Výbory a náhrady škod.

Naším nejčtenějším článkem byl rozhovor s Milošem Starým, který velmi důrazně hlídá správu domu, ve kterém bydlí jeho maminka. Ve své době si vysloužil přídomky jako prudič a manipulátor, nicméně důraz na kontrolu kroků celého výboru nesl své ovoce již v roce 2017. Zeptali jsme se ho tedy, zda ve své práci nepolevil a jaké výsledky vidí.

Předsedové SVJ

Druhým hojně komentovaným rozhovorem byl příběh pana Petra, který si jako předseda výboru prošel svými kolegy peklem žádané osmdesátitisícové škody za promeškané exekuce a insolvence. Zajímalo nás, jak celá situace dopadla a zda členství ve výboru nepověsil na hřebík. Pro vaše seznámení uvádíme i zkrácenou verzi původních rozhovorů.

Že jsem postrachem výboru? Ne. Jen vím, co můžu chtít.

Jste stále tak zarputilý?
Ano,  nepolevil jsem.

Máte pocit, že tlak, který na výbor vyvíjíte, vedl změně postoje k vedení SV?
To bezpochyby, jinak by s námi v domě nevydrželi. Naopak jsem postupně strhl k větší aktivitě i ostatní vlastníky. Dosáhli jsme toho, že výbor začal poslouchat, co shromáždění žádá. 

Jak to nesla vaše maminka, která v domě na rozdíl od vás žije?
Z počátku z toho byla nesvá, protože se na ni sousedi dívali jako na “tu od toho prudiče”. Když se ale věci začaly hýbat, přiznali, že dům běží mnohem lépe. 

A co výbor?
Těžko hodnotit. Myslím, že kamarádi na pivo nikdy nebudeme, ale už nebojujeme proti sobě. Vědí, že já jejich činnost kontroluju a kontrolovat budu, není to nic, co bych dělal za jejich zády. Aktuálně řešíme profesionálního předsedu, od kterého očekáváme, že nám všechny procesy v domě ještě posune k vyšší efektivitě. 

S cizincem v domě tedy problém nemáte?
To jsem už 4 roky i já. Jen díky plné moci od maminky nenechávám výbor spát. A ruku na srdce, stejně budu dohlížet i na profesionálního předsedu. Ale věřím, že když vybereme dobře, potřeba mé role prudiče se časem vytratí. 

Připomeňme si, jaké impulsy pana Miloše vedly k aktivní kontrole činnosti výboru. 

Miloš Starý žije se svou rodinou v domku. V bytě, který je součástí SVJ, bydlí už jen jeho maminka. Pan Miloš za svou matkou stojí a hlídá, aby ji neobtěžovali žádní podomní šmejdi. Hlídá také, jakým způsobem je spravován dům, zajímá se o jeho náklady, kontroluje matčiny výdaje s bydlením, předpisy a samozřejmě vyúčtování.  Miloš pravidelně kontroluje i činnost výboru. Jako jediný v domě chodil nahlížet do podkladů, účetnictví, smluv i pojistek. A bez váhání jako první výboru do očí řekl: „Tu škodu zaplatíte!“

Pan Miloš svou aktivitou rozhýbal ostatní vlastníky z lhostejnosti až k zájmu o výdaje za bydlení. Netají se tím, že nemá slitování, pokud jde o lhostejnost, chyby a škody. Neváhal obejít třicet bytů, aby mohl svolat mimořádné shromáždění, na které postavil výbor tváří tvář pravdě: „Budeme po vás chtít zaplatit všechny škody.“

Jaká byla první reakce předsedy, když jste mu oznámil, že chcete, aby zaplatil vzniklé škody?
Začal se smát. Řekl, že jsem moc mladý na to, abych věděl, jak to u družstev chodí. Připomněl jsem  mu, že nejsou už družstvo, ale SVJ. Vůbec to nebral vážně. Ostatní členy výboru uklidňoval, že se jim nemůže nic stát, protože prý nejsou profíci. Tak co bychom chtěli. 

 A jaká byla druhá a třetí reakce?
To už se nesmál. 

O jakou škodu šlo?
O finanční škody. Zatím děláme audit 3 roky zpětně. I když podle zákona je můžeme žalovat až za škody 10 let dozadu. Aktuálně řešíme ztráty z nepřihlášených exekucí a insolvencí. Jakmile ukončíme toto, půjdeme na to, co předkládali na shromáždění. Jaké podklady, jak manipulovali s poptávkami při výběru dodavatelů a komu co z toho káplo.  Podíváme se i na vztah se správcem, kde vnímám až nesmyslnou důvěřivost. Tam nevylučuji ani trestní oznámení. 

Není to trochu moc? Přece jen v tom domě žije vaše maminka…
A proč by to mělo být moc? Budete mít ráda souseda, když vám každý měsíc prokopne dveře od bytu a vy měsíc co měsíc zaplatíte dva tisíce za opravu? Nebudete. A ve stejné pozici mám tuto skupinku.  Každý měsíc vlastníky nutili platit dluhy za neplatiče. Nedělali ale nic pro to, aby v domě své platby všichni platili správně a včas. Jsou nepoužitelní tím, že se v ničem již neorientují, všechno je pro ně nové. A pokud mě ta jejich nepoužitelnost stojí peníze, proč mám být vůči nim tolerantní? 

Přece si ale nemyslíte, že pokud něco pokazí, je to úmyslně?
Kdyby to bylo úmyslné, je to trestný čin. Mně je ale úplně jedno, jestli jsou tak blbí, že neví, co a jak mají dělat. Jak se přihlásit k insolvenci, jak řešit, když po vydání insolvence člověk neplatí ani další platby do SVJ. Jen stojí a doslova čumí a opět nedělají nic. Pak přijdou na shromáždění a tvrdí, jak se musí dluhy za neplatiče rozpustit mezi ostatní. V naší generaci platí, že když něčemu nerozumím, tak se to buď doučím, nebo si najmu někoho, kdo to zná. Je tu celý stát notářů a právníků, stačilo by se zeptat.

To ale stojí peníze.
A tady je kámen úrazu. Náš výbor si myslel, že když barák řídí deset let, takže jim žádný zákon nebude říkat, že to mají dělat jinak. A to si nedělám legraci, to je snad i v zápisu ze shromážděni. Oni měli pocit, že jsou nad zákon. Mně je fakt jedno, jestli je v tomto pocitu ujišťuje nějaký dědula na družstvu. Nechtějí platit za nic a nikomu, jen pěkně poplatečky do družstva. A pak to vypadá tak, že jsme jen stanovy dělali tři čtvrtě roku. 

Vy jste v ráži. Dělají podle vás vůbec něco dobře?
Ano, výborně se vymlouvají a kamuflují. Ptal jsem se: Na paní ve čtvrtém patře je vyhlášena exekuce, ví to už i vrabci. Děláte s tím něco? Odpověď byla nevíme, neděláme, to má dělat správce. Povídám, že ten dělá s exekucí velké houby, že o ní ani neví. Za šest měsíců, co paní neplatí, jsme nepodali ani žalobu. A prásk, šla na ni insolvence. Myslíte, že jsme se k insolvenci přihlásili? Odpověděli mi: My to neřešíme, to řeší správce. Nedalo mi to a volal jsem správce, jestli kontrolují exekuce a insolvence: Ano, samozřejmě, o nic se nemusíte starat. Nakonec jsem se ptal, jestli můžou zasílat na výbor každý týden nějaký soupis jednotek, jestli se něco na jednotkách v katastru neděje.  Odpověď byla: Nemůžeme, to neumíme, ale kontrolujeme to. Takže jsem po nich chtěl výpisy těch kontrolovaných jednotek, ať máme jistotu, že nám něco neulítne. Odpověděli, že se mi zítra ozvou. Druhý den nic. Za týden volám, ptám se, a že prý žádnou kontrolu katastru najednou nedělají, že to je povinnost výboru. Tak mi teď řekněte, co by se dělo, kdybych se neptal důrazně a nenechal se odbýt jejich prvním: O nic se nemusíte starat.

Zřejmě byste měli škodu.
My ji měli! Nejen, že výbor nic nezažaloval, ale nemohli k exekuci a ani nepřihlásili tu insolvenci. Takže jsme úplně bez možnosti nároku. A to není vše. Měli jsme druhou insolvenci. Zjistilo se to náhodou tři měsíce po lhůtě. Ptal jsem se, proč se nepřihlásili ani tam. Prý o ní nevěděli, správce jim nic neřekl, a že vlastník stejně nic SVJ nedlužil, tak nebylo co přihlašovat. Jenže se ukázalo, že vlastník platit přestal a najednou tu byla pohledávka po splatnosti. Takže opět způsobená škoda. Logicky jsem se ptal, jak dlouho už tenhle vlastník v insolvenci neplatí měsíční platby. Samozřejmě přestal platit se soudním rozhodnutím a dluží už několik měsíců. Na mou otázku, co s tím dělají, řekli: Družstvo říkalo, že se s tím nic dělat nedá. Což je zase blbost. Dá a velmi jednoduše – požádat soud o usnesení o zrušení úpadku a vyhlásit konkurz. Takže zase způsobená škoda. 

Jste teď aktuálně ve výboru?
Ne, nemůžu. Stanovy nečlena společenství zakazují ve statutárním orgánu. Až budeme doplňovat stanovy, tak to buď vyhodíme nebo si nechám náš byt od matky darovat. 

Měli jste v domě neplatiče na denním pořádku?
Ne, ani ne. Nic významnějšího než jinde. Ale ta drzost, kdy za vámi přijde předseda a říká, že ten a ten neplatil, a tak se se správcem dohodli, že to, co nezaplatil, se rozpočte mezi ostatní. To mě nadzvedlo ze židle. V ten moment jsem to začal řešit. 

Kdo myslíte, že pochybil?
My jsme pochybili. Jenom my. Že jsme si takový výbor zvolili. A my chybujeme dále, pokud se nestaráme o své byty a poplatky, které za ně platíme.

 

Předseda Petr: Škody za 80 000 Kč vymáhali po nás

Při našem posledním rozhovoru jste ostatním výborům doporučil nebýt naivní a zabedněný. Jak se této rady sami držíte?
To jsem opravdu řekl? Asi jsme to tehdy měli opravdu těžké, byl to hrozný tlak.  

Konstatoval jste, že se zákonná odpovědnost nedá přenést na správce.
S tím pořád zcela souhlasím. Byla to velká chyba a myslím, že nás stála pár bezesných nocí. 

Změnili jste v domě něco?
Prakticky vše. Přestali jsme fungovat jako pouhý prostředník mezi vlastníky a správcem. Nového správce naopak řídíme. Přepracovali jsme celou příkazní smlouvu a pochopili, že za dům neseme odpovědnost my. 

Co jste pro to museli udělat?
Vzděláváme se. Počet školení za poslední 3 roky už snad ani nespočítám. Řekli jsme si o významně více peněz za funkci, stojí nás to teď mnohonásobně více času. Do výboru se nikdo nehrnul, a tak jsme řekli, že jestli máme pokračovat, chceme mít zaplacený čas, který budeme domu věnovat, a to vč. školení a vzdělávání. 

Nemáte žádné další škody na exekucích a insolvencích?
Exekuce v domě máme pořád, jsme velký dům. S novelou insolvenčního zákona vidíme i nárůst insolvencí. Nejdříve byli lidi překvapení, jak víme, že mají exekuci nebo insolvenci. Teď už to ale nikdo neřeší. Ti bezproblémoví spíš oceňují, že nám prakticky neuteče nikdo, kdy by „zapomněl“ zaplatit a spoléhal na to, že se k jeho exekuci a insolvenci nepřihlásíme. 

Vypadá to, že jste práci v domě výrazně posunuli?
Ano. Odečítáme dálkově, máme kontrolu rejstříků, exekucí, insolvencí a likvidací; kamerový systém pro bezpečí a čipové vstupy. S vlastníky komunikujeme přes portál. Skoro jsme se posunuli do jiné dimenze. 

Tentokrát z vás cítím, že jste na sebe i výbor pyšný.
Jsem. Myslím si, že i máme být na co.

Souhlasíte, abychom tedy přetiskli rozhovor z roku 2016, aby si čtenáři připomněli vaši původní situaci?
Já za to budu rád. Třeba to někoho inspiruje.

Mnozí předsedové a členové výborů si dosud nepřipouští, že dle zákona jsou voleným managementem bytových domů s naprosto stejnou odpovědností jako ředitelé velkých firem. Jen ta odměna je jaksi jiná nebo i žádná. Ale odpovědnost –  ta zůstává stejná. Oproti tomu vlastníci využívají svého práva a ukazují na ztráty, které rozhodně nechtějí hradit ze společných peněz, je-li viník je jasný. 

Je třeba mít se na pozoru, být profesionálem a mít oči otevřené. Ostatně, nabádá vás k tomu i zákon č. 89/2012. Konkrétně § 159 ods. 1, který poměrně jasně popisuje, co vše musí při přijetí funkce člen výboru zvážit a jak sám sebe odborně ohodnotit. V jeho třetím odstavci pak popisuje důsledky pro toho, kdo 1. odstavec podcení. 

Příběh ze života: Když procházíte peklem, nezastavujte a učte se
Pan Petr (redakce celé jméno zná) oslovil redakci na podzim roku 2016 s tím, že by potřeboval pomoct s životní situací, ve které se nachází. Spolu s kolegy je postaven k odpovědnosti za škodu, kterou způsobili hned několika úkony. 

Myslíte si, že jste splnil zákonné předpoklady člena výboru tak, jak je definuje § 159 zákona 89/2012?
A to jsou které? Ony jsou nějaké předpoklady? 

Ano. Zákon přímo říká, jaké má mít člen výboru znalosti a zkušenosti, a co je třeba, aby mohl vykonávat funkci statutárního orgánu.
Tak to snad splňuji. Jinak by mě tam snad nezvolili. 

Odpovědnost za zvolení není na straně toho, kdo vás volil, ale na straně voleného, který funkci přijal.
Mám vysokou školu, pracoval jsem léta jako odborný pracovník, tak snad nebudu úplný hlupák. 

Jak se tedy stalo, že máte nahradit škodu?
To je dobrá otázka.

Dala se vzhledem k tématu předpokládat.
To ano. My jsme to asi s tou odpovědností moc nechápali, nebo si neuvědomovali  a nepřipouštěli rizika. Uběhlo ale pár roků a najednou po nás někdo chce peníze, a že barák o ně díky nám přišel. 

Co jste tedy podcenili?
Důvěru ve správce. Že on je ten odpovědný. Že když se něco nepřihlásí, tak to zaplatí on. A naopak my, výbor, budeme ti, kdo jej povede k odpovědnosti a bude chtít peníze po něm. 

A to se nepovedlo.
No vůbec. Pan Vojkovský (pozn. pracovník najaté správcovské firmy) se na nás koukal jak z jara, když jsme za ním přišli s tím, že jsme se nepřihlásili k nějakým řízením, a teď, po dvou letech, to po nás chtějí vlastníci doplatit. Jejich právníci nám hrozí soudem, penále, poplatky a úroky. 

Jak ke škodě došlo?
V roce 2014 jsme se nepřihlásili k exekuci a jedné insolvenci. Celkem 80 000 korun. 

Proč jste se nepřihlásili?
My o nich nevěděli. Respektive s exekučním dlužníkem jsme pracovali. Řešili jsme upomínky, splátkový kalendář, ale nešli jsme k notáři ani k soudu. Takže jsme vlastně neměli nic.  A o insolvenci jsme se dozvěděli pozdě. Už bylo po lhůtě. 

Automatickou kontrolu RejstrikySVJ.cz  jste tedy neměli?
V roce 2014 neměli, tehdy nám to přišlo jako vyhazování peněz. Kontrolu jsme zřídili až na konci roku 2015, až když jsme zjistili, že nám něco uteklo, aby se to neopakovalo.  

Co ta zmeškaná insolvence?
To bylo snad ještě horší. Do insolvence šel člověk, který nám v době vydání soudního povolení* nic nedlužil (pozn.: *rozhodnutí o úpadku s třicetidenní lhůtou pro věřitele k přihlášení pohledávek). Ano, nevěděli jsme o ní, ale koho by napadlo, že je nutné sledovat jednotky i těch, co vám nic nedluží? 

Kdo vás nakonec donutil platit škodu, vaši sousedi?
Zemřel vlastník jednotky a v dědickém řízení dostal byt mladý pan vysokoškolák, který u nás ani nebydlel, jen pronajímal. A co se musí nechat, orientoval se v zákonech. Pak přišlo shromáždění, pán přišel se svým právníkem, a sousedům představili zprávu, o kolik mohli mít levnější poplatky s bydlením, kdybychom my neudělali tyto chyby, které dům a vlastně lidi stály peníze. Je pravda, že jsme byli pochváleni, že dům spravujeme dobře, je pěkný, zateplený, máme nové výtahy, ale jakmile šlo o peníze, vlastníci žádali, ať své chyby zaplatíme. 

Byli jste pojištění?
Ano, jistě. Ale když jsme událost nahlásili, pojišťovna to po dvou měsících zkoumání zamítla z důvodů výluky z pojistných plnění. 

Co byste doporučil ostatním výborům?
Zdůrazňuji nebýt naivní a zabedněný. Odpovědnost se nedá sejmout smlouvou se správcem. Pokud vám správce něco nabízí, nechejte si každý týden posílat výpisy všech jednotek v domě, ať vidíte, jestli je opravdu stahují a porovnávají. Buďte pojištění, pojistka sice není samospásná, ale je to chytrý doplněk. Kontrolujte katastr, tam se zapisují jak exekuce, tak insolvence vlastníků, a nemyslete si, že když vám vlastník nedluží, není třeba ho kontrolovat. To se krutě nevyplatilo nám. A poslední rada, nechte si za práci ve výboru platit. Není důvod, aby to byla bezplatná funkce. Už jen kvůli desetileté zpětné odpovědnosti za vše, co se vám nemuselo, i když neúmyslně, povést.  

 

magazín Výbor březen 2020

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné