Vakuum AIRBNB, aneb hotel v sousedově bytě

S boomem nízkonákladových letenek se rozmohlo pronajímání soukromých bytů turistům na krátkodobé ubytování. Ti přijedou na dvě tři noci, v cizím městě mají komfort plně zařízeného bytu, a zaplatí méně, než by je stál hotel. Krátkodobé pronajímání bytů a permanentní fluktuace cizích lidí v domě ale nebývá po chuti vlastníkům dalších jednotek.

V bytě se tak stále dokola střídají skupinky, páry i celé rodiny cizinců. Turistická sezona v městech jako jsou Praha, Český Krumlov nebo Brno trvá cca od poloviny dubna do konce října. „Během měsíce mívám v bytě maximálně dva tři volné dny, ale například v červenci jsem obsazený 100%,“ uvádí vytíženost svého 2+kk Radim D., který tímto způsobem pronajímá svůj byt v širším centru Prahy v domě s 36 jednotkami.

Z jeho sousedství zatím žádná stížnost nepřišla. Pan Radim je rozumný a padesátimetrový byt nabízí maximálně 4 osobám, nejčastěji je ale obsazován pouze dvěma. Takový počet se v domě „ztratí“, a nehrozí, že by v bytě pořádali hlučné party jako velké skupiny rozjuchaných mladíků. S těmi bojují obyvatelé jiného domu na dosah pražského Vyšehradu, kde majitel stejně velký 2+kk nabízí až pro 14 osob. Množství postelí a nízká cena láká mladé skupiny Angličanů, Dánů a Rusů, kteří přijíždí hlavně za bary a levným alkoholem. Bujaré ranní návraty, pijatiky v bytě, které se pak nesou celým domem, nebo i příjezdy velkého počtu lidí s drnčícími kufry na kolečkách uprostřed hluboké noci, dělají v domě obrovský nešvar.

  • Jak se na krátkodobé pronájmy dívá zákon?

  • jaké má povinnosti majitel bytu?

  • jaká práva mají ostatní spoluvlastníci?

Sdružení nájemníků volá po korekci

Sousedé tyto pronájmy obvykle neřeší, dokud se nevyskytne nějaký problém a turisté v bytě nenarušují standardní žití v domě. „Já jsem svůj byt kdysi kupoval s vidinou toho, že až v něm nebudu bydlet, budu ho pronajímat přesně k těmto krátkodobým pobytům,“ říká pan Radim s tím, že proto investoval do lokality v centru a při rekonstrukci už myslel na pozdější pronájmy. Pro užívání bytu ke krátkodobým pronájmům nemusí mít jeho majitel souhlas SVJ a zároveň svůj záměr ani nemusí společenství oznamovat.

Sdružení nájemníků ČR (SON) v čele s předsedou Milanem Tarabou aktuálně vyzvalo vedení Prahy a dalších velkých měst v Česku, aby se začala zabývat ubytováním přes Airbnb. To podle spolku porušuje stavební zákon a zhoršuje soužití v domech, unikají státu daně a z trhu mizí kvůli několikadenním pronájmům tisíce bytů k bydlení pro běžné nájemníky.

Porušení stavebního zákona SON spatřuje v tom, že byty byly kolaudovány k bydlení a ne k podnikání a poskytování služeb. Volá se po změně zákona, který by přinesl jasná pravidla místo současné džungle. Airbnb se hájí tím, že pouze zprostředkovávají služby soukromých osob a nejde o podnikání v hotelnictví. Tam musí penziony a hotely splňovat přísné hygienické předpisy, evidovat hosty, za které pak platí poplatky.

Jaké jsou povinnosti poskytovatele krátkodobého ubytování – airbnb

Nejvyhledávanějšími weby pro krátkodobé pronájmy bytů turistům jsou House Trip, Airbnb, Booking nebo BedAndBreakfast. Jejich rozhraní je velmi přátelské jak pro hostitele, tak hosty. Hlavním krédem celé služby je příjemné vystupování, spolehlivost, kvalitní poskytované služby všech tří stran a také zachovaný komfort bydlení pro obyvatele domu, kde se takový byt pronajímá. Hostitel je povinen  seznámit své hosty s domovním řádem a obvyklým chodem domu, a hosté jsou povinni je dodržovat. Pravdou je, že ne vždy se tak děje. Vzniklý problém se ale odehrává už mezi hosty a ostatními obyvateli domu, jelikož hostitel – majitel bytu, nevlastní-li v domě další byt – v domě přítomný není. Během pobytu hostů ve svém bytě jim je k dispozici na telefonu nebo emailu, ale obvykle se od uvítání už nevidí – pobyt se platí předem přes webové stránky a standardem je, že hosté při odchodu nechají klíče v bytě a dveře pouze zabouchnou. Majitel pak přispěchá byt uklidit a už vítá nové hosty.

Rušení (nejen) nočního klidu hosty Airbnb

§ 1176 OZ nařizuje majiteli bytu, aby zajistil dodržování pravidel pro užívání společných částí domu osobami, kterým umožnil do bytu přístup. Majitel je tedy zodpovědný za to, že jeho hosté ostatní obyvatele domu neruší a dodržují domovní řád. Pokud jsou hosté v bytě nadmíru hluční či dělají nepořádek po domě, narušují vaše práva a nemusíte si to samozřejmě nechat líbit. Nefunguje-li domluva s majitelem bytu, lze pokračovat písemnými stížnostmi a pokračovat až žalobou. Vyhrotí-li se situace a majitel bytu ji nebude chtít řešit (hosté přeci odjedou a ti noví budou třeba slušní a tišší), neváhejte vše dokumentovat např. přivoláním policie k rušení nočního klidu. Čím více záznamů k těmto nesrovnalostem bude, tím lepší argumentaci budete mít v rukou.

Pomoc vám může i vyhledání nabídky bytu k pronájmu na výše uvedených webech. Dozvíte se tam vlastně vše co případný zájemce, a k nahlédnutí tam jsou i reference od hostů, kteří v bytě už bydleli. Lze tak i spočítat, jak často a kolik lidí se v bytě střídá.

Dobrou službu nabízí např. Airbnb, která má speciální sekci pro ostatní obyvatele domu, ve kterém se pronajímá byt. V případě problémů tu přes web můžete kontaktovat přímo majitele bytu, nebo jen provozovatele webu, kteří v rámci zachování vaší anonymity už majitele upozorní na porušování pravidel domu. Tato stránka, stejně jako komunikace s webem, funguje celá i v českém jazyce.

Obrátíte-li se se svou stížností na příslušný soud, ten může vydat rozsudek, kterým vlastníkovi uloží, aby přestal ostatní obyvatele domu obtěžovat hlukem nad přiměřenou míru. Nezmění-li situaci ani to, připadá do úvahy i postup dle § 1184, který stanoví, že na návrh dotčených vlastníků jednotek v domě může dojít k soudnímu nařízení prodeje této jednotky. Ptali jsme se na zkušenosti advokátů s tímto postupem, ale nevypátrali v paměti žádný dosud realizovaný, a proto nám nebyli schopní potvrdit pravděpodobnost úspěchu této cesty.

Je airbnb podnikání?

Živností je dle zákona „soustavná činnost provozovaná samostatně za účelem dosažení zisku“. Zároveň však živnostenský zákon v §3 odst. 2 písm. ah) stanoví, že živností není „pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor“. Ovšem v seznamu oborů volné živnosti, tj. v příloze č. 4 živnostenského zákona nalezneme obor 55 „ubytovací služby“, jehož obsah je stanoven v nařízení vlády č. 278/2008 Sb., kde se říká: „…poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek)…“

Jedná-li se tedy o soustavnou činnost s poskytnutím služeb jako je úklid, čisté povlečení nebo snídaně, jedná se o živnost ubytovací služby, které podléhá ohlášení volné živnosti a nahlášení adresy provozovny, tedy daného bytu, liší-li se od bydliště provozovatele. Při nesplnění hrozí pokuta až 500 000 Kč ve správním řízení. Živnost by měla být rovněž provozována pouze v prostorech, které jsou k tomu určeny, tedy kolaudovány. A to běžné byty k provozování denního hotelu rozhodně nejsou.

Poplatky

Pokud obecní úřad v místě vybírá ubytovací poplatky (zák. č. 565/1990 Sb.), je provozovatel povinen se k nim přihlásit a vybírat je, stejně jako vést knihu ubytovaných. Hradit by měl i televizní a rozhlasové poplatky (je-li v  bytě TV a rádio) a zároveň autorské licenční poplatky dle § 23 zák. č. 121/2000 Sb. správcům autorských děl (OSA a Intergram).
Další povinnost stanovuje § 99 odst. 1 Zákona o pobytu cizinců, který dává povinnost oznamovat policii ubytování cizince a vést domovní knihu. Říká: „…každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu nebo ubytovává více než 5 cizinců, s výjimkou případu, kdy lze ubytované cizince a ubytovatele považovat za osoby blízké.“  Opět zde hrozí pokuta až do výše 50 000 Kč ve správním řízení, blokově do 5 000 Kč.

Ohlášení počtu osob v bytě a vyúčtování k SVJ

Pronajímá-li se byt najednou většímu počtu lidí, přilívá další olej do ohně otázka vyúčtování, a zda-li ostatní spoluvlastníci nedoplácí svými penězi na rozjetý turistický byznys svého souseda.

Podle § 12 zákona č. 67/2013 Sb. má vlastník jednotky povinnost oznámit SVJ písemně změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Ze zákona je zde dána lhůta ´bez zbytečného odkladu´, tedy nikoli až tehdy, užívá-li jednotku jiný počet osob déle než pevně danou dobu, což se často traduje. Jakým způsobem budou rozúčtovány náklady na služby spojené s užíváním bytu rozhoduje dvoutřetinovou většinou nájemců v domě SVJ, resp. shromáždění SVJ. Pokud si způsob rozúčtování neodhlasuje, postupuje se podle § 5 zákona č. 67/2013 Sb.

S rozúčtováním dodávky vody a odvodem odpadních vod pomáhají vodoměry, kde nejsou nainstalovány, odečítá se roční spotřeba podle směrných čísel. V případě krátkodobě pronajímaného bytu cizincům může dělat zlou krev vyúčtování za provoz výtahu, za odpadky, společný úklid atd., které se nejčastěji počítají podle počtu osob v bytě. Vězte tedy, že § 5 umožňuje i toto rozúčtování upravit tak, aby nebylo odvislé od počtu osob, a tedy toho, zda vlastník bytu sloužícího ke krátkodobému pronájmu nahlásí či nenahlásí změny v počtu osob včas. Každá změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Takto nastavenému způsobu rozúčtování služeb pak budou odpovídat i zálohy, jejichž účtování upravuje § 4 zákona č. 67/2013 Sb. O výši záloh opět rozhoduje SVJ, do jehož působnosti toto patří (§ 1208 písm. e) OZ). Je ale dobré vědět, že výše zálohy se může v průběhu roku změnit, a to v případě, změní-li se nejen cena služby, ale i její rozsah nebo kvalita poskytování.

Daňová povinnost

Někteří filutové by jako řešení mohli navrhnout podání podnětu na finanční úřad. Vždyť trochu byrokratického peklíčka sousedovi, který tu vydělává, zatímco já soused trpím (a nevydělávám), je takový náš kolorit. Nutno podotknout, že k takovému řešení se člověk zřejmě vydává v momentě, kdy je už skutečně vytočený lhostejností majitele bytu k problémům, které jeho klienti způsobují svým chováním sousedům.

Příjem z poskytování ubytovacích služeb spadá pod § 7 odst. 1 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (ZDP) a ne jen pod § 9 ZDP (příjmy z nájmu). Nejedná se s ohledem na výše uvedené o čistý nájem bytu, ale o poskytování ubytovacích služeb dle živnostenského zákona, o podnikání.

Zřejmě se shodneme na tom, že pojmout tento druh pronájmů z hlediska zákona není v současné chvíli úplně jednoduché, a že zde opravdu chybí zákonná úprava. V mnoha nejenom evropských městech už došlo k regulaci či zákazu, např. v Amsterodamu byty tímto způsobem mohou pronajímat  pouze 60 dní v roce. Problém je daleko širší, než jen šedá ekonomika a daňové úniky. Ohled se musí brát na další vlastníky v domě a jejich klid a bezpečí, ale i na ceny dlouhodobých pronájmů a ceny prodeje bytů v určitých lokalitách, které na tento boom reagují nárůstem.
Kdo cestuje a využívá služeb krátkodobého pronájmu bytů ví, jak je příjemné v cizí zemi narazit na milého hostitele s čistým a útulným bytem, který může dopopručit a poradit lépe než sebelepší turistický průvodce. Ne každý majitel ale takový je, a ne každý host bude a priori dělat problémy. A tak, než se u výtahu zamračíte na další lidi s kufry, dejte jim šanci. Ale jen jednu. Protože vy jste tu doma, a tak je potřeba dodržovat místní pravidla. A to by měl vědět i váš soused – hostitel.

Stáhněte si celé číslo 3/2017 do svého počítače.

Magazín Výbor září 2018

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné