Roland Hofman: V SVJ jste součástí společnosti. Můžete buď brblat, nebo být aktivní

Řada SVJ se potýká s netransparentním hospodařením, nejasnou koncepcí rozvoje a špatnou komunikací mezi výborem a vlastníky. V podobném stavu byl areál Korunního dvora na pražských Vinohradech, který se díky změně ve výboru a přístupu ke správě objektu změnil během roku ve fungující komunitu. Jaké cesty a jak moc trnité byly, nám řekl předseda SVJ Korunní 810 Roland Hofman.

Obsadit pozici předsedy SVJ bývá oříšek, o to víc v komplexu, který na tom není po všech stránkách dobře. Co přimělo vás?
Nakopla mě snaha věci zlepšovat. Zjistit, zda je v silách několika málo lidé provést změny zásadní, navíc dlouhodobého, neřkuli trvalého charakteru. V roce 2013, kdy stále ještě přetrvávaly důsledky celosvětové ekonomické krize z roku 2008, jsem vstoupil do společnosti Korunní Dvůr, s.r.o., resp. SVJ Korunní 810. Ta je tady největším vlastníkem a jako právnická osoba členem výboru. Mohli jsme samozřejmě odstoupit, ale bylo v našem zájmu, aby areál, kde jsou jak bytové, tak komerční prostory, fungoval.

Čím jste začali?
Audity. Díky nim se nefungující záležitosti a oblasti dostanou pod tlak, což je pohonem změny. My jsme například odhalili nekorektní toky peněz a poukazovali na nutnost zásahu. Například odcházely platby za práce, které nikdy nebyly vykonány, audit účetnictví zjistil, že existují dvě účetní osnovy přes externí účetní firmu jednoho člena výboru. Náklady na ochranu domu byly 3 miliony ročně, a přesto se tu ztrácely kočárky z uzamčených prostor a kola z balkonů. Vykrádala se auta v garážích. Nefungovala údržba ani technologie. Situace byla téměř žalostná.

Jak jste přicházel na věci, které v komplexu nefungovaly?
Tím, že tady máme kanceláře, kde jsem trávil čas od rána do noci včetně víkendů. Měl jsem díky tomu mnohem větší zkušenost než ti, co sem chodí po práci jenom „přespat“.

Jaké jste měl zkušenosti se správou bytových objektů?
Žádné.

Radil vám z počátku někdo?
Statutární role jsem zastával již dříve, z určité pracovní zkušenosti jsem čerpat dokázal. Také jsem hodně cestoval a několik let bydlel v podobném kondominiu v Londýně, což mi hodně otevřelo oči. Měl jsem zkušenost vlastníka, že to fungovat může. A spoléhal jsem na přirozenou intuici.

Jak to ze začátku šlo?
Horko těžko. Výbor byl tehdy šestičlenný a já jsem táhl proti starým strukturám (i když věk tu nehraje roli), které se změnám sveřepě bránily a měly názor: „hlavně nic nedělejme, mohly bychom něco pokazit“. Jejich strategie „nic neopravovat, do ničeho neinvestovat“, byla vystavěná na jejich strachu a zřejmě pohodlnosti. A když přišel nějaký požadavek, hodil se do outu. To bylo hodně zlé.

Řídila to tu externí správcovská firma, očividně ne moc dobře, kontrola úplně chyběla. Navíc vždycky narážíte na to, že strategie vlastníka se příliš odlišuje od strategie správce. Vy jako vlastník máte obvykle dlouhodobou vizi, protože si byt kupujete na 10 let nebo i na celý život. Ale správcovská firma, která se o dům stará, se na to dívá s horizontem jednoho, v lepším případě tří let, takže i přístup je odlišný – spravit jen to nejnutnější a dlouhodobé věci neřešit, protože trvají moc dlouho. Tady ale bohužel nefungovala ani základní údržba.

Vy jste do SVJ vstoupil s firmou, nebyl jste tedy na to sám. Kolik jste na změně strávil času?
Byl jsem na to úplně sám. Snažil jsem se to odhadnout a je to víc než 10 000 hodin za posledních 8 let. Je to hrozně moc času, který zabral víkendy, večery a zrušené dovolené. Soukromý čas, který bych mohl věnovat něčemu úplně jinému.

Není to rentabilní?
Finančně určitě ne. To bych dostal hodinovou mzdu tak 2 koruny 😊.

Byl to pro vás osobní impuls, nebo jste cítil odpovědnost za firmu?
Obojí. Každou práci musíte dělat srdcem, jinak v ní nemůžete dlouhodobě excelovat. Areál SVJ mi ovšem k srdci přirostl rychleji, než jsem čekal. Je to činnost komunitního charakteru, taková se vám nemůže nikdy zaplatit. Jste součástí nějaké společnosti a můžete buď brblat, nadávat a stěžovat si, nebo se stanete aktivní a začnete něco dělat. Já šel cestou číslo dva.

Stěžovali si vlastníci, že dům nefunguje, jak by mohl?
Areál byl poloprázdný, takže si neměl moc kdo stěžovat. Obsazenost areálu byla 40 %, večer svítilo pár oken. Tenkrát zde působili zahraniční investoři, většina majitelů žila v zahraničí, tudíž tlak na výbor vyvíjen nebyl. S příchodem krize přišly první rozprodeje a struktura vlastníků se začala měnit. Když to srovnám s dneškem, zahraničních vlastníků je minimum. Dnes naše komunita trpí pro změnu službou AirBnb.

Krátkodobé pronájmy jsou problém i u vás?
Airbnb je velký problém všude. Současná legislativní úprava bohužel nedává výborům obecně do rukou platný nástroj k omezování služby krátkodobých pronájmů, díky kterým se po areálu potuluje doslova kdokoliv odkudkoliv. Výbor se to může pokusit omezit ve stanovách, ale tím už zasahujete do vlastnických práv. Je to komplikované. Kdo bydlí vedle takového bytu, je pro něj neštěstí, když přijede 10 mladých Dánů na týden do Prahy. Na druhou stranu ti, kteří to nemají hned za zdí, říkají: „Mně se to nelíbí, ale sám nevím, jestli se za dva roky neodstěhuju a nebudu chtít svůj byt taky pronajímat.“

Naší záchranou je kvalitní nonstop ostraha, která dokáže pružně reagovat. Nicméně není všemocná, takže hlásím, že postrádáme páky situaci ohledně AirBnb účinně vyřešit. Ale mám konkrétní zkušenost z domu přes ulici, že úřady do toho už skutečně začínají šlapat a provozovatelům začínají doměřovat ušlé daně a poplatky.

Nemáte problém s usnášeníschopností shromáždění, když se hodně bytů pronajímá?Areál čítá necelých 300 vlastníků, přičemž shromáždění se obvykle účastní téměř 100 jedinců, dalších zhruba 70 předá jednotlivým členům výboru svou plnou moc. Dosažení usnášeníschopnosti se nám tedy sice vždy podařilo, ale to jen díky naší aktivní komunikaci směrem k vlastníkům a předkládání prokazatelně pozitivních výsledků.

Máte tedy radu, jak vtáhnout vlastníky do dění o chod SVJ?
Domnívám se, že je nutné obyvatele začlenit a vtáhnout do fungování a života v areálu. Probudit v nich vlastní zájem na dění v SVJ. Začíná to častými dotazy na jejich spokojenost a požadavky. Stoprocentně platí staré známé „kdo se ptá, ten se dozví“, často zajímavé informace. Komunikace v rámci areálu začne proudit. Nezdá se to, ale kvalitní, transparentní komunikace a předávání informací je klíčovým, a také náročně dosažitelným pilířem fungování SVJ.

S jakými změnami jste tedy po auditech začal?
Změnou výboru. Zásadním bylo získat do týmu výboru SVJ jedince s motivací způsob fungování našeho SVJ změnit a odhodláním takovému cíli obětovat svůj čas a úsilí. Jakmile jsme byli sehraní, na řadu přišla revoluční změna fungování a řízení správy SVJ. Externí správcovská firma byla nahrazena týmem vlastních zaměstnanců, řízených právě výborem SVJ.

Ptali se vlastníci, jak to vyjde finančně?
Pochopitelně; obava o vlastní finanční prostředky vkládané do SVJ je přirozená. Tím se dostáváme k dalšímu pilíři fungování SVJ, důvěře. Lidé vám musí věřit, že jste opravdu schopen něčeho velkého dosáhnout, ne že si za jejich peníze budete jen tak něco zkoušet. Pro to musíte disponovat srozumitelným, jasně definovaným strategickým plánem.

Nás podkopával zejména starý výbor. Říkali, že to nezvládneme. Že to vlastně ani zvládnout nelze. Že to bude dražší. Nám ale vycházelo, že to bude levnější a že se to vyplatí. Já osobně jsem byl o tom přesvědčen a zcela odhodlán to dokázat.

A jde to?
Ano, opravdu to jde. Ačkoliv protipólem našeho úspěchu je časová a profesní náročnost řízení celého týmu vlastních zaměstnanců, kterých je 17 namísto jednoho správce. Stojí to však za to, protože najednou věci fungují. Vyřešili jsme 2500 požadavků vlastníků za rok. Nečekáme 2 měsíce na výměnu žárovky na chodbě. Tím, že je tu vlastní údržba, mohou si ji vlastníci objednat i na pomoc v bytě – je to rychlé, nemusí nikoho hledat, nemusí platit dopravu. Mohli jsme tím pádem nabídnout vlastníkům i nadstandardní služby – mytí aut, úklid bytů, praní, žehlení a další.

Vlastníci tím tedy dávají vydělat SVJ?
Jedná se o výhodný reciproční vztah. Namísto objednání externího údržbáře/opraváře/hodinového manžela vlastníci zaplatí nadstandardní služby interních zaměstnanců, což se jim opět vrátí. Jejich peníze zůstávají v areálu, klesají náklady na údržbu. Čím výdělečnější navíc správa SVJ bude, tím více můžeme investovat do areálu. Na shromáždění před koncem minulého roku tyto kroky vlastníci ocenili. A když vidíte, že děláte práci, která má smysl, nalije vám to krev do žil.

Kolik času stojí výbor organizace vlastní správy? Je to víc času než komunikace s externí firmou?
To se těžko měří. Externího správce jsme museli o nutnosti čehokoliv přesvědčovat a kolikrát se to ani nepodařilo, takže to stálo víc času. Výbor se nyní schází v zásadě 1x měsíčně na 2-3hodinovém jednání. Spousta činností se však odehrává mimo výbor. Každý má svou oblast, kterou řeší samostatně během měsíce nesčetněkrát. Tým je však kompaktní, a i když se někdo vymění, know-how tu zůstává a neodchází se správcem. To je nedocenitelná výhoda.

Spousta domů možná neví, jak správně vybrat správní firmu a jak s ní komunikovat.
V tomto ohledu si myslím, že je skvělé, že existuje časopis Výbor, a to neříkám účelově, stejně jako semináře pro výbory, protože řízení SVJ je činnost velice specifická, nesrovnatelná s ostatními profesemi. Pro menší domy vidím jako velkou pomoc institut profesionálního předsedy. Jen si musí pohlídat, aby ten člověk na ně měl čas a pořádně se jim věnoval. Řešením může být i sdružení několika menších domů do jednoho většího celku, který dokáže kvalitně zastřešit jedna správa, protože všichni členové řeší obdobné problémy.

Jaké máte teď nejzásadnější problémy vy?
Chystáme velké opravy, což je naše specifikum, důsledek nekvalitně dokončené původní výstavby areálu. Musíme se vyrovnat s velkým investičním dluhem developera. Jinak máme za sebou mnoho dílčích úspěchů. Naše úžasná paní účetní dokázala vyřešit problém neplatičů. Využíváme software Rejstříky SVJ, který nám v množství jednotek dává mnohem rychlejší reakční dobu. Nejen v případě velkého SVJ je to nezbytnost. Člověk si práci musí zjednodušovat – využívat technologie, zapojit vlastníky do komunikace a najít toho správného „blázna“ na funkci předsedy. Někoho, kdo se tomu bude věnovat – ať už je to vlastník nebo profesionál.
Máte za sebou úspěšný rok, kdy jste od základu změnil fungování obrovského SVJ. Vzrostla tím i hodnota vašich bytů?
Rozhodně. Vidíme to i na obsazenosti areálu, spotřebě vody a energií. Rozkřikne se, jestli se někde bydlí dobře, nebo ne.