Lukáš Masopust: Změnou prohlášení vlastníka se nám ulevilo

Návrat předkupního práva, který začal platit od 1. ledna 2018, míchá kartami v mnoha SVJ, které mají řešená společná garážová stání jako jednotku s podílem vlastníků. Tato situace nejenže komplikuje prodej bytové jednotky – s tímto podílem na garážovém stání, ale i usnášeníschopnost shromáždění.
Jako řešení se nabízí změna prohlášení vlastníka, pro kterou se rozhodli v SVJ v Praze – Čakovicích. Jak takový proces probíhá, jak dlouho trvá a co vše obnáší nám osvětlil předseda SVJ Lukáš Masopust.

Jaký byl hlavní důvod, pustit se do změny prohlášení vlastníka u garážových stání?
Především usnášeníschopnost. Máme v domě 59 jednotek plus jako jedna jednotka byla označená i garážová stání. Ta ale tvořila 30 %, což bylo pro kvorum neschůdné a zásadně to omezovalo usnášeníschopnost shromáždění. Garáže byly takto nastavené od developera, z praktického hlediska velmi nešťastně. Druhým důvodem byla samozřejmě změna v OZ v souvislosti s předkupním právem.

Řekli si o změnu vlastníci, kteří se báli komplikací v případě prodeje bytů?
Inicioval to výbor, podstatným důvodem byla zmíněná usnášeníschopnost. Vlastníci předkupní právo příliš neřešili, ale když jsme jim na shromáždění vše vysvětlili, uvítali to i z tohoto hlediska.

Jak jste postupovali?
Oslovili jsme vlastníky a začali krok po kroku. Prvním bylo podepsání dohody o změně, kterou museli podepsat všichni vlastníci, dále pak získání souhlasů bank – věřitelů, v případě vlastníků s hypotékou. Museli jsme získat souhlasy celkem od 10 různých bankovních ústavů.

A to vše dělal výbor?
Ano, na základě plných mocí od vlastníků. Trvalo to skoro rok. Největší problém byl, dostat se v bankách ke správnému kontaktu, který toto potvrzení může dát. Počítali jsme, že si to svou vnitřní poštou dokáží předat mezi sebou, ale ne všude to fungovalo. Některé banky se s námi dokonce nechtěly bavit ani přes plnou moc.

Koho dalšího jste museli oslovit?
Pak už jen správce sítí, u nás to byla PRE a Pražská teplárenská, kvůli věcným břemenům, to šlo ale rychle. Vlastníci také museli navíc odsouhlasit jako celé shromáždění, že tuto změnu provedeme, a to i přes to, že se jako jednotlivci podepsali k žádosti o změnu. To jsme ale zvládli per rollam. Jakmile jsme získali všechny souhlasy, předložili jsme je na katastr. Mezitím ale samozřejmě nastalo pár komplikací.

Komplikace, které jste nečekali?
Tím jak celý proces trval téměř rok, se u několika bytů změnili vlastníci. Znamenalo to pro nás tyto nové vlastníky do celého procesu doplnit. Řešilo se to dokumentem o přistoupení nových vlastníků k dohodě. I od jejich bank jsme samozřejmě museli mít souhlas.

Neztráceli jste ve výboru naději, že se vše povede dotáhnout?
Musím přiznat, že jsme si na začátku nedovedli představit, až kolik času nás to bude stát. Z dnešního pohledu bych proto zkusil celý proces co nejvíce zkrátit. Čím déle to trvá, tím více změn může nastat, viz prodeje jednotek. Věděli jsme ale, že nám to při hlasování značně pomůže.

Jak jste řešili přípravu všech potřebných dokumentů?
Tušili jsme, že to nebude úplně jednoduchý proces, a proto jsme oslovili jsme AK Klusák jako specialisty na SVJ. Ti nám připravili vše potřebné: návrh změny prohlášení vlastníka, kde je třeba vše precizně popsat, aby se dostálo formalitám. Připravili podklady pro banky, od kterých jsme potřebovali souhlasy, formuláře na přistoupení k dohodě v případě nových vlastníků, plné moci. Zajistili také základní komunikaci s katastrem. Jejich pomoc byla určitě nezastupitelná.

Ptali jste se své správní firmy, zda by za vás celý proces neabsolvovala?
Ani ne, nic by to neurychlilo. Chtěli jsme si to zajistit sami. Je ale pravda, že to stálo hodně desítek hodin práce navíc.

Co by šlo z pohledu nazpět usnadnit?
Sehnat si správné kontakty na konkrétní pracovníky a oddělení v bankách a zacílit komunikaci přímo na ně, tam jsme ztratili hodně času, nedostalo se to ke správným rukám. Spoléhal jsem, že si poštu banky dokáží správně uvnitř distribuovat. Určitě je dobré vše dopředu konzultovat na katastru a zjistit si, co vše a v jaké formě je potřeba, aby pak nenastalo nějaké překvapení.
Potřebovali jsme i dvě plné moci vlastníků, kteří žijí v zahraničí, takže to bylo složitější, a na katastru pak nějakou nechtěli uznat. Museli jsme to ve finále řešit až přes ambasádu. A jak už jsem řekl, rozhodně celý proces co nejvíce zkrátit, aby se dálo co nejméně změn v převodech jednotek. To vše brzdí a komplikuje.

Máte ale zdárně hotovo a garážová stání jsou teď společnou částí s podíly vlastníků.
Ano, jsme spokojení. V červnu máme první shromáždění, kde budeme hlasovat podle nového modelu, tak uvidíme, jak se to projeví. Nemám ale obavu, že bysme nebyli usnášeníschopní, kvorum je teď velmi výrazně lepší.

Z pohledu zákona

Změny v předkupním právu přinesl zákon č. 460/2016 Sb., kterým byl novelizován občanský zákoník č. 89/2012 Sb., s platností od 1. ledna 2018. Platí tak, že pokud spoluvlastník převádí svůj podíl na nemovitosti, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec apod.), a to i v případě bezúplatného převodu jako je např. darování. Dojde-li k porušení předkupního práva, lze se spoluvlastnického podílu domáhat na jeho novém nabyvateli za stejných podmínek, za jakých ho sám nabyl. Tuto povinnost je možné vynucovat i soudní cestou.

Jednoduchým příkladem je prodej bytu s garážovým stáním. Novela vlastníky zavazuje k tomu, že garážové stání musí nejprve nabídnout ke koupi ostatním vlastníkům garážových stání v domě. Bude-li ho někdo z nich chtít koupit, vy budete dále prodávat svůj byt bez garážového stání.
Tato situace nastane v případě, bude-li garážové stání zapsáno v katastru nemovitostí jako jednotka, která je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Přesně tak, jako v čakovickém SVJ. A protože zákon neukládá, že prostor garáže musí být vymezen jako samostatná jednotka, může se jednat i o společnou část, a to změnou prohlášení vlastníka.

Mgr. Michal Klusák, Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

„Změna prohlášení vlastníka je v podobných případech výhrou pro všechny strany. Mnohá SVJ řeší špatně už samotné hlasování – pokud je garáž zapsaná jako společná jednotka, je třeba postupovat stejně jako např. u manželů vlastnících bytovou jednotku, tedy dle § 1185 odst. 2 občanského zákoníku zmocnit jednoho společného zástupce za všechny vlastníky, který bude na shromáždění přítomný a bude hlasovat za celou jednotku.

Změnou prohlášení vlastníka se dále zásadně vyřeší problematická usnášeníschopnost shromáždění vzhledem k výrazně nižšímu kvóru hlasů. A v neposlední řadě změnu uvítají i vlastníci vzhledem k platnosti předkupního práva při prodeji spoluvlastnického podílu na garáži, je-li vymezena jako samostatná jednotka.

Pro SVJ v Praze – Čakovicích to byl krok do neznáma, ale příprava na celý proces, jeho průběh i spokojenost s výsledkem dokazují, že si výbor i vlastníci zvolili správně a správně tak prosadili změnu, kterou jim zcela nesmyslně nastavil developer.“