Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
Filter by Categories

Jaká jsou aktuální témata shromáždění SVJ?

Neúčast vlastníků na shromážděních a jejich nezájem o dění v domě je problémem snad všech SVJ. Je pravdou, že vlastníci nejsou povinni se shromáždění účastnit, měli by si ale uvědomit, že stane-li se kvůli tomu shromáždění neusnášeníschopné, blokují možné změny v domě.

Přicházejí také o možnost vyjádřit se k navrhovaným změnám a ovlivnit je, logicky tedy by se následně měli zdržet stěžování si. Jaká jsou aktuálně nejdiskutovanější témata shromáždění? Ptali jsme se Jana Kuchaře ze správní firmy Prague Property Management.

1) Vyúčtování, reklamace, rozúčtování

Do konce dubna jste od svého správce obdrželi vyúčtování. Pokud s ním nesouhlasíte, můžete ho do 30 dnů reklamovat. Správcovská firma má povinnost do dalších 30 dnů reagovat. Jaké jsou nejčastější důvody k reklamaci? „Nejvíce se rozporuje spotřeba, kdy vlastníci nerozumí rozúčtovacím vyhláškám,“ uvádí z praxe Jan Kuchař. „Nová vyhláška č. 269, která nahradila vyhlášku č. 372, ji měla zjednodušit, ale popravdě se toho moc nezměnilo. Počítá se se základní (pevnou) a spotřební složkou (pohyblivou). Základní složku tvoří nejčastěji 30-40 % nákladů a můžete si ji v domě stanovit sami, zbylé náklady se počítají podle skutečné spotřeby. Reklamace obvykle spočívají v tom, že si vlastníci myslí, že to, co natočí na kalorimetru, je vše, co se má zaúčtovat. Rozdíl ale dělá právě pevná složka, která reguluje, aby se vnitřní byty nenechaly vytápět těmi sousedními bez vlastní spotřeby. Dále se musí počítat i se ztrátou, kdy je na patě a v kalorimetru rozdílný stav. Náš úkol jako správce je, sledovat, zda tyto ztráty nejsou extrémní, jestli někde voda neutíká nebo nejde černý odběr.“

Administrativa přehledně

Stává se, že se některé rozpory ve vyúčtování řeší až soudně. Dům by tedy měl mít v pořádku všechny podklady. „Advokáti z Klusák Advokátní Kanceláře našeho klienta nedávno u soudu úspěšně zastupovali. Než ale případ přijali, jasně definovali seznam dokumentů, které k úspěšnému zastoupení budou potřebovat, namátkou Rozhodnutí shromáždění o schválení druhu služeb, výše záloh a způsobu rozúčtování služeb a Rozhodnutí shromáždění o způsobu výpočtu příspěvku vlastníků na správu domu a pozemku. Kdyby je dům neměl v pořádku, jeho šance by se výrazně snižovaly.“

Jak správně nastavit rozúčtovací klíč

„Snažíme se rozpočty nastavit tak, aby byly lehce přebytkové, a při dobré platební morálce se vracely mírné přeplatky, než aby vlastníci museli doplácet,“ říká Jan Kuchař. Správce musí hospodařit s mírnou rezervou pro případ těžší zimy. Pokud by  finance chyběly, musel by si krátkodobě půjčovat z fondu oprav, vše je pak daleko komplikovanější.

Rozúčtovací klíč by tak měl odpovídat reálné spotřebě z loňského roku plus 10% rezervě. Dobrý správce by měl všechny náklady promítat do přehledného systému, který ukáže ekonomický chod domu. Oproti tomu účetní výkazy zisku, ztrát a ekonomické rozvahy jsou zbytečně komplikované a vyčíst z nich efektivitu nákladů je často oříšek. Vyúčtování by mělo být především transparentní a férové. I proto se (mimo nájemních domů) upouští od účtování podle počtu osob v bytě, který je dnes prakticky nemožné zjistit, zatímco m2 a počet bytů jsou neoddiskutovatelné.

2) Finanční plán na další rok

Důležitým bodem pro další období je schválení nového finančního plánu. Jan Kuchař radí: „Chtějte ho od správce rozdělený na jednotlivé položky tak, aby bylo hned jasné, za co se utrácelo. Jen podle skutečných a srozumitelných výdajů lze udělat funkční plán i na rok další.“ Čím více budou položky transparentní, tím lépe všemu porozumíte a budete mít jistotu, že vaše peníze byly vynaložené účelně.

3) Profesionální předseda – změna, která se týká čím dál víc SVJ

Bod, který se dříve nebo později může dotknout i vašeho SVJ, je profesionální předseda. „Před pár lety jsem tomu moc nevěřil, ale musím přiznat, že poptávku po profesionálním předsedovi řeší čím dál víc domů,“ přikyvuje Jan Kuchař. Téměř samozřejmostí se profesionální předseda stává v novostavbách, kde si vlastníci ustanoví „jen“ kontrolní komisi. „Argumentem pro takové rozhodnutí nejčastěji je, že profesionál je odborník, je pojištěný a zároveň právně odpovědný. Ubývá lidí, kteří chtějí ještě večer po práci řešit papírování a problémy domu, dělat druhou, špatně honorovanou práci a ještě ručit svým majetkem v případě, že udělají chybu,“ mluví ze zkušenosti. Zvažujete-li cestu profesionálního předsedy, pak praxe praví: nastavte si kontrolní komisi a přesný, transparentní rozpočet. Vlastníci pak přes kontrolní komisi budou kontrolovat ekonomiku, ale výkonný management bude na profesionálním předsedovi.

ČTĚTE TAKÉ: Přichází trend profesionálních předsedů?