Předseda Petr: Škody za 80 000 Kč vymáhali po nás

Největším soupeřem výborů dosud býval soused ´Všechnovímlíp´. A že alespoň jednoho má každý bytový dům! Poradit si s ním ale bylo jen otázkou hroší kůže. I kdyby měl ve svých námitkách v lecčem pravdu, až na výjimky nebyla síla, která by umožnila, žádat po členech výboru náhrady za neúmyslně způsobenou škodu. Samozřejmě za předpokladu, že nebyl porušen zákon. Píše se rok 2017 a po tři roky je všechno jinak.

Členové výborů jsou už třetím rokem statutárními orgány, čímž pan´Všechnovímlíp´ získal velmi účinný nástroj, jak dovést člena či rovnou celý výbor k osobní majetkové odpovědnosti. Mnohé výbory si dosud nepřipouští, že dle zákona jsou voleným managementem svých bytových domů s naprosto stejnou odpovědností jako ředitelé velkých firem. Jen ta odměna je jaksi jiná nebo i žádná. Ale odpovědnost –  ta zůstává stejná. Život člena výboru bytového domu opravdu není fér.

A tak se množí právní procesy s chybujícími členy výborů kontra vlastníky, které v lepším případě končí ´pouhou´ úhradou škody. V tom horším bohužel až nuceným prodejem bytové jednotky žalovaného člena výboru odpovědného za způsobené škody a ztráty. Svým způsobem jde o jistý druh vendety. Vlastníci využívají svého práva a ukazují na ztráty, které rozhodně nechtějí hradit ze společných peněz, když viník je jasný. V tomto případě skutečně stačí hodit kamenem bez sebezpytování.

Nový zákon a jeho důsledky. Bát se nemusíte, když…

Je třeba mít se na pozoru, být profesionálem, mít oči otevřené a nebýt zabedněný. Není slabostí zvážit svou rezignaci v momentě, kdy vás přepadne pocit, že přeceňujete své síly v práci pro dům, nevíte si rady a nerozumíte rozhodnutí, které musíte udělat. Ostatně, nabádá vás k tomu i zákon č. 89/2012. Konkrétně § 159 ods. 1 poměrně jasně popisuje, co vše musí při přijetí funkce člen výboru zvážit a jak sám sebe odborně ohodnotit. V jeho třetím odstavci pak popisuje důsledky pro toho, kdo 1. odstavec podcení.

Nekonejšete se ani myšlenkou, že se v domě všichni znáte, že u vás bydlí většina důchodců, kteří chtějí klid a ne iniciovat revoluci, natož pak žaloby. Můžeme s vámi souhlasit, i ukázat na ty urputné z urputných. Vězte ale, že nebezpečí se skrývá i v jejich synech a dcerách, budoucích dědicích. Ti se zákonů nebojí, jsou zvyklí starat se o svá práva a majetek, a v ničem se nespoléhají na stát. Moderně se těmto ročníkům sedmdesátých let říká progresivní střední třída, která si bude v domě hlídat skutečně vše.

Jak se ale tato skupina může stát revolucí ve vašem poklidném domě, ve kterém by vám sousedi odpustili chybu v  pojistce a milionovou škodu zahořením, protočenou vodu za sta tisíce nebo chyby ve vymáhání pohledávek? Velmi jednoduše. Dobrými sluhy, ale zlými pány je hlasování plnými mocemi, hlasování per rollam a obří, až nebezpečně dlouhá desetiletá objektivní lhůta, po kterou se dá zpětně napadnout člen výboru za škody způsobené chybami. Jen pro představu. Jsme v roce 2027 a stále je možné hnát člena výboru k majetkové odpovědnost za ztráty způsobené v roce 2017.

Spojnicí všeho je pak generační obměna v domech, kdy mladí dědí byty po rodičích, pronajímají je a rozhodně si hlídají, aby za svá druhá sídla  s účelem zisku neplatili víc než nezbytně musí. Uvědomme si alarmující jednoduchost získání podpory ostatních sousedů na shromáždění pro to, aby vlastníci nemuseli jakékoliv škody způsobené výborem platit a využili práva vymoci je po členech výboru, kteří je liknavostí nebo neprofesionalitou způsobili. Jde-li o vlastní peněženku, jsme jednotní až až a rozdávat nechce nikdo.

Příběh ze života:
Když procházíte peklem, nezastavujte a učte se

Pan Petr (redakce celé jméno zná) oslovil redakci na podzim roku 2016 s tím, že by potřeboval pomoci s životní situací, ve které se nachází. Spolu s kolegy je postaven k odpovědnosti za škodu, kterou způsobili hned několika úkony. Předseda v sousedním domě ho naštěstí seznámil s existencí bezpečnostního fondu, ze kterého je možné hradit škody a náklady, které členové výboru svým jednáním způsobí v otázce nepřihlášených pohledávek společenství, a tím vzniklých škod, na které pojišťovací společnost využije výluku pojistných plnění. S otázkou jak podporu fondu získat a z celé šlamastiky ven, přijal pan Petr naše pozvání do Prahy na setkání s právníky z fondu. Případ nás samozřejmě zajímal a z množství vašich dotazů víme, že zajímá i vás. Příběh pana Petra je následující.

Myslíte si, že jste splnil zákonné předpoklady člena výboru tak, jak je definuje § 159 zákona 89/2012?

A to jsou které? Ony jsou nějaké předpoklady?

Ano, zákon přímo říká, jaké má mít člen výboru znalosti a zkušenosti, a co je třeba, aby mohl vykonávat funkci statutárního orgánu.

Ano, tak to snad splňuji. Asi jinak by mě tam nezvolili.

Ne ne, to chápete špatně. Odpovědnost za zvolení není na straně toho, kdo vás volil, ale na straně voleného, který funkci přijal.

Mám vysokou školu, pracoval jsem léta jako odborný pracovník, tak snad nebudu úplný hlupák.

O tom není v zákoně ani slovo. Já se třeba nepovažuji za hlupáka, ale kdyby se mě někdo ptal, splňuji-li předpoklady a zkušenosti např. na řízení velkofarmy, asi by mě to zarazilo. Vysokou školu sice mám, ale o chování prasat a pěstování pšenice toho skutečně moc nevím, i když jím vepřové i pečivo.  

Správu domu jsem dělal léta, tak snad i ty zkušenosti mám. Nebo jsme je v domě měli.

Jak se vám tedy stalo, že máte nahradit škodu? Slovy klasika: Kde se stala chyba?

To je dobrá otázka.

Dala se vzhledem k tématu předpokládat.

To ano. My jsme to asi moc s tou odpovědností  nechápali nebo si neuvědomovali rizika. Spíš jsme si ji nepřipouštěli. Ale uběhlo pár roků a najednou po nás chce někdo peníze za to, že barák přišel díky nám o peníze. Zprvu jsme mysleli, že je to nějaký vtip. No, nebyl to vtip.

Co jste tedy podcenili?

Důvěru ve správce, že on je ten odpovědný, že když se něco nepřihlásí, tak to zaplatí on. A naopak my, výbor, budeme ti, kdo jej povede k odpovědnosti a bude chtít peníze po něm.

A to se nepovedlo.

No vůbec. Pan Vojkovský (pozn. redakce: pracovník najaté správcovské firmy) se na nás koukal jak z jara, když jsme za ním přišli, že jsme se nepřihlásili k nějakým řízením a teď, po dvou letech, to po nás chtějí vlastníci doplatit. Jejich právníci hrozí soudem, penále, poplatky a úroky.

Jak tedy ke škodě došlo?

V roce 2014 jsme se nepřihlásili k exekuci a jedné insolvenci. Celkem 80 000 korun.

Proč jste se nepřihlásili?

My jsme o nich nevěděli. Respektive s exekučním dlužníkem jsme pracovali, řešili upomínky, splátkové kalendáře, ale nešli jsme k notáři ani k soudu. Takže jsme vlastně neměli nic.  A o insolvenci jsme se dozvěděli pozdě. Už bylo po lhůtě.

Automatickou kontrolu Katastrsvj.cz  jste tedy neměli.

V roce 2014 neměli, tehdy nám to přišlo jako vyhazování peněz. Kontrolu jsme zřídili až na konci roku 2015, až když jsme zjistili, že nám něco uteklo, tak aby se to neopakovalo. Tehdy jsme netušili, že vedle služby automatické kontroly katastru je i nějaký fond a právní služba B.A.Z,  která nás vlastně celá teď výrazně zachránila.

Promiňte, ale tohle mi nepřijde jako rozumný postup lidí, kteří ví, co dělají.

Jeden starší člen výboru říkal, že bude katastr kontrolovat sám a ručně, že je v důchodu a má na to čas.  Ale dělal to jen 1x za měsíc, tehdy jsme nevěděli, že je to k ničemu. Jiný člen výboru měl  dokonce zřízenou službu na svou fyzickou osobu od státního katastru, ČÚZK, a tomu nějaké zprávy chodily.

Ale služba ČÚZK (Český úřad zeměměřický a katastrální,  pozn. redakce) není koncipovaná pro potřeby výborů. Změny nechodí všechny. Na toto téma jsme přinesli velký rozhovor s ředitelem katastru panem Ing. Klučkou, který na toto upozorňuje. (číslo 5/2016).

Ano, to jsme se taky dozvěděli, ale až v momentě, kdy jste o tom psali. Chtěli jsme šetřit, ale na úplně špatném místě. Z dnešního pohledu to nechápu, nevím, kam jsme dali rozum. Za KatastrSVJ nyní platíme cca 1000 Kč měsíčně, což je pro celý dům bezvýznamná suma. V důsledku to není ani žádná úspora, kvůli které bylo nutn riskovat naše osobní majetky.

Lidsky to pochopitelné vcelku je, ale manažersky už moc ne. A zákon vás vidí jako manažery.

Víte, náš správce nám dokonce napsal email, že kontroly katastru dělají taky, že je zbytečné to platit ještě právníkům a advokátům (vytahuje ze složky vytištěný email). Jenomže pak šla jedna jednotka dlužníka do rychlé online dražby na internetu a nevěděl o tom ani kolega z výboru, ani správce. Správce řešil jen, zda někdo nedluží. To nám samozřejmě reportoval a my pak společně jednali. Ale kontroly exekučních rejstříků nebo přímo jednotek v katastru samozřejmě nedělal. Neměl na to žádný počítačový systém, který by to dělal týdně a především pravidelně.
Když jsme ty kontroly jednotek zpětně chtěli doložit staženými výpisy pěkně po týdnech, neměl je a přiznal, že pouze jednou měsíčně šel na online výpis budovy, podíval se, jestli se nezměnili vlastníci, a to nám oznámil. Nevěděl, že má kontrolovat výpisy jednotek, porovnávat je a vyhodnocovat. Jenže my se nevyznali v tom, co je vlastně potřeba, jaký je rozdíl v kontrole jednotek a budovy, a tak jsme mu důvěřovali.

Co ta zmeškaná insolvence?

Tak tady to bylo snad ještě horší. Do insolvence šel člověk, který nám v době vydání soudního povolení* nic nedlužil (pozn. redakce: *rozhodnutí o úpadku s třicetidenní lhůtou pro věřitele k přihlášení pohledávek). Ano, nevěděli jsme o ní, ale koho normálního by napadlo, že je nutné sledovat jednotky i těch, co vám nic nedluží?

Je to právě proto, aby vám lhůta pro přihlášení neskončila dříve, než vám správce oznámí nezaplacenou zálohu. Lhůta je tam krátká. Bez informace o dni rozhodnutí se o nezaplacené záloze dozvíte až po lhůtě, kdy byste ji mohli přihlásit. Tím pádem ji nepřihlásíte a nevymůžete. Máte jasnou škodu a především jasného viníka.

Ano, to se nám stalo, teď už to víme. Měli jsme pocit, že když nám vlastník nic nedluží, nemůže vzniknout škoda, za kterou bychom ručili. Šetřili jsme společné peníze na nepravém místě, a co hůř, strkali tím svoje hlavy i s osobním majetkem do oprátky. Když jsme od správce zjistili, že nám vlastník zálohu dluží, zkontrolovali jsme si ho, ale to už nám utekl poslední den lhůty pro přihlášení. Měli jsme to celé dopletené. Vážně není jednoduché se v tom všem vyznat.

Kdo vás nakonec donutil platit škodu, vaši sousedi?

Ano i ne. Jsme normální dům, máme vchodové frakce. Samozřejmě platí, že i mezi vchody si lidé myslí, že kde bydlí předseda, je tráva zelenější. U nás se to změnilo ze dne na den. Zemřel vlastník jednotky a v dědickém řízení dostal byt mladý pan vysokoškolák, který u nás ani nebydlel, jen pronajímal. A co se musí nechat, orientoval se v zákonech. Do té doby nás nikdo nepožádal, že by chtěl nahlédnout do účetnictví jindy než na shromáždění. Nestalo se, že by si někdo kopíroval faktury, zápisy z výboru. S příchodem tohoto dědice se to změnilo. Pak přišlo shromáždění, pán přišel se svým právníkem, a sousedům představili zprávu o kolik mohli mít levnější poplatky s bydlením, kdybychom my neudělali tyto chyby, které dům a vlastně lidi stály peníze. A bylo ticho. Takže takto to začalo u nás. Je pravda, že jsme byli pochváleni, že dům spravujeme dobře, je pěkný, zateplený, máme nové výtahy, čipové vstupy, ale jakmile šlo o peníze, vlastníci požadovali, ať své chyby zaplatíme.

Byli jste pojištění?

Ano, jistě. Ale když jsme to nahlásili, pojišťovna to po dvou měsících zkoumání zamítla z důvodů výluky z pojistných plnění. Ještě to řešíme s právníky. Ale každopádně je to na dlouho.

Co bude tedy se škodou? Zaplatíte to?

My jsme dostali příspěvek z  bezpečnostního fondu KatastrSVJ.cz, který celou tu škodu našemu společenství uhradí. Takže nakonec to platit z vlastní kapsy nebudeme. Za toto bych chtěl poděkovat pánům právníkům Královi a Klusákovi, kteří KatastrSVJ řídí. Jejich právníci B.A.Z. nás ještě bezplatně zastupují v řízení se správcem, který dle mého názoru může za tuto situaci úplně stejně, a s pojišťovnou.

Co byste doporučil ostatním výborům?

To doporučení by vydalo na celou stránku. Je až s podivem, kolik se toho člověk dozví, projde-li si situací na vlastní kůži, i když před tím nevěděl, že se mu něco podobného může stát. Mám-li být stručný, pak pro ostatní výbory zdůrazňuji nebýt naivní a zabedněný. Odpovědnost se nedá sejmout smlouvou se správcem. Pokud vám správce něco nabízí, nechejte si každý týden posílat výpisy všech jednotek v domě, ať vidíte, jestli je opravdu stahují a porovnávají.
Buďte pojištění, pojistka sice není samospásná, ale je to chytrý doplněk. Kontrolujte katastr, tam se zapisují jak exekuce, tak insolvence vlastníků, a nemyslete si, že když vám vlastník nedluží, není třeba ho kontrolovat. To se krutě nevyplatilo nám. A poslední rada, nechejte si za práci ve výboru platit, není důvod, aby to byla bezplatná funkce, už jen kvůli desetileté zpětné odpovědnosti za vše, co se vám nemuselo, i když neúmyslně, povést.

---

Bezpečnostní fond KatastSVJ.cz

Fond spravovaný službou KatastrSVJ.cz, který slouží k úhradě finančních škod a nákladů na zastoupení advokáty pro případy, kdy členové výborů čelí řízení o náhradě způsobených škod, a kdy plnění bylo zamítnuto pojišťovacím ústavem.  Od roku 2014 bylo z fondu vyplaceno 1 236 000 Kč.

B.A.Z. – Bezplatné Advokátní Zastoupení

Služba B.A.Z. je nyní součástí služby KatastrSVJ.cz, automatické a pravidelné kontroly změn na jednotkách v katastru pro výbory SVJ. Umožňuje členům výboru bezplatně čerpat konzultace s právníky a advokátní zastoupení v řízení o náhradě škody po celé ČR, a to u všech soudů vč. Ústavního.

---

Stáhněte si celé číslo magazínu Výbor 6/2016 zdarma do svého počítače.