Jak hlasovat pro stavbu výtahu a koupi pozemku?

Může SVJ koupit pozemek? Jedná se mi konkrétně o pozemek, který je v bezprostřední blízkosti našich stávajících pozemků, abychom si k domu mohli vybudovat výtahy. Vlastníkem pozemku je město. S výstavbou výtahů nesouhlasí 4 byty z 26. Výtah by zastavoval v mezipatře od půl patra až po 3,5 patro. Tím pádem by 8 bytů výtah nevyužívalo. Je nutný 100% souhlas vlastníků? Dotaz: Pavel Srp.

Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

V první řadě je nutné posoudit, zda vybudováním výtahů dojde  k zásahům do některé z jednotek, a tím případně ke změně podílů jednotlivých vlastníků na společných částech budovy.
Pokud ano, musí dle mého názoru všichni vlastníci uzavřít dohodu o změně prohlášení dle § 1169 občanského zákoníku a současně musí shromáždění vlastníků rozhodnout o změně prohlášení a o změně podílu na společných částech dle § 1208 občanského zákoníku.

V tomto případě by tedy s koupí pozemku a vybudováním výtahů museli souhlasit všichni vlastníci. Současně musí shromáždění dle § 1208 písm. g) bodu 1 občanského zákoníku udělit předchozí souhlas ke koupi pozemků a dle § 1208 písm. g) bodu 2 předchozí souhlas ke koupi výtahů, resp. rozhodnout o stavebních úpravách budovy v souvislosti s vybudováním výtahů dle § 1208 písm. f) bodu 7 občanského zákoníku.

Všechna rozhodnutí shromáždění se přijímají většinou hlasů uvedenou ve stanovách společenství, jinak (dle § 1206 odst. 2 občanského zákoníku) prostou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění.

Pokud v souvislosti s vybudováním výtahů nedojde ke změně podílu na společných částech a nemusí proto dojít k uzavření dohody o změně prohlášení vlastníka, platí přechozí výklad ohledně nutných rozhodnutí shromáždění vlastníků o této investici, tedy shromáždění musí udělit předchozí souhlas s koupí pozemku a s pořízením výtahů i rozhodnout o stavebních úpravách budovy v souvislosti s vybudováním výtahů. V takovém případě by tedy „postačovaly“ hlasy vlastníků dle stanov nebo zákona (nemají-li stanovy speciální úpravu).

Vlastní otázka nabývání majetku společenstvím vlastníků je potom upravena v § 1195 občanského zákoníku, dle kterého může společenství nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku přitom zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Pokud tedy společenství vlastníků nabude pozemek za účelem vybudování výtahů, jedná se podle mého názoru o nabytí vlastnického práva k pozemku v souladu se zákonem. Tento právní názor je podpořený též mj. rozhodnutím Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 11 Cmo 212/2005, v němž je uvedeno, že nabytí vlastnického práva k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem pro účely oprav domu spadá pod pojem správy domu.

Přečtěte si více otázek a odpovědí z Právní poradny.