Hlášení počtu osob v bytě a práva výboru

Majitelka bytu v našem panelákovém domě pronajímá svůj byt další rodině. Tato rodina má 3 děti a najala si chůvu, která s nimi v bytě celoročně bydlí. Nyní jsme však zjistili, že si tato žena přibrala na hlídání další - cizí dítě v kočárku, kterým nám způsobuje špínu na chodbě, ve výtahu, zvyšuje spotřebu elektrické energie výtahu i chodby. Ptáme se, zda bychom jako výbor měli vědět, kdo se pohybuje v našem domě, zda máme právo vidět smlouvu o hlídání, zda platí daně a zda máme právo zvednout zálohy na správu nákladů. O ženě - chůvě také nevíme nic. Dotaz: Jiřina Vinšová

MGR. JAN BAUER, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Dle § 1177 odst. 2 občanského zákoníku je vlastník jednotky povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.

Počty osob v bytě hlásí vlastník bytové jednotky

Pokud tedy vlastník jednotky nenahlásil, že bytě bydlí 6 osob (rodiče, 3 děti + paní na hlídání, pokud tato při hlídání dětí tráví v bytě významnou část dne a lze tedy tvrdit, že v bytě i bydlí) a současně nenahlásil i jména a adresy osob, které v bytě bydlí, nesplnil tím svoji povinnost stanovenou zákonem. Je ovšem otázkou nakolik lze za další osobu, která v bytě bydlí považovat také ono dítě v kočárku (spíše bych se přikláněl, že nikoli).

S  porušením oznamovací povinnosti ovšem není dle občanského zákoníku spojena žádná sankce přímo. To ovšem neznamená, že toto jednání je pro vlastníka bez rizika.

Jaké sankce mohou vlastníkovi vzniknout

Lze uvažovat jednak minimálně o vzniku povinnosti k náhradě újmy ostatním spoluvlastníkům nebo společenství, pokud by vznikla v příčinné souvislosti s nesplněním oznamovací povinnosti. Šlo by zde o újmu způsobenou porušením zákonné povinnosti, takže podmínkou odpovědnosti by bylo zavinění škůdce, tj. vlastníka bytu, který změnu neohlásil bez zbytečného odkladu.

Dále hrozí vlastníkovi jednotky sankce dle § 12 zákona č. 67/2013 Sb., dle kterého příjemce služeb (tedy vlastník jednotky) oznámí poskytovateli služeb (tedy společenství vlastníků jednotek) písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování nákladů na služby spojené s užíváním jednotek v domě.  Porušení této povinnosti pak tento zákon výslovně stíhá sankcí – pokutou dle § 13 citovaného zákona, a to ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení, nerozhodlo-li společenství jinak nebo neobsahují-li stanovy společenství jinou výši pokuty.

Vůči vlastníkovi jednotky, který porušil povinnost nahlásit změnu v počtu osob, které v bytě bydlí, lze tedy dle občanského zákoníku požadovat náhradu újmy tím vzniklé a dle zákona č. 67/2013 Sb. pokutu ve výši uvedené ve stanovách nebo (nemají-li stanovy takové ustanovení), ve výši jinak stanovené společenstvím (rozhodnutím shromáždění), jinak ve výši 50,- Kč denně.

Na co má výbor právo

K  dalším dotazům lze uvést, že výbor má jistě oprávněný zájem na tom, aby měl přehled o pohybu osob v domě. Zde se nabízí instalace kamerového systému, jehož zřízení a provoz ovšem podléhá celé řadě omezení, jejichž popis přesahuje rozsah této odpovědi.

Právo vědět, zda vlastník jednotky platí daně výbor coby statutární orgán společenství nemá, naopak daňový řád přímo ukládá úředním osobám zachovávat mlčenlivost o všem, co se při správě daní dozvěděli.

Co se týče otázky ohledně práva výboru společenství zvednout vlastníkovi jednotky zálohy, tuto možnost výbor má dle zákona č. 67/2013 Sb. tehdy, pokud dojde ke změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služeb. Prokazatelné zvýšení počtu osob, které v bytě bydlí, je dle mého názoru oprávněným důvodem pro zvýšení záloh na služby související s užíváním bytu, a to zejména u těch služeb, které se rozúčtují podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Platí ovšem současně, že změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.