Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
Filter by Categories

Král je mrtev, ať žije král!

KatastrSVJ.cz se mění na RejstrikySVJ.cz. Etablovaná služba KatastrSVJ.cz po třech letech mění název. Znáte ji jako službu kontrolující rejstříky pro výbory SVJ tak, aby svou funkci mohly vykonávat jako řádní hospodáři a obstát v osobní majetkové odpovědnosti za způsobené škody. Na kroky, které ke změně vedly, a jak se dotknou výborů, jsme se zeptali technického ředitele Michala Gondára.

Kdy nahradí RejstrikySVJ.cz zavedený název KatastrSVJ.cz?
Postupně, krok za krokem. Není to náročné na chybovost, ale na čas. Nejdříve přijde nové logo, pak nová doména www.RejstrikySVJ.cz, a nakonec začneme komunikovat i z domény @rejstrikysvj.cz. Do té doby bude vše fungovat na té stávající KatastrSVJ.cz

Co vás k takové změně vedlo?
Především aktuální šíře služby, která už dávno neodpovídá pouze kontrole katastru. Bývalý název byl díky tomu zavádějící a zákazníkům komplikoval orientaci ve službě. S novým názvem RejstrikySVJ.cz nebudou výbory na pochybách, že služba kontroluje více rejstříků.

Kolik rejstříků lze tedy pod novým názvem očekávat?
Až tři rejstříky v jedné službě. Už dávno neposkytujeme pouze kontrolu jednotek v katastru, kam se zapisují exekuce vlastníků. Jak všichni vědí, k těm se výbor musí připojit, registruje-li pohledávku na zálohách nebo z ročního vyúčtování. Dnes kontrolujeme dva rejstříky, mimo jednotek v katastru také insolvenční rejstřík. Ten je mj. v podmínkách pro přihlášení k úpadku vlastníka (k insolvenci) snad ještě tvrdší než přihlašování se k exekucím. A připravujeme další rozšíření.

To mě zaujalo, který bude další rejstřík?
To si zatím nechám jako překvapení, ale je to rejstřík, který je zásadní a týká se, jak jinak, vlastníků a jejich problémů s přesným a pravidelným placením. Momentálně jej testujeme u stovky SVJ. Předpokládáme, že bychom ho nasadili začátkem příštího roku.

To je pro výbory dobrá zpráva. Dotkne se rozšíření o nový rejstřík cen? Zdražíte?
Pokud zobecníme a řekneme, že správní firmy a družstva si běžně účtují za technickou a ekonomickou správu cca 200 Kč na jednotku, tak zde rozhodně pro RejstrikySVJ.cz prostor pro zdražení stále je. Aktuálně jsme na necelých 10 % měsíčního výdaje na jednotku za správní firmu. A důležitost služby je pro členy výborů vzhledem k osobní majetkové odpovědnosti stejná. Stačí se jednou nepřihlásit k insvolvenci vlastníka, a nebo nechat ladem exekuci, a členové zaplatí škody ze svého osobního účtu. Jen blázen nebo gambler by si takto zahrával se svým majetkem a riskoval.

Srovnáváte cenu služby s cenou správní firmy?
Naše úvaha je jasná. Činnost správních firem je v ČR předražená. Je to vlastně jen účetnictví a organizování výběrových řízení, ze kterých správním firmám běží procenta od dodavatelů. A veškerou zákonnou odpovědnost za cokoliv, co správní firma udělá, nese stejně výbor. Pozice příkazníka správním firmám nesmírně vyhovuje, jsou bez zákonné odpovědnosti. Kdežto příkazce – výbor resp. shromáždění, vše nese na svých bedrech.

Správní firma tedy nenese odpovědnost?
Ne, nenese. Je v roli příkazníka. A ten dle občanského zákoníku má plnit příkazy výboru, resp. shromáždění sice poctivě, ale maximálně dle svých schopností. Znamená to, že pokud ty schopnosti nemá a způsobí škodu, je chybou příkazce, že si takového ´neschopu´ vybral. Jak jsem řekl, správním firmám tato pozice nesmírně vyhovuje. Výbory se však spoléhají, že správní firmy jsou ti odborníci s odpovědností, na které se mohou obrátit, a tím se odpovědnosti zbavit. Je to samozřejmě nesmysl a hluboký omyl.

Zpět k rejstříkům, proč je tak důležité mít přehled?
Je to doslova nutné. Jinak nemůžete vykonávat svou funkci jako řádný hospodář a způsobujete svým konáním škodu. Na náhradu škody způsobené členy statutárních orgánů pamatuje § 159 odst. 3 občanského zákoníku.

Jak tedy mohu způsobit škodu?
Až nebezpečně jednoduše. Stačí, když výbor nepřihlásí společenství k insolvenčnímu řízení vlastníka, a to i pro případy, kdy je měsíční platba zálohy teprve ve splatnosti. O ročním vyúčtování ani nemluvě. Tam je to o velkých penězích a velké odpovědnosti výboru.

Říkáte, že i když mi vlastník nic nedluží, měla bych SVJ k  jeho insolvenci přihlásit?
Ano, vysvětlím vám to. Splatné zálohy máte každého 20. dne v měsíci. Díky sledování insolvenčního rejstříku víte, že vlastník XY je v insolvenci. Lhůta pro přihlášení k insolvenci ale končí 25. den v měsíci, kdy vy ještě nevíte, zda vlastník XY zálohy zaplatil. V tuhle chvíli tedy máte pohledávku, kterou přihlásíte. Pokud insolvenční správce zjistí, že dlužník zaplatil, pohledávku popře, tedy řekněme – vyhodí. Nic se neděje. Pokud ale vlastník XY zálohy nezaplatil, uzná vám ji, a dle typu soudem schváleného oddlužení dostane společenství z této pohledávky od 30 % do 100 %. Když však o insolvenci výbor nebude vědět, pohledávku nepřihlásí, a tím de facto zanikne právo ji vymáhat. Tím společenství způsobí škodu.

Jak je to s exekucemi?
Tam je režim jiný. Ty se zapisují na jednotky do katastru. Opakuji na jednotky, je to totiž důležitý bod. Je nutné kontrolovat jednotku po jednotce, a to pravidelně. Je to jediné spolehlivé řešení, které vychází z katastrální vyhlášky, kde je určeno, že všechny změny týkající se bytového vlastnictví se zapisují výhradně na výpisy jednotek. A zde je důležité slovíčko ´všechny´. Výbor potřebuje pro svou práci vidět všechny změny. Třeba počátek vkladového řízení je doslova zásadní.

To jsme ale jinde. Jak mám s exekucemi postupovat?
V případě exekucí potřebujete mít pohledávku po splatnosti a hlavně exekuční titul na neplatícího vlastníka Máte-li pohledávku, ale nemáte exekuční titul, je na místě se ptát, proč se získáním titulu výbor otálí, protože na rozdíl od insolvence závisí míra uspokojení na pořadí přihlášených k exekuci. Když exekuční titul nemáte, protože pro něj nic neděláte, necháváte dluh jen růst a posíláte bezvýznamné upomínky, nebo titul naopak máte, ale nevíte, že je na vlastníka jiná exekuce k prodeji bytové jednotky, jsou oba případy hrubým porušením svěřené správy a tedy osobní odpovědnost člena výboru. Není vůbec složité, se v tomto vyznat. Proto je nutné pravidelně, vzhledem k lhůtám ideálně 1x týdně, monitorovat všechny vlastníky v insolvenčním rejstříku i exekuce na jednotkách v katastru.

Řeší takovéto škody výborů například pojištění?
Řeší, ale je zde velké ALE. Abyste mohli přijmout plnění z pojistky na škodu způsobenou statutárním orgánem, musíte pojišťovně prokázat, že jste 1) plnili své zákonné povinnosti, 2) jste se snažili škodě předejít. Pokud nebudete monitorovat rejstříky, pak druhou, vlastně ani jednu z podmínek nesplňujete a žádné peníze z pojistky nedostanete. Je to stejné, jako byste čekali plnění z pojistky proti krádeži, když necháte dveře bytu dokořán. Ale to, že pojišťovny nejsou dobročinné organizace, ale business jako každý jiný, snad každý chápe.

Lze kontroly rejstříků dělat ručně?
Představme si dům, který má 30 bytů. A to je opravdu malé SVJ. Počítejme, že 30 bytů je 50 vlastníků (díky SJM) a 30 jednotek. Proklikat 50 vlastníků týden co týden v insolvenčním rejstříků lze. Je třeba neudělat chybu v žádném z vyhledávacích parametrů. Pokud uděláte jen malinkatý překlep, insolvenční rejstřík vám ohlásí, že není záznam, a vy budete mít mylný dojem, že vlastník v úpadku není. Veřejné rozhraní insolvenčního rejstříku není vůbec uživatelsky přívětivé. Chybu tam uděláte až nehezky snadno a díky tomu dostanete nepřesný výsledek. Pokud k insolvečnímu rejstříku přidáte každý týden ručně proklikat ještě 30 výpisů jednotek v katastru, začíná to být nedosažitelné. Otázka ovšem zní, kdo by to dělal ručně, když mu vše může proklikat počítač, přesně a bez možnosti chyby, a ještě mu pošle výsledky přehledně na email. Za toto vše zaplatí měsíčně pár stokorun. S garancí specializovaných právníků advokátů, kteří za službou RejstrikySVJ.cz stojí.

Kolik je insolvencí a exekucí ročně?
Čísla vychází ze statistik ministerstva spravedlnosti a ČSU. Ročně soudy vydají 30 000 insolvenčních rozhodnutí a 700 000 exekucí. To jsou obrovská čísla. Je třeba si uvědomit, že tito lidé někde bydlí. A hlavní proud bydlí právě v SVJ.

< class=“western“>Kolik společenství aktuálně RejstrikySVJ.cz obsluhují?
Další obrovské číslo. Blížíme se k 2 000. To je velký úspěch a zároveň závazek. Plně si uvědomujeme, že výbory a společenství na nás spoléhají. Jsme i ekonomicky úspěšní, tedy zisk investujeme zpět do technologií a vývoje, jak by to u zdravé firmy mělo být. Nejsme žádný garážový projekt studenta z IT fakulty. Jsme službou právníků, advokátů a IT inženýrů specializovaných na SVJ a bytová družstva.

Už jste četli magazín Výbor č. 5/2017?