Výměna stoupaček ve zrekonstruovaných koupelnách – práva a povinnosti

Rekonstrukce kuchyně a bytového jádra bývá gró každé radikálnější proměny bytu. S tím souvisí i rekonstrukce rozvodů tepla a vody. V moderní koupelně se při rekonstrukcích často zmenšuje stavební otvor pro přístup ke stoupačkám, což může při jejich výměně způsobit rozkol mezi vlastníkem bytu, výborem SVJ a stavební firmou.

Existuje nařízení, které určuje minimální velikost otvoru ke stoupačkám? Kdo hradí vícepráce a škodu na koupelně, jestliže přístup ke stoupačkám nevyhovuje? A má vlastník povinnost  kvůli výměně stoupaček pustit stavební firmu do svého bytu? Požádali jsme o shrnutí problematiky z právního pohledu odborníky na SVJ z  Klusák Advokátní Kancelář.

Před koupí bytu čtěte stanovy

Nákupem bytu v již zaběhlém SVJ či BD se nestáváte pouze novým vlastníkem, ale i členem právního subjektu – SVJ či BD. Proto vždy před koupí bytu doporučujeme zjistit si o daném SVJ co nejvíce informací. Stěžejní jsou stanovy SVJ uložené na www.justice.cz, pro zorientování se ve zdravém fungování SVJ jsou na stejném webu  k dispozici rovněž účetní závěrky. Při koupi bytu požadujte po prodávajícím také možnost nahlédnout do tzv. prohlášení vlastníka, které jasně vymezuje, co je a co není společnou částí domu.
Proč je to důležité? Protože právě při rekonstrukcích bytů jsou velmi často nutné i úpravy společných částí, při nichž musíte výše uvedené dokumenty respektovat.

Velikost stavebního otvoru pro stoupačky

Technická stoupačka je společnou částí domu dle ustanovení § 6 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., který říká, že společnými částmi domu jsou rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií.

K technické stoupačce musí být zajištěn z jedné strany po celé stavební délce přístup, aby bylo možné provádět opravy, kontroly zde vedených technických sítí a výměny uzávěrů a měřidel, a to v souladu s vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. 

Standardní velikost domovní plynoměrové skříňky je 650×600 mm. Dvířka jsou o cca 50 mm z každé strany menší. 

Je-li ve stoupačce plynovod, případně plynoměr, tak kontrolní otvor – dvířka musí v souladu s předpisy a normami (TPG) pro plynová zařízení umožnit pravidelnou roční kontrolu plynovodu – umožnit kontrolu plynovodu po celé stavební délce, a 1× za 3 roky revizi. Tato technická šachta musí mít přirozené větrání – u země a u stropu. 

Velikost otvoru tedy není upravena zákonem či podzákonným předpisem, jde o doporučení dané normami a technickými předpisy pro jednotlivé zařízení – voda, plyn, vzduchotechnika, případně normami stanovenými distributorem dané energie. Distributor určí, kde a jak má být velké servisní okénko včetně manipulačního prostoru kolem něj, aby mohli bezpečně servisovat, případně odečítat dané zařízení. 

Musí vlastník jednotky umožnit přístup do bytu?

Stavební úpravy jednotky jsou řešeny v ustanovení § 1182 NOZ, který stanoví, že upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Toto ustanovení ukládá vlastníku jednotky umožnit přístup do bytu na předchozí výzvu osoby odpovědné za správu domu v případě, kdy vlastník stavebně upravuje svůj byt. Ustanovení navazuje na oprávnění vlastníka jednotky podle § 1175 odst. 1 NOZ, podle kterého vlastník může svůj byt svobodně spravovat, nesmí však ani ohrozit, natož pak poškodit nebo i jen změnit společné části. Osoba odpovědná za správu domu musí mít právo prověřit, zda vlastník svou povinnost neporušuje. Konkrétně jde o to, že osoba odpovědná za správu domu vyzve vlastníka jednotky k umožnění prohlídky jeho bytu vždy, pokud bude mít za to, že vlastník svůj byt upravuje, aniž by však o tom musela mít nějaké konkrétní doklady či důkazy, bude zřejmě stačit jakýkoli důvodný podnět, resp. podezření. Mělo by například stačit, že se z bytu budou ozývat zvuky odpovídající uvedené činnosti, příp. by osoba odpovídající za správu domu dostala zprávu o vnesení stavebního materiálu do bytu atp. I v takovém případě vznikne vlastníku jednotky povinnost byt této osobě zpřístupnit. Forma výzvy není stanovena, ale optimální bude písemná forma výzvy zaslaná na vlastníkem uvedenou adresu podle § 1177 NOZ. Zákon nestanoví ani lhůtu ke zpřístupnění, která by měla podléhat obecným pravidlům, zmíněným u § 1179 NOZ, bývá však standardně upravena ve stanovách SVJ.

Ve vztahu k otvorům pro vodoměry, resp. stupačky lze doporučit, aby v případě rekonstrukce bytového jádra SVJ upozornilo vlastníka jednotky na požadavky distributora na velikost otvorů, případně zkontrolovat takovéto plnění ze strany vlastníka jednotky.

V případě již vyzděného jádra, kde vlastník jednotky zmenšil otvor pro měřáky, resp. stoupačky a úpravou neporušil ani zákon ani stanovy či usnesení SVJ, máme za to, že náklady na úpravu koupelny po zvětšení (vybourání) jádra nese SVJ.

Opravy společných částí domu

Ustanovení § 1183 odst. 1 NOZ říká, že 

1. Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií
2. Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Odstavec 1 reaguje na poměrně časté případy, kdy vlastníci bytů nejsou ochotni spolupracovat ani při řádně schválených změnách v domě, a tak maří provádění legálních stavebních úprav. O takových pracích musí být řádně rozhodnuto v rámci společenství, příp. spoluvlastníky. Osoba odpovědná za správu domu by měla na zahájení schválených prací všechny vlastníky jednotek předem upozornit. 

Poruší-li vlastník jednotky tuto povinnost, nemůže si společenství přístup nijak násilně vynucovat a nemá tak jinou možnost než se splnění této povinnosti domáhat žalobou u soudu.  Vznikne-li v příčinné souvislosti s tím škoda, odpovídá za ni vlastník podle obecných ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu, např. tehdy, jestliže došlo k poruše rozvodu tepla a vlastník jednotky odmítl umožnit přístup do jednotky, v níž má být porucha opravena.

Odstavec 2 upravuje případ poškození jednotky pracemi podle odstavce 1. Jedná se vlastně o zvláštní případ náhrady škody. Jsou upraveny tři případy. Pokud práce provádělo společenství vlastníků, bude za škodu odpovídat společenství vlastníků. Pokud společenství v domě nevzniklo, pak za škodu odpovídají poměrně spoluvlastníci domu. A konečně pokud se jednalo o práce, které prováděl ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí poškozenému vlastníkovi škodu tento vlastník jednotky. 

Zkušenost z praxe

Nedávno jsme řešili jedno poměrně mladé SVJ, dům starý asi pět let. Vypršel termín funkčnosti vodoměrů i kalorimetrů a bylo třeba zorganizovat společnou výměnu. Developer namontoval kalorimetry do rozvodných skříní na chodbách, to bylo v pořádku. Velký problém nastal v koupelnách, kdy velká část vlastníků při individuálních úpravách koupelen postupovala tak, že otvory pro přístup ke stoupačkám buď úplně zazdili nebo ponechali jen velmi malé. V SVJ se v rámci shromáždění strhla vášnivá debata, kdo úpravu stavebních otvorů uhradí. Spor nakonec vyústil v rozhodnutí uhradit veškeré náklady se stavebními úpravami v koupelnách z dlouhodobých záloh na opravy a investice, tedy z prostředků SVJ. Poučení pro toto SVJ? Došlo u nich ke změně stanov, kde podrobně popsali postup při veškerých pracích zasahujících do společných částí domu.