peníze za studii, zvlášť poté, co na městské části dostal informaci, že není nutné mít předem hotové plány a zprávu od geodetů.

O schválení faktury se nerozhodlo

Shromáždění se schází jedenkrát ročně a řešení zeleně na této ploše za domem nikdy nebylo na pozvánce, ale vždy se o ní diskutovalo. Řešení se ale nedostávalo, a tak se paní předsedkyně rozhodla po třech letech bezvýsledných řečí jednat. V létě 2018 na schůzi výboru oznámila, že osloví zahradnické firmy, aby mohly úpravy začít. S tím však jeden člen výboru nesouhlasil. Oslovila pět zahradnických firem, se kterými postupně jednala. Na jednu schůzku ji doprovodil i místopředseda výboru, tato firma však zakázku nepřijala. Následně paní předsedkyně objednávku s jednou firmou domluvila, emailem ji za SVJ odeslala a výboru vše sdělila. Mimo výbor dostala od kolegy ujištění, že shromáždění objednávku dodatečně schválí, nicméně svůj podpis k ní nepřipojil.

Hodnota úpravy zeleně na dvoře vyšla na 121 400 Kč, tedy méně než pouhá studie navrhovaná architektonickou kanceláří, ke které by bylo třeba přičíst ještě samotné provedení.

Zahradníci se tedy pustili do práce, vybrali původní zeminu, nahradili ji hlínou, prostříhali stromy, zaseli novou trávu, zasadili několik nových jehličnanů, upravili plochu mulčovací kúrou apod. Nikdo z vlastníků se nad pracemi nepozastavil, až na pana Obyvatele, nevlastníka, a jednoho člena výboru. Díky vzniklým dohadům firma práce na čas přerušila a odešla. A začal boj.

Po podzimním dokončení prací přišla SVJ faktura, kterou paní předsedkyně zapsala do knihy faktur a předložila k podpisu dalšímu členu výboru, který to ale odmítl s tím, že je nejdříve potřeba, aby prosincové shromáždění dodatečně tyto práce odsouhlasilo, a tento bod byl vypsán na pozvánce.

Prosincové shromáždění skončilo hádkou dřív, než se stihlo cokoliv probrat. Celou schůzi rozboural v domě žijící nevlastník bytové jednotky, kterému bez plné moci nepříslušelo na schůzi vůbec být. Vlastníci se tak sebrali a odešli. Obdobným způsobem probíhalo i náhradní lednové shromáždění.

Usnášeníschopné shromáždění následovalo až v únoru, kde byla paní předsedkyně odvolaná. Na pozvánce bod k obnově zeleně na dvorku a neuhrazené faktuře chyběl a na žádost odvolané předsedkyně o toto téma se nereflektovalo.

Co tedy zůstalo?

Upravený dvorek, který si vlastníci na Vánoce ozdobili a který jim jako upravená zelená plocha dělá radost i teď na jaře. Vlastníci, kteří se nemuseli o nic starat, ale jako vždy za ně výbor vše vyřešil, aniž by to pocítili na zvýšených poplatcích. Objednávka na zahradnické práce s jedním podpisem předsedkyně a bez odsouhlasení shromáždění. Neuhrazená faktura vystavená pro SVJ s hrozícím penále a neochota nového výboru fakturu přijmout nebo její osud projednat na dalším shromáždění. Ale na jakém, schází-li se SVJ jednou ročně před koncem roku a penále je na spadnutí? A paní ex-předsedkyně, která postupovala v dobré víře pro spokojenost vlastníků, ale narazila. Najednou přestalo platit „vždyť se tu všichni třicet let známe“.

---

Jak se na vše dívají odborníci a co mohou poradit?

Roman Koreňovský, Paragrafs.cz

Situace, která nastala, je častým jevem v SVJ, které mají ve výborech v podstatě dobrovolníky-laiky za malé nebo žádné odměny. Výbor, popřípadě předseda výboru, pak často v dobré víře udělá rozhodnutí, se kterým v podstatě většina společenství souhlasí. Proces schválení ale neproběhne dle stanov, a tím se toto rozhodnutí stává nelegitimním. Některý z členů (většinou nějaký rýpal) rozhodnutí napadne a vše může dojít až ke stavu, kdy se po statutárním orgánu nebo členovi orgánu vymáhá plnění za špatně zadanou nebo provedenou zakázku. V tomto konkrétním případě bych situaci hodnotil asi takto:

V prvé řadě je chybou společnosti, která provedla práce na základě objednávky od předsedkyně SVJ, i když tato objednávka byla provedena za SVJ. Společnost, která dostala objednávku, si měla jednoduše na portálu prověřit, kdo může za SVJ jednat, a hlavně jak má probíhat podepisování. Předpokládám, že by zjistili, že za společenství jedná předseda a při podepisování dokumentů musí být podepsán ještě minimálně jeden člen výboru.

Ve stanovách nemají jasně určenou pravomoc, do jaké částky a za jaké období může výbor rozhodnout bez shromáždění. Je otázka, jestli stav dvorku už nebyl havarijní. V tomto případě může o zásahu na revitalizaci rozhodnout výbor v podstatě sám, aby zabránil vzniku dalších škod, případně neklesala hodnota nemovitosti.

Situace paní předsedkyně mě velmi mrzí. Legislativa je složitá a výbory, které se většinou skládají z dobrovolníků-laiků, se často drží toho, že se v domě všichni znají osobně a žijí vedle sebe dlouhé roky. Stačí ale jeden člen, který se činnost výboru rozhodne kontrolovat, trochu se orientuje ve stanovách a legislativě, a může výboru konajícímu v dobré víře opravdu hodně zavařit.

Rada pro předsedkyni

Písemně vyzvat výbor k projednání bodu úhrady za revitalizaci dvorku na shromáždění. V případě, že by výbor nechtěl tento bod na shromáždění dát, sehnat podporu 25 % členů SVJ, svolat shromáždění na náklady SVJ a toto projednat – nechat si zpětně provedení prací schválit (vlastníci jsou spokojení a částka za práce odpovídající).

Dále bych doporučil navrhnout do řad výboru profesionála, tzv. profesionálního předsedu nebo člena výboru. Tato funkce je sice placená, ale v budoucnu se SVJ, popřípadě výbor SVJ, vyhne škodám, které by mohl jako statutární orgán, který udělal chybu, zaplatit z vlastní kapsy. Proti těmto škodám bývá profesionální předseda pojištěný až do výše 50 milionů korun.

---

Mgr. Michal Klusák, Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

Dle stanov, které měla naše advokátní kancelář k dispozici (čl. X. odst.4), podepisuje písemné právní jednání, které činí výbor za společenství, předseda nebo v jeho zastoupení místopředseda spolu s dalším členem výboru. To, jak je způsob jednání zapsán ve veřejném rejstříku, nám není známo, nicméně z dotazu plyne, že dle stavu zápisu ve veřejném rejstříku je v případě jednání v písemné formě vyžadován podpis dvou členů výboru. Způsob jednání dle stanov i veřejného rejstříku se dle poskytnutých informací jeví jako shodný. Písemnou objednávku zahradnických prací tedy měli podepsat předseda (nebo místopředseda) společenství spolu s dalším členem výboru. Bez ověření stavu zápisu ve veřejném rejstříku ale samozřejmě nelze tento závěr říci s naprostou jistotou. Tolik ke srovnání způsobu jednání výboru dle stanov a veřejného rejstříku. Platí přitom, že členové výboru jednají za společenství vlastníků jako jeho zástupci.

Pokud pak předsedkyně výboru podepsala písemnou objednávku sama, ač ji spolu s ní měl podepsat ještě další člen výboru, lze se vyslovit v tom směru, že předsedkyně výboru jako zástupce společenství překročila své zástupčí oprávnění. To, zda jednání předsedkyně zavazuje společenství vlastníků či ji samotnou, záleží na tom, zda společenství jednání předsedkyně dodatečně bez zbytečného odkladu schválilo. Pokud ano, je zavázáno společenství, pokud ne, je zavázána sama předsedkyně.

Dodatečné schválení jednání předsedkyně bude možné tehdy, pokud podnět ke svolání shromáždění s tímto programem podají na výbor vlastníci jednotek, kteří mají více než čtvrtinu hlasů, nejméně však dva vlastníci. Pokud výbor shromáždění nesvolá, mohou shromáždění svolat tito vlastníci. To v případě, pokud stanovy nedávají nějakou jinou možnost.