Co dělat, když v domě chybí předseda a nebo výbor

Stále častěji se nás v Právní poradně ptáte, jak řešit situaci, kdy nikdo v domě nemá zájem o členství ve výboru nebo post předsedy. Jak dlouho může být SVJ bez těchto zástupců, kdo po tuto dobu podepisuje smlouvy, jak je to se soudem určeným opatrovníkem a jak a kdo má vzniklou situaci řešit? Oslovili jsme na toto téma Mgr. Vojtěch Suchardu a Mgr. Michala Koutníka z ARROWS advokátní kancelář, s.r.o. a vy se teď můžete s celou problematikou seznámit.

Ať už se jedná o novostavbu, dům po privatizaci nebo zaběhlé SVJ, zákon chybějící výbor či předsedu řeší obdobně. Podívejte se, jaké možné situace mohou vzniknout a jaká řešení z legislativy plynou.

V domě ještě není založené SVJ – novostavba nebo dům po privatizaci

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou zakládanou za účelem zajišťování správy nemovitosti, v níž vzniklo bytové spoluvlastnictví. Před jeho vznikem je ze zákona správcem nemovitosti ten vlastník jednotky, který má podíl na společných částech nemovitosti větší než nadpoloviční. Tedy v případě developerských projektů je takovým vlastníkem logicky vždy developer.

Zákon dále vyžaduje obligatorně založení SVJ v případě, že je v bytovém domě vymezeno alespoň pět jednotek, přičemž nejméně tři z nich jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud k založení SVJ po naplnění shora uvedených podmínek nedojde a SVJ nebude zapsáno do veřejného rejstříku, příslušný katastrální úřad zablokuje převody dalších jednotek, tedy nabývání jednotek v pořadí čtvrtým a každým dalším vlastníkem. Protože developer má ekonomický zájem na převodu i dalších jednotek, v praxi je dostatečně motivován, aby sám inicioval svolání schůze vlastníků a schválení stanov SVJ, tedy jeho založení.

Návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku je pak povinen původní většinový vlastník – správce domu podat nejpozději do šedesáti dnů od ztráty svého většinového podílu na společných částech nemovitosti, do devadesáti dnů pak musí svolat shromáždění vlastníků. Pokud by tak neučinil, může tak učinit kterýkoliv jiný vlastník jednotky.

V případě privatizace starších bytových domů, tedy k převodu vlastnického práva k jednotkám z původního vlastníka, veřejného subjektu (typicky stát, obec) na jednotlivé obyvatele jednotek, je situace obdobná. Pokud by po naplnění shora uvedených podmínek nedošlo ke schválení stanov a tedy založení SVJ, nebylo by možné privatizaci dokončit.

Pokud k založení a vzniku SVJ nedojde, zůstává správcem nemovitosti původní většinový vlastník.

Může v případě liknavosti založit SVJ soud? Jakým způsobem se to může dozvědět?

Pokud je již nemovitost rozdělena na jednotlivé jednotky, soud SVJ nezaloží. Soud zakládá SVJ pouze v případech, kdy rozhoduje o vypořádání podílového spoluvlastnictví (či společného jmění manželů) rozdělením vypořádávané nemovitosti na jednotky, a tedy o vzniku bytového spoluvlastnictví.

Vzhledem ke shora uvedenému soud nijak nedohlíží na to, zda došlo k založení SVJ či nikoliv po naplnění zákonných podmínek. Zákon spoléhá na pravidlo o blokaci převodů dalších jednotek. Jak již bylo uvedeno shora, pokud k založení a vzniku SVJ nedojde, zůstává správcem nemovitosti původní většinový vlastník.

Jaká je skutečná funkce a plat soudem ustanoveného opatrovníka?

Výbor je statutárním orgánem SVJ (pokud stanovy neurčují, že je jím předseda SVJ jako individuální alternativa kolektivního výboru). Pokud členové SVJ nejeví zájem o účast ve výboru (či o funkci předsedy SVJ) nebo z jiných důvodů nedojde ke zvolení výboru na shromáždění SVJ, může kterýkoliv z vlastníků jednotek podat k soudu návrh na jmenování výboru soudem. Pokud tak žádný z vlastníků jednotek neučiní, jmenuje soud i bez návrhu opatrovníka SVJ, a to kdykoliv, kdy se při své činnosti dozví, že SVJ nemá statutární orgán. Opatrovníkem je zpravidla jmenován některý z advokátů uvedených v seznamu vedeném za tímto účelem soudem.

Opatrovník nevykonává funkci statutárního orgánu v plné míře, jeho hlavním úkolem je, dle zákona usilovat o obnovení činnosti řádného statutárního orgánu, a od toho se odvíjí i jeho jednotlivé kroky při výkonu funkce opatrovníka. Činnost SVJ je tak fakticky v průběhu opatrovnictví velmi omezena. Opatrovník je jmenován do doby, než dojde k zvolení řádného statutárního orgánu, nemůže být členy SVJ odvolán. Odměnu opatrovníka hradí SVJ, její výši stanovuje soud přiměřeně k okolnostem a zvyklostem. Zpravidla se pak její výše pohybuje v řádech několika tisíců korun měsíčně.   

Kdo za SVJ podepisuje smlouvy, není-li výbor ani předseda?

Právo podepisovat listiny, tedy právně jednat za SVJ, má statutární orgán, tedy v případě, že neexistuje funkční výbor a ani není doposud jmenován opatrovník, SVJ nemůže právně jednat. Doba, po kterou trvá tento stav, je v praxi dána tím, kdy u SVJ nastane urgentní potřeba začít právně jednat. Pak zpravidla některý z vlastníků začne jednat vůči soudu ve smyslu shora uvedeném. Soud sám pak opatrovnické záležitosti řeší poměrně dynamicky, opatrovníka ustanoví v řádu dnů, nanejvýše týdnů.

Co když je shromáždění dlouhodobě neusnášeníschopné a vlastníci nejeví o SVJ zájem?

Pokud je shromáždění nezpůsobilé se usnášet, může se kterýkoliv z vlastníků jednotek obrátit na soud, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění k rozhodnutí předložena, tedy byla zařazena na pořad shromáždění uvedeném v pozvánce.

Shrnutí

Pokud členové SVJ nejeví zájem o účast ve výboru (či o funkci předsedy SVJ) nebo z jiných důvodů nedojde ke zvolení výboru na shromáždění SVJ, může kterýkoliv z vlastníků jednotek podat k soudu návrh na jmenování výboru soudem. Pokud tak žádný z vlastníků jednotek neučiní, jmenuje soud i bez návrhu opatrovníka SVJ, a to kdykoliv, kdy se při své činnosti dozví, že SVJ nemá statutární orgán. Opatrovníkem je zpravidla jmenován některý z advokátů uvedených v seznamu vedeném za tímto účelem soudem. Opatrovník nevykonává funkci statutárního orgánu v plné míře, jeho hlavním úkolem je dle zákona usilovat o obnovení činnosti řádného statutárního orgánu, a od toho se odvíjí i jeho jednotlivé kroky při výkonu funkce opatrovníka.

---

Dotaz:

V rejstříku máme zapsaného opatrovníka i výbor. Kdo nese zodpovědnost?!

SVJ požádalo soud o přidělení opatrovníka a zároveň o výmaz starého výboru. Soud rozhodl, že opatrovníka přidělí, ale starý výbor nevymaže, protože žádost obsahovala chyby. V justici je tak zapsaný starý výbor i nový opatrovník. Je tento výbor stále zodpovědný za chod SVJ? Končí jeho zodpovědnost dnem rozhodnutí na shromáždění nebo dnem změny v rejstříku?

Odpovídá MGR. VOJTĚCH SUCHARDA, advokát partner ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.

Zápis výboru ve veřejném rejstříku má pouze deklaratorní charakter, tedy funkce členů výboru zaniká dnem odvolání výboru na shromáždění, respektive dnem, který shromáždění ve svém rozhodnutí určí. Tedy členové starého výboru již odpovědní nadále nebudou, nicméně v případě problému budou muset prokazovat, že přestože jsou ve veřejném rejstříku stále ještě zapsáni, jejich členství ve výboru již zaniklo (to budou činit především zápisem ze shromáždění).

Čtěte také: NOVELA OSŘ 291/2017: 10 % z dražby neplatiče nově blokováno pro SVJ