Návrat předkupního práva. Co bude znamenat?

Novela občanského zákoníku navrací spoluvlastníkům nemovitostí zákonné předkupní právo s platností od 1. 1. 2018. Co to bude v praxi znamenat?

Jednoduchým příkladem je prodej bytu s garážovým stáním. Od 1. ledna 2018 vás novela zavazuje k tomu, že garážové stání budete muset nejprve nabídnout ke koupi ostatním vlastníkům garážových stání v domě. Bude-li ho někdo z nich chtít koupit, vy budete dále prodávat svůj byt bez garážového stání. Jak je to možné?

Jednotka v nebytovém prostoru

Tato situace nastane v případě, bude-li garážové stání zapsáno v katastru nemovitostí jako jednotka, která je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Garážové stání tedy není samostatnou věcí, ale jednotkou v nebytovém prostoru s garážovým stáním a dle zákona jde o spoluvlastnický podíl na celé jednotce (garážích s parkovacími místy).  Samostatnou věcí je pak prostor celé garáže tak, jak je vymezen v prohlášení vlastníka nebo smlouvě o výstavbě. Zákon ale neukládá, že prostor garáže musí být vymezen jako samostatná jednotka. Může se jednat i o společnou část.

Na takový spoluvlastnický podíl se bude vztahovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků, tedy těch, kteří už garážová místa vlastní. Těm bude muset být nejprve nabídnuto ke koupi.

Pro některé kupující to může být rozhodující bod pro či proti koupi samotného bytu. Můžeme tam spatřovat i vliv na jeho hodnotu a rychlost prodeje. Změny přináší zákon č. 460/2016 Sb., který byl přijat koncem minulého roku, a kterým byl novelizován občanský zákoník č. 89/2012 Sb.

Tímto předkupním právem se svým způsobem může zabránit prodeji garážových stání osobám, které v domě nevlastní bytovou jednotku. Přiznejme si ale, že v drtivé většině se tato místa k parkování cizím spíše pronajímají, než prodávají, a tak se jejich pohybu v suterénu domu nijak nezabrání.

Porušení

Od 1. ledna 2018 tak bude platit, že pokud spoluvlastník převádí svůj podíl na nemovitosti, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec apod.), a to i v případě bezúplatného převodu jako je např. darování. Dojde-li k porušení předkupního práva, lze se spoluvlastnického podílu domáhat na jeho novém nabyvateli za stejných podmínek, za jakých ho sám nabyl. Tuto povinnost je možné vynucovat i soudní cestou.

Lze předkupní právo zákonným způsobem obejít?

Obecné řešení nabízí § 1125 NOZ, které říká, že se spoluvlastník může vzdát předkupního práva s účinky i pro své právní nástupce, a to písemnou formou. Jde-li o nemovitou věc zapsanou ve veřejném seznamu, vzdání se tohoto práva se do něj zapíše. V takovém případě je vhodné obrátit se na advokáta, který pomůže s přípravou dokumentace.

Druhou cestou je změna prohlášení vlastníka, ve kterém by došlo ke změně vymezení jednotek a společných částí. V již vymezeném bytovém domě to není jednoduchý proces, a tak se opět jako první krok nabízí především odborná konzultace. V nových developerských projektech je to o něco snazší. Po publikaci novely se dá s existencí předkupního práva již předem pracovat. Pamatujte, že prohlášení vlastníka se zakládá do katastru nemovitostí.

Přečtěte si celý magazín č.4/2017 zde.

Magazín Výbor září 2018

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné