Reportáž ze SVJ: AirBnB a Booking.com NOT WELCOME

Hlavní město Praha a finanční úřady čím dál intenzivněji řeší unikající daně od pronajímatelů bytů na krátkodobé ubytování. Politici se předhání ve výpočtech finančních ztrát a v prohlášeních, jak je nutné situaci uchopit. Je toto ale hlavní problém krátkodobého ubytování? Trápí především chybějící daně v městských pokladnách vlastníky v domech, kde se pronajímají byty přes AirBnB a Booking.com? Vyřeší srovnání daňových záležitostí vztahy mezi podnikavci a rezidenty?

V čem je zakopaný pes

Dopad na trh s byty a neplacení daní vám asi bude ukradený v momentě, kdy se v sousedově bytě budou střídat co dva tři dny hosté, rachtat s kolečky kufrů na chodbě ve tři ráno, vracet se pod obraz za svítání z baru, a zatímco vy v pět odpoledne přijdete z práce, oni si k pozdní snídani pustí drum’n’bass na plné pecky, aby ze sebe dostali kocovinu. Máte doma malé dítě? Chcete mít ve vlastním bytě klid? Chcete se snad na druhý den do práce vyspat? Smůla! Na bouchání na dveře buď nezareagují nebo se vám skupiny chlapíků z Dánska, Německa, Anglie i blízkého východu doslova vysmějí. Do večerních deseti hodin to nějak přežijete a pak voláte policii. Skoro se modlíte, aby se šli turisté bavit do centra. Jenomže to zase přijdou nad ránem a třeba napadnou recepčního a zdemolují společné prostory stejně, jako v domě na Englišově ulici, ale o tom ještě za chvíli.

Říkáte si logicky: Toto by měl řešit majitel pronajímaného bytu! Správně. Jenže vám pravděpodobně ve dvě ráno nezvedne telefon a ještě s větší pravděpodobností bydlí úplně jinde, takže situaci osobně vyřešit nepřijede. A vlastně je mu to úplně jedno. A druhý třetí den? To už jsou hosté pryč a střídají je další. Vítejte v pekle krátkodobých pronájmů.

Airbnb a Booking.com NOT Welcome

Ubytovací služby nejsou vítány
Stížnosti vlastníků na chování hostů se řeší přímo s policií. „Rychlých a účinných řešení moc není, standardní právní metodiky jsou podle našich právníků sice účinné, ale díky velkému množství opravných a přezkumných prostředů extrémně pomalé,“ říká členka výboru paní Ing. Geroövá, kterou jsme za SVJ v Englišově ulici v Praze oslovili. Na dveřích domu visí nepřehlédnutelná cedule s nápisem AirBnB a Booking.com NOT WELCOME. Jak situace dospěla až sem?

„Jsme v centru, byty se tu pronajímají prakticky celých 8 let, co dům stojí. Původní majitelé bytů, většinou cizinci ze Španělska, skoupili skoro celý dům od developera a vytvořili si klasické eseróčko. To nic nevlastní, ale byty nájemně sdružuje, pronajímá přes webové aplikace a prezentuje jako hotel. Ze začátku to bylo 54 bytů ze 100, pak se počet ještě navýšil a dnes, co přišel nový výbor, jich zbylo  11 rozložených do 7 pater. Na internetu jsou takto pronajímané byty prezentované jako ´Aparthotel Angel Praha´. Hosté, kteří přijedou, očekávají už na recepci domu hotelové služby. Dům jim je na těchto ubytovacích portálech totiž jako hotel prezentován. Ale naše rezidence žádný hotel není. Jsme kolaudovaní jako bytový dům,“ doplňuje místopředseda výboru Alexej Fuks. Chování turistů řeší už celé roky. V roce 2017 došlo ke změně ve výboru a nová mladá krev vzala mandát pevně do rukou. Hosté ubytovacích služeb v domě způsobují škody, poškozují výtahy, rozbíjejí vybavení, a nejen výboru, ale především shromáždění, došla trpělivost.

Letos v létě napadla opilá skupina hostů recepčního a zdemolovala část vstupních prostor. „Obrátili jsme se s trestním oznámením na policii. Škody ve statisících způsobili tři dospělí muži, tentokrát původem z blízkého východu. Nechali jsme je policií ztotožnit a budeme škody bez milosti vymáhat i na majiteli bytové jednotky, ve které vandalové bydleli,“ má jasno pak Fuks.

„Situaci řešíme jak ve výboru, tak na shromáždění. Od členů společenství, kteří byty dávají ke krátkodobému pronájmu, žádný návrh nepřišel, nepovažují to za problém,“ doplňuje kolegyně pana Fukse, paní Geröová. „Poslední majetková škoda je už jen špička ledovce. Mnohem horší je hluk v noci, kdy opilí hosté běhají z bytu do bytu, bouchají dveřmi, hraje hudba, sami jsou hlasití. Oni se dobře baví, jsou tady na dovolené, ale rezidenti tady mají své domovy, rodiny, a ráno vstávají do práce. Bohužel není výjimkou, kdy se tyto situace opakují i několikrát do týdne. Jednou dokonce někdo přinesl bezvládného opilého hosta a jen ho položil před recepci. Jiný ubytovaný zůstal ve čtyři ráno bezvládně ležet tak, že mu nohy vyčnívaly do chodby a trup těla měl už v bytě. V tomto i v jiných případech přijížděla záchranka. Policie ze služebny na Bělidle to u nás zná také velmi dobře,“ vypočítává problémy.

Pan Fuks dodává, že nemají problém s dlouhodobě pronajatými byty, kterých je v domě také několik. „O těch lidech prakticky nevíme, chovají se normálně, slušně, potřebují ráno vstávat stejně jako všichni ostatní. Střídání krátkodobých ubytování je ale problém. Dům na to není stavěný a není ani kolaudovaný jako hotel.”

Jako další problém se jeví přeobsazenost. Na ubytovací služby se většinou používají malometrážní byty do 60 m², jenže ´novodobí hoteliéři´ do nich naskládají i deset postelí. „Pod takovým bytem nechcete bydlet a nechcete bydlet ani vedle něj,“ vypočítává paní Geröová.

Jak hotelový dům ovlivňuje ceny bytů

V roce 2016 byly ceny v širším centru Prahy na úrovni 70 000 Kč/m², dnes, v roce 2O18, narostly o 100 %. Není výjimkou, že šplhají až k nesmyslným 150 000 Kč/m². Toto si vlastníci bytů v Englišově ulici velmi dobře uvědomují a nechtějí si nechat devalvovat takový výnos tím, že budou lhostejní k nezkolaudovanému hotelovému provozu, který potenciální kupce bytů v takovém domě silně odrazuje. „I jeden ´hotelový´ byt na patře dokáže otrávit život naprosté většině rezidentů. Cena bytů na takovém patře a v takové budově tím pádem klesá, namísto aby stoupala”, doplňuje Geröová.  „Cítíme silnou podporu od shromáždění, máme najaté specializované právníky, zasazujeme se, aby se u nás v domě dodržoval noční klid, vyhlášky a zákony a nedevalvovala se hodnota majetku ostatních vlastníků.”

Krátkodobé pronájmy v SVJ jsou problém

Jasnou strategii dokládá i fakt, že poslední shromáždění schválilo poměrně zásadní investici do modernizace a bezpečnosti domu. Bez mrknutí oka dostal výbor mandát v podobě rozpočtu 500 000 Kč na novou recepci a renovaci všech poškozených výtahů. Tato významná investice jde také na posílení kamerového systému přímo do kabin výtahů, aby bylo zřejmé, který konkrétní vandal za poškození může. „Na shromáždění se řešilo posílení bezpečnosti v domě a způsob, jak vést k odpovědnosti za způsobené škody ty, kteří jsou schopní pro svůj výdělek kazit kvalitu života všem okolo,” popisuje Fuks.

Podle výboru nemá smysl investovat do nové moderní recepce, oprav a rozvoje budovy, která by měla pozitivní dopad na růst cen bytů pro vlastníky, pokud nebude zajištěno, že nové vybavení krátkodobí ´hoteloví´ hosté zase nerozbijí nebo nezničí. A to nemluvě o kvalitě života, spánku a bezpečnosti především dětí a žen. Při poslední výtržnosti byly některé ženy a děti z domu nuceny odjet a přespat mimo své byty, protože zde byla i policejní obava, že by se vandalové mohli mstít na slabším pohlaví. Ani tak ale provozovatel hotelu agresory a vandaly nevystěhoval a nechal je i přes doporučení policie v budově další noc. „Myslím, že tohle je již za hranicí všeho morálního,” uzavírá Geröová.

Jak je postoj „NOT WELCOME“ účinný?

Je to jen jeden ze signálů, který v budově rezidenti směrem k překvapeným hostům vysílají. Samotný by turisté zřejmě nepochopili. Dalším doplňkem je jasná informace, že budova není levný apartmánový hotel, ač jim to ´hoteloví podnikatelé´ na serverech Booking.com a AirBnB tvrdí. „Nevymezujeme se proti lidem, ale proti formě, kterou se byty užívají, dle názoru našich právníků protiprávně.”

Rezidence cílí na to, že pokud opadne poptávka, opadne i nabídka, takže pro hotelové hosty opravdu neudělají nic navíc. A výbor také ne. „Na recepci budovy pak dochází k směšným situacím, kdy hotelový host přijde nahlásit, že mu nejde topení nebo elektřina a recepční jen suše ukáže na ceduli, kde je v angličtině napsáno: Nejsme hotelová recepce, řešte si to s majitelem bytu,” popisuje absurdní stavy místopředseda Alexej Fuks. Nezřídka se stává, že turisté majitele bytu ani neznají a tak to mnohdy bouchne, zvlášť je-li přítomný alkohol nebo drogy.

Vztahy mezi podnikavci a výborem jsou vyhrocené, právníci od Klusáků do budovy dojíždí několikrát týdně. Aktuálně výbor připravil seznam hotelových podnikavců, kteří parazitují na rezidentech a Klusáci plošně nechávají úřady prověřit nejen daňovou stranu takového podnikání, ale také rovinu hygienického souladu, požární regulaci, živnostenská oprávnění, rovinu cizinecké policie a imigrační.

Podle slov Jana Bauera je další problém také v zaměstnávání uklízeček, které byty uklízí, a nemají řádné povolené k pobytu. Provozovatelé jdou cestou maximalizace zisku za minimální náklady, nedívají se doleva, doprava a s nějakým povolením, daněmi, živnostmi, hlášenkami na cizineckou policii, ubytovací knihou, lázeňskými poplatky, DPH a imigračním se příliš nezdržují,” vysvětluje Jan Bauer z Klusák Advokátní Kancelář, která se na SVJ a BD specializuje.

Zákon je na straně rezidentů

Pokud bychom se podívali na krátkodobé ubytování v bytových domech určených a kolaudovaných k rezidentnímu bydlení z pohledu zákona, pak lze objektivně konstatovat, že právo je na straně rezidentů, ale domoci se pravomocného rozsudku je na roky. A do té doby v hotelovém domě zešílíte. Jen ve zkratce. Není pochyb o tom, že krátkodobý pronájem je ubytovací službou a ubytovací služba je podnikání.  Viz stanovisko Generálního finančního ředitelství č. j. 90076/17/7100-20116-050701, které v tom udělalo jasno už v říjnu 2017.

Konkrétně je zde jasně vysvětlený pojem ubytovací služba a je oddělený od klasického ´nájmu věci´, kterou se dosud online hoteliéři zaštiťovali. „Služby  spočívající  v ubytování, které  jsou zprostředkovány  prostřednictvím internetových platforem,  lze tak na základě charakteru těchto služeb  v zásadě považovat za ubytovací služby, nikoliv za  nájem, neboť ve většině případů naplní definice oddílu  55 klasifikace produkce CZ-CPA a současně nesplní podmínky definice nájmu dle judikatury SDEU.“

Zjednodušeně, podnikat se má dle živnosti v prostorách k tomu určených, tedy nelze jen tak provozovat ubytovací službu v bytě. Dle § 2 písm. c) vyhlášky 501/2006 o obecných požadavcích na využívání území je jasně definováno, že „stavbou ubytovacího zařízení není bytový a rodinný dům a stavby pro rodinnou rekreaci.“ Na kterou stranu se přikloní soudy, bude zřejmé v několika následujících letech. Ale co je čitelné už nyní, je nálada okolo aplikací pro krátkodobé ubytování. Ze strany rezidentů, městské poklady a finančního úřadu není rozhodně otevřená a rozhodně není ´welcome´.

Promiňte, že vás obtěžuju, ale chtěla jsem se zeptat: Pronajímá se u vás v domě přes Booking.com nebo Airbnb?

„Vidíme, že okolní země situaci už řeší, ale v ČR jsme opět poslední mezi posledními. Jediné co Prahu a finanční úřady zajímá, je, zda-li ´bytový hoteliér´ zaplatil všechny daně. Ale rezidenty toto zajímá až na druhém místě. Na prvním vnímají sníženou bezpečnost svých rodin a kvalitu bydlení. Rezidenti všechny daně zaplatili a pravidelně platí, a přesto se ve svých bytech bojí a nevyspí se,” říká pan Fuks.

Situace, která se tak musí co nejdříve vyřešit, je ochrana vlastníků a majetku. Příkladem může být Londýn, Paříž, Berlín nebo Amsterodam, kde se krátkodobý pronájem limituje od 30 do 120 dní v roce. Není přípustné, aby podnikání jednoho parazitovalo na právech jiného. Není v pořádku, aby se v bytovém domě provozoval hotel, který omezuje v žití uživatele přilehlých bytů. A už vůbec není v pořádku, že společenství vlastníků jednotek nemají v rukou řešení, která by v situacích, jako nastala v Englišově ulici, mohly rychle použít. Dlouhodobé soudní pře řešením opravdu nejsou.

Čtěte také: Když v domě chybí předseda a nebo výbor