Je rozhodnutí shromáždění nad zákon? Soud: ano – ne – ano – ne – ?

V roce 2017 jsme vám přinesli reportáže ze soudních jednání mezi SVJ na Praze 10 a majitelkou bytové jednotky, které se týkalo dlužného vyúčtování TUV za tři roky. Majitelce jednotky se nezdála výše naměřené spotřeby. Odchylku dle jejího tvrzení způsobily zastaralé měřiče, u kterých dlouhé roky chyběla zákonná revize. Shromáždění však odhlasovalo, že souhlasí s vyúčtováním dle nerevidovaných měřičů.

Základní fakta sporu

SVJ vzniklo privatizací domu od městské části v roce 2010, která s sebou nesla nutnost hned několika zásadních oprav, kterými byly například střecha či vchodový portál. Výměna stoupaček vč. měrných zařízení byla naplánovaná na další roky s ohledem na nutnější výdaje. To, že měřiče neprošly roky zákonnou revizí, nebylo v domě tajemstvím, nicméně s ohledem na havarijní stav stoupaček hrozilo riziko, že při revizi, která probíhá výměnou kus za kus, je nebude možné zpět připevnit, a tak se čekalo na celkovou výměnu.

V tomto období se majitelce jednotky paní Pakové, se kterou je daný spor vedený, dlouhodobě nezdála spotřeba vody. Od roku 2012 podala několik různě zaměřených reklamací na firmu TOMMI, která měla měření na starosti. Dosáhla výměny vodoměru, která byla provedena při rekonstrukci její koupelny. Problémem ale stále bylo vyúčtování za roky 2012—14, které je jako nezaplacené předmětem žaloby. Paní Paková u něj sporuje, že kvůli měřičům bez platné revize není řádné, tedy podle zákona, a dlužné částky za vyúčtování tím nejsou adekvátní, protože vodoměry neměřily správně.

Shromáždění rozhodlo

Shromáždění platným hlasováním v červnu 2016 vyjádřilo respekt k vyúčtováním za roky 2012—14 zpracovaným podle bytových vodoměrů s tím, že stejný princip bude uplatněn až do výměny stoupaček a zavedení vodoměrů nových. Šlo o schvalování po vysvětlení možností vyúčtování, a to buď dle vodoměrů (bez platné revize) a nebo dle počtu osob, které však finančně znevýhodňovalo vlastníky ve vyšším věku, kteří žili sami. I proto se shromáždění shodlo na morálnější verzi, tedy na stávajících vodoměrech.
Paní Paková se hlasování zdržela, a jak se uvádí v rozsudku, proti tomuto rozhodnutí nepodala žalobu na neplatnost v tříměsíční prekluzivní lhůtě.

O půl roku později se konalo další shromáždění, kde se pro zamezení pochybností opět schválilo vyúčtování pro roky 2010—15. Paní Paková zde hlasovala proti přijetí a následně podala žalobu na neplatnost rozhodnutí SVJ.

Mezitím probíhala řada jednání mezi výborem SVJ a paní Pakovou o dlužných částkách za vyúčtování, které nebyly stále uhrazeny, až se výbor s ohledem k tříleté promlčecí lhůtě dohodl na žalobě.

 

Chybějící revize je pochybením, ale…

V řízení bylo prokázáno, že vodoměry teplé vody nebyly měněny nejméně od vzniku SVJ a nebyly pravidelně ověřovány a kalibrovány, jak vyžaduje zákon, což lze považovat za správní delikt. SVJ se nicméně podařilo prokázat, že celkové rozúčtování TUV probíhá tak, že základní složka činí 30 % a je účtována podle poměru podlahové plochy, a spotřební složka tvoří 70 % nákladů a je dělená dle náměrů vodoměrů instalovaných u konečných spotřebitelů.

Paní Paková svou domněnku opírala o tvrzení, že všechny vodoměry v domě neměří správně, což však v řízení nebylo prokázané. Je naopak zřejmé, že v samotném jejím případě, ač byl na jaře 2013 vyměněn jeden z vodoměrů (a tento byl ověřen a měřil správně), se její spotřeba TUV v letech 2010—2014 v zásadě nijak nelišila.
Soud zároveň přihlédl zejména k tomu, z jakých důvodů nebyly prováděny pravidelné revize, pro které byl termín výměny již odhlasován.

Správný či nesprávný způsob rozúčtování

Pro souzenou věc je po právní stránce podstatná aplikace ust. § 5 odst. 4 nebo 6 vyhl. č. 372/2001 Sb., a to, zda vodoměr, který byť nesplňuje zákonné podmínky revize, měří správně či nikoliv. Všechny tyto důvody vedly soud k závěru, že námitka paní Pakové ohledně nesprávně stanoveného způsobu rozúčtování dle ust. § 5 odst. 4 vyhl. není důvodná.

V žádné z reklamací, které paní Paková po vyúčtování uplatnila, nenamítala skutečnost, že vodoměry nejsou řádně ověřené, a proto má být uplatněn jiný způsob vyúčtování dle § 5 odst. 6 cit. vyhl.

Odvolací Městský soud potvrdil rozhodnutí Obvodního soudu a vyhodnotil, že k vyúčtování došlo řádně v souladu s předpisy a v rozsudku přikázal paní Pakové své závazky s tučným navýšením za advokáty a celé soudní řízení vč. úroků bez výjimky uhradit. Paní Paková se však nevzdala a podala dovolání k Nejvyššímu soudu.

Jak spor posoudil Nejvyšší soud

Spor nadále pokračuje a my vám přinášíme zajímavý názor Nejvyššího soudu. V rozsudku 26 Cdo 356/2018-266 Nejvyšší soud ČR vytknul Městskému soudu coby odvolacímu soudu, že postupoval v rozporu s ustálenou soudní praxí, když v řízení o zaplacení nedoplatku z vyúčtování služeb posuzoval platnost rozhodnutí shromáždění vlastníků o způsobu rozúčtování cen za na jednotky. 

Kontrola jednotek na katastru

„Dle soudní judikatury může soud posuzovat platnost rozhodnutí shromáždění vlastníků (v daném případě o způsobu rozúčtování cen na jednotky) pouze v řízení podle ustanovení § 1209 odst. 1 občanského zákoníku (dříve dle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb.) a v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze, a to ani jako předběžnou otázku,“ vysvětlil nám rozsudek Mgr. Michal Klusák z Klusák Advokátní Kancelář, která se na SVJ specializuje.

A to přesně Městský soud podle Nejvyššího soudu udělal. Neměl se otázkou podané žaloby v jiném řízení vůbec zabývat. Jelikož paní Paková napadla předmětné rozhodnutí shromáždění vlastníků ze dne 15. 12. 2016 žalobou, může být pouze v tomto řízení učiněn závěr o tom, zda rozhodnutí shromáždění o způsobu rozúčtování cen na jednotky bylo přijato v souladu se zákonem a stanovami.

Nejvyšší soud ČR proto zrušil napadený rozsudek Městského soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení s tím, že právní závěr Nejvyššího soudu je pro Městský soud závazný.

Městský soud bude nyní o věci rozhodovat znovu a velmi zjednodušeně se mu nabízí v podstatě 2 možnosti:

1) MS věc znovu posoudí a rozhodne bez toho, aniž by se zabýval otázkou platnosti usnesení shromáždění ze dne 15. 12. 2016 a zde buď vyjde vstříc žalobci, tedy SVJ, které se domáhá úhrady plnění ze strany paní Pakové, nebo naopak přisvědčí paní Pakové, která se brání mimo jiné faktem, že měřiče nebyly řádně revidovány a kalibrovány a tedy neměřily správně.

2) Městský soud (odvolací) dospěje k závěru, že vyřešení otázky (v jiném soudním řízení) platnosti či neplatnosti rozhodnutí shromáždění vlastníků o způsobu rozúčtování cen na jednotky je otázkou, která může mít význam pro jeho rozhodnutí, a řízení přeruší do doby pravomocného rozhodnutí soudu, který řeší žalobu paní Pakové na neplatnost rozhodnutí shromáždění ze dne 15. 12. 2016. A následně vydá nové rozhodnutí.

Mají se tedy SVJ bez platných revizí bát tučných pokut? Mají se správní firmy, mající na starosti revize, začít bát hromadných kontrol své práce ze stran výborů, zda vše dělají podle zákona a neúčtují si pouze náklady za neprovedené revize? A může tedy shromáždění mít v určitých případech silnější hlas, než je zákon?
Uvidíme v dalších krocích soudního jednání. Celý případ v redakci za vás pečlivě sledujeme.

Čtěte také: SVJ z pohledu správce: Jak najít správnou cestu

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné