Co dělat, když zemře vlastník bytové jednotky

Zemře-li vlastník bytu, který žil sám, a nikdo z výboru nebo sousedů nemá kontakt na jeho příbuzné, může nastat situace, kdy by bylo nutné byt otevřít, zkontrolovat jeho hygienický stav, případně zamezit nebo vyřešit havárii. Jaké má výbor v takové situaci možnosti? Podíváme se na jednotlivé kroky v návaznosti na alternativy, které v průběhu dědického řízení mohou nastat.

Mgr. Vojtěch Sucharda
ve spolupráci s Mgr. Mariana Petric,
ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.

Základem je dědické řízení a komunikace s notářem

V dané věci je vždy nejvhodnějším řešením neprodleně kontaktovat soud a požádat jej, aby o sdělení kontaktu na notáře podle jména, příjmení a data narození zemřelého (toho budeme dále označovat legálním termínem zůstavitel).
Pro řízení o pozůstalosti je příslušný soud, v jehož obvodu měl zůstavitel v době své smrti evidované trvalé bydliště. Zákon nabízí více variant jak postupovat, pokud takové místo není známé. V návaznosti na mnoho alternativ, které zákon nabízí, je tedy v případě, že zůstavitel vlastní byt v osobním vlastnictví jisté, že příslušnost soudu bude podle zákona určitelná.

Úkony soudu prvního stupně v řízení o pozůstalosti provádí jako soudní komisař notář, kterého tím soud pověřil. V praxi tedy nejčastěji nemocnice, matrika nebo jiný orgán vyrozumí soud o úmrtí konkrétní osoby a soud v návaznosti na tuto informaci pověří příslušného notáře vedením pozůstalostního řízení. Z tohoto důvodu by mělo být snadné se dotázat příslušného soudu, který notář byl v dané věci pověřen. Na soud je možné si například zavolat, zaslat doporučený dopis či datovou zprávu, jelikož usnesení o pověření notáře není třeba doručovat. Následně SVJ vše může konzultovat přímo s notářem. Vyjma několika málo rozhodnutí, která jsou jasně definována zákonem, je tedy „pánem“ řízení notář, který v jednotlivých záležitostech rozhoduje, jak se bude postupovat. Rozhodnutí, kterými se rozhoduje ve věci samé, vydává v řízení o pozůstalosti pouze notář.

Zjišťování okruhu dědiců

Jak bylo výše předestřeno, rozhodování záleží až na zákonné výjimky na posouzení notáře a na jeho dosavadní praxi. SVJ však může využít několika zákonných alternativ a pokusit se s notářem na postupu dohodnout.  Notář by měl provést tzv. „předběžné šetření“, v němž zjistí osoby, o nichž lze mít důvodně za to, že jsou dědici zůstavitele. V případě, že zůstavitel žádný majetek nezanechal, a nebo pokud zůstavitel zanechal pouze majetek nepatrné hodnoty, bude řízení o pozůstalosti zastaveno. V případě „nemajetnosti“ zůstavitele je ze zákona účastníkem řízení ten, kdo se postaral o pohřeb zůstavitele.

Rovněž může nastat situace, že notář nezjistí osoby, které by mohly být dědici, nebo že není známý pobyt osoby, která by jako dědic připadala v úvahu. V takovém případě notář na úřední desce soudu zveřejní vyhlášku a vyzve příslušnou osobu k tomu, aby se přihlásila. Lhůta nesmí být v daném případě kratší než 6 měsíců. V odůvodněných případech může být vyhláška zveřejněna prostřednictvím hromadných sdělovacích prostředků.

Dědictví státu, tzv. „odúmrť“

Pokud žádný z dědiců zjištěn nebude, a to ani po zveřejnění vyhlášky a dalších úkonech notáře, dědictví zůstavitele připadne státu (nikoliv obci či jinému orgánu veřejné moci). Vzhledem k rozšíření dědických tříd o šestou třídu (např. sestřenice, bratranci, teta, strýc, prasynovec, praneteř zůstavitele) je pravděpodobné, že dědic nakonec určen bude. Nabyde-li dědictví stát, a SVJ má informaci o případných zájemcích o koupi nemovitosti, lze v takovém případě doporučit co nejdříve sdělit příslušnému orgánu informaci o tom, že existují zájemci o koupi jednotky. Následně bude na úvaze státu, zda se rozhodne si nemovitost ponechat nebo prodat. Následný postup se řídí zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů.

Vstup SVJ do předmětné nemovitosti

Poměrně palčivou otázkou může být otázka, jak se má SVJ zachovat v mezidobí dědického řízení, pokud žádné informace o dědicích nejsou známy. Vyjma kontaktování notáře postupem, který je uveden výše, by vhodným řešením mohlo být kontaktování soudu jménem SVJ, a nebo notáře prostřednictvím doporučeného dopisu, resp. prostřednictvím datové zprávy. Předseda společenství by měl vylíčit skutečnosti, pro které má za to, že je důležité byt otevřít a žádost náležitě odůvodnit. Takovou skutečností může být například podezření, že se v bytě nachází odpadky, že v bytě jsou zvířata nebo informace, že se v bytě nachází závěť. Je však důležité upozornit, že do bytu je třeba vstupovat vždy až po souhlasu notáře, s pracovníkem notáře či notářem samotným a za přítomnosti dědiců (jsou-li tyto osoby známy). V případě havárie bytu by bylo pravděpodobně možné otevřít byt i za asistence policie. V úvahu by přicházelo i použití krajní nouze (například prasklé potrubí, atp.).

Možnost notáře jmenovat správce pozůstalosti

Právní režim platný v období mezi dnem smrti zůstavitele a dnem právní moci rozhodnutí notáře o dědictví (popř. jiného skončení řízení o pozůstalosti nebo nařízení likvidace pozůstalosti) se označuje jako správa pozůstalosti. Všichni dědici se proto pokládají (jedná se o tzv. nevyvratitelnou právní domněnku) za vlastníky „celých věcí“ patřících do pozůstalosti a k nakládání s věcmi z pozůstalosti je třeba jednomyslného souhlasu všech dědiců. Oprávnění spravovat majetek (a dluhy) patřící do pozůstalosti a vykonávat z toho vyplývající práva a povinnosti tedy přísluší tomu, kdo spravuje pozůstalost. Pokud zůstavitel nepovolal správce pozůstalosti, spravuje pozůstalost dědic, a je-li dědiců více, a neujednají-li si nic jiného, spravují pozůstalost všichni dědici. Na základě uvážení může notář jmenovat správce pozůstalosti, a to i bez návrhu. Zvlášť v případě komplikovanějších situací (například dědicové nekomunikují, nejsou zatím známy, zdržují se v zahraničí) lze doporučit se pokusit využití tohoto institutu notáři navrhnout. Úlohou správce je (a to až do skončení projednávání dědictví soudem) spravovat dědictví, aby se předešlo případným majetkovým újmám, které by přechodným stavem mohly být způsobeny. Správce pozůstalosti může být jmenován, například pokud je třeba vyhotovit seznam majetku patřícího do pozůstalosti nebo pokud „je k tomu jiný vážný důvod“. O tento důvod by se mohlo jednat i v případě, že zbývá část majetku, k němuž zůstavitel správce nepovolal. Správce pozůstalosti může komunikovat se SVJ ohledně všech záležitostí týkajících se běžné správy majetku a v případě potřeby činit běžnou správu majetku. Pokud správce pozůstalosti činí úkony v rámci obvyklého hospodaření s majetkem, nepotřebuje k tomu souhlas dalších osob. Správce pozůstalosti, který je oprávněn spravovat běžný účet zemřelého majitele účtu, má práva a povinnosti majitele účtu a banka se musí řídit jeho příkazy. Pokud však úkon tento rámec běžné správy přesahuje, je nezbytný souhlas notáře (resp. soudu). Ke jmenování správce pozůstalosti může notář přistoupit i v případě, že se dědici nemohou dohodnout na správě pozůstalosti. V takovém případě notáři mohou na návrh jednoho z dědiců jmenovat správcem pozůstalosti nezávislou třetí osobu (například advokáta).

Příspěvek na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu

Notář může kontaktovat přímo SVJ a doručit mu přípis s žádostí o informace, zda měl vůči SVJ zůstavitel nějaké přeplatky či nedoplatky k datu jeho smrti. Zároveň s tímto úkonem pravděpodobně vyzve SVJ ke sdělení jejich výše včetně žádosti o doložení relevantních listin. Pokud notář SVJ tímto způsobem nevyzve, lze v takovém případě doporučit, aby SVJ notáře samo informovalo o výši nedoplatků a o výši pravidelných měsíčních záloh co nejdříve, například formou datové zprávy anebo doporučeného dopisu včetně prokázání relevantních listin. Pro zařazení dluhu do pasiv dědictví je rozhodující, zda dluh v době úmrtí zůstavitele existoval; není významné, kdy se stal dluh splatným, tedy zda se stal splatným až po smrti zůstavitele.

Dědici vstupují na základě tzv. univerzální sukcese do práv a povinností pozůstalého, což znamená, že jmění (majetek i dluhy zůstavitele) související s pozůstalostí přejde na dědice k okamžiku smrti zůstavitele. V praxi dochází z hlediska výplaty příspěvku na správu domu a záloh na plnění spojených s užíváním bytu (dále také „plnění“) nejčastěji k následujícím řešením. Prvním řešením je, že výše uvedená plnění jsou každý měsíc poukazována na příslušný účet SVJ z účtu zůstavitele. Byť je po smrti zůstavitele účet zemřelého bankou blokován, banka trvalé příkazy často nezastavuje, ledaže na účtu zůstavitele nezbývá dostatek peněžních prostředků. V praxi je rovněž časté, že příslušná plnění hradí na základě domluvy jeden z dědiců. S ohledem na univerzální sukcesi a shora uvedená řešení se tedy SVJ (pokud řádně vyrozumí notáře o výši shora uvedených plnění, a pokud dědictví nebude tzv. „předluženo“) nemusí obávat, že by příspěvky související s fondem na správu domu nebo zálohy za plnění spojené s užíváním bytu za jednotlivé měsíce nebyly řádně uhrazeny.

Přečtěte si celé číslo magazínu Výbor 1/2019.