JUDr. Klára Samková: Když si elitní advokát najímá elitní advokáty

Jdete-li k lékaři, bez váhání si vybíráte ordinaci podle specializace. Bolavé koleno řešíte s ortopedem, bolavé srdce u kardiologa. A s právníky je to stejné. Rozvod budete řešit v jiné právní kanceláři než majetkové nebo obchodní spory. A stejně jako lékaři potřebují své kolegy specialisty, obracejí se na sebe i advokáti, byť patří mezi nejlepší v oboru. JUDr. Kláru Samkovou vám asi netřeba představovat. I ona je členkou SV a i ona řeší problémy, ve kterých se možná najdete.

JUDr. Klára Samková
JUDr. Klára Samková

Jak standardní je mezi právníky oslovit svého kolegu pro konzultaci v řešení osobního právního sporu?
U právníku dnes dochází k velmi rychlé specializaci. Já sama jsem specializovaná advokátka s pětadvacetiletou praxí a poměrně často zažívám, že za mnou chodí coby klienti i advokáti, zejména ti z velkých advokátních kanceláří, kde se zabývají korporátním právem a „vysokou“ advokacií. Když však dojde na jejich vlastní rodinněprávní problémy, zjistí, že potřebují specialistu a skončí u mě. Proto jsem i díky této osobní zkušenosti neměla problém oslovit specialisty z Klusák Advokátní Kancelář (KAK), když „padla kosa na kámen“ ohledně mého právního vztahu s SV, ve kterém mám sice nemalý, leč nikoliv majoritní podíl.

Sama platíte za elitní právničku. Co bylo impulsem pro vás?
Musím říci, že do postavení klienta v “cizí“ kanceláři se mi dlouho nechtělo, ale prohrané spory a „zamrzlý“ stav s SV mne poučil, že dosavadní způsob vedení boje je z mé strany nesprávný a musím jej změnit.  Zásadním problémem bylo to, s čím se potýkají prakticky všichni šéfové: ztráta zpětné vazby. Šéfům se totiž neodporuje, a když jsem zadala „svým“ advokátkám, které v oblasti realit a vlastnických vztahů rozhodně nejsou žádné novicky, byl úkol bryskně splněný přesně tak, jak jsem chtěla.
Bohužel to ale neznamená, že byl splněný správně. Úkolem advokáta totiž není napsat žalobu tak, jak si to přeje klient, ale najít s ním funkční řešení. To se často děje formou velmi urputné argumentace, společného definování problémů, nastínění alternativ a zvažování výhod a nevýhod jednotlivých možností řešení.
Advokát, který je vaším skutečným obhájcem, musí být připraven a ochoten jít s vámi i do konfliktu a dát vám zpětnou vazbu. Tento aspekt právní služby mi moje kancelář nemohla poskytnout, a tak jsem hledala, kdo by mi byl v mých právních sporech skutečným partnerem. Oporu jsem našla v Klusák Advokátní Kancelář, která se specializuje právě na problémy spojené s SV.

„SV je jediná právnická osoba, do které vstupujete zcela nedobrovolně a ve které si nemůžete vybrat svoje společníky.“

Co bylo na vašich sporech nejsložitější?
Moje spory s SV vypukly v plné právní síle v momentě, kdy vstoupil v platnost nový Občanský zákoník. Ocitli jsme se na stezkách judikaturou zcela neprobádaných a o to byla naše cesta obtížnější. Minulá právní úprava, vycházející ze zákona o vlastnictví bytů, byla použitelná jen velmi omezeně. Nová právní úprava byla velmi nepřehledná, protože úprava Společenství vlastníků jednotek částečně měla svou vlastní zákonnou úpravu a částečně odkazovala na právní úpravu vztahující se ke spolkům. Hranice aplikace obou právních úprav byla nejasná, někdy dokonce připouštěla více než jen jedno řešení.

Spoluvlastnictví je problematické samo o sobě a vlastníci často jako svůj majetek vnímají pouze to, kam vedou dveře jejich bytu…
SV je jediná právnická osoba, do které vstupujete zcela nedobrovolně a ve které si nemůžete vybrat svoje společníky. To přináší řadu specifik, která ani nová právní úprava nezohledňuje, a která vedou k možnosti naprostého zneužití pravomocí výboru SV ve směru k jednotlivým členům, což byl v zásadě také můj případ.
Abych alespoň trochu nastínila rozsah tohoto problému dám příklad, že ochrana minoritních akcionářů je proti postavení minoritního člena SV (a to jsou vlastně všichni) úplnou procházkou růžovým sadem. Navíc v případě SV činnost tohoto tělesa jeho členy v podstatě nezajímá. Berou ho jako jakýsi „nutný vedlejší produkt“ toho, že jsou vlastníky bytu či nebytového prostoru a v naprosté většině jim vůbec nedochází, že i SV může i je samotné zadlužit, že se dá velmi dobře „tunelovat“ (k čemuž jsem měla i já u „svého“ SV významné podezření), a že rozhodně nemusí jít o malé částky.
Samostatnou kapitolou je také šikana jednou již zvoleného výboru za účelem uspokojení svého vlastního ega – což byl také můj případ. A opět, ostatní členové SV si vůbec neuvědomují, že financují osobní nenávist toho, kdo se stal reprezentantem SV, vůči jednomu z nich. Hlavně, pro pána Jána, ať nechtějí po mně, abych šel/šla do vejboru! Byt nebo nebytový prostor je v každém případě obrovský majetek – jen v okrajových částech republiky se jedná o majetkovou hodnotu menší než jeden milion korun, v Praze za milion už pomalu neseženete ani psí boudu. O tento „svůj“ majetek se členové starají s maximální obezřetností. O „podíl na společných částech domu a pozemku“ se nechce starat nikdo. Můj přístup ke „společným částem“ byl zcela opačný. A z toho plynuly problémy.

Jak s touto zkušeností hodnotíte aktuální legislativu týkající se SV?
Problémy, do kterých jsem se dostala já, často znamenaly z hlediska práva průkopnickou práci, neboť „standardní judikatura“ se prosazovala jen velmi zvolna. Za nynějších pět let je pouze hrstka judikátů Nejvyššího soudu, které reflektují současnou právní úpravu. Řada judikátů ve věcech sporů mezi SVJ a jeho členem je na první, případně druhé instanci, přičemž rozhodování nejen obou vrchních soudů, ale i prvoinstančních krajských soudů vykazuje vzájemné rozpory. Přitom řada těchto rozsudků vůbec není dostupná online. Za takové situace vám je přístup do právnických systémů typu Beck, ASPI apod. úplně na nic. Potřebujete čerstvý přísun znalostí jak jednotlivé soudy z celé republiky řeší případy, které jsou jinde. Tuto oporu jsem u Klusáků našla a vidím, že sice velmi pomalu, ale přece jen se situace začíná obracet. Jsem přesvědčená, že dříve či později vše dovedeme do poloh, které by byly pro mne příznivé a ze kterých by mohly benefitovat i další osoby v obdobném postavení v jakém jsem já.

Vidíte ve vaší spolupráci s KAK posuny, které by mohly pomoct zpřehlednit řešení problémů v bytovém spoluvlastnictví?
Situace ohledně vztahu SV a jeho členů považuji za jednu z nejsklandálnějších a nejhůře právně upravenou ze všech soukromoprávních vztahů vůbec. Míra přímusu a zásahu do těchto soukromoprávních vztahů ze strany státu je totiž naprosto enormní a zcela se vymyká deklarovanému záměru nového Občanského zákoníku, a to tak, že primárním hlediskem má být nadřazenost soukromoprávní úpravy nad zásahy státu, v kombinaci s nástroji sloužícími k ochraně nedobrovolných členů tohoto společenství. Není možné zastírat, že problémy pramenící ze členství v SV jsou obrovského rozsahu, týkají se stovek tisíc, ba možná milionů českých občanů. Přitom kromě všech výše naznačených problémů je určujícím faktorem těchto sporů, že „čekací doba“ na nařízení jednání je – alespoň v Praze – více než jeden rok. O efektivní obraně soudní žalobou jde proto jen velmi obtížně hovořit.
I proto doufám, že výsledkem mé spolupráce s advokátní kanceláří vedenou panem Klusákem bude nejen vyřešení mých osobních právních problémů, ale že se nám společně podaří vtělit naše zkušenosti i do legislativních návrhů, které by předestřely možnosti zlepšení právní úpravy v dané oblasti.

Mgr. Michal Klusák, advokát jednotek na katastruMgr. Michal Klusák, KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

JUDr. Samková naši kancelář oslovila v rámci řešení sporů, které probíhaly v SV, ve kterém je členkou. Naše spolupráce probíhá v rovině konzultací a připomínkování navržených postupů, kdy jako specialisté na SV a BD máme v této problematice aktuální přehled a rozsáhlé zkušenosti. Spolupráce samozřejmě probíhá jiným způsobem, než s klientem laikem, soudíme ale, že k oboustranné spokojenosti. Konzultace se specialistou vždy zkrátí cestu k cíli.

Čtěte také: Vše, co byste měli vědět o úvěrech pro bytové domy

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné