Jak řešit sousedské spory

Jsem předsedou SVJ o 44 bytových jednotkách. Řeším stížnosti sousedů na konkrétní rodinu - byt (matka 47 a syn 25 roků, který nepracuje a je na drogách a alkoholu). Noční život v bytě je velmi rušný (bouchání do zdí, mlácení dveřmi). Jsou zde i velmi časté výjezdy městské i státní policie. Je povinností výboru sepsat nějakou formu stížnosti společně s podpisy poškozovaných sousedů, kteří musí trpět tyto výstřednosti, a tu zaslat jako návrh na určení pořádku pro dodržování nočního klidu k soudu? Dotaz: Radek Zušťák.

ODPOVÍDÁ: MGR. EVA RATAJOVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Jedná se o situaci, kdy se ochrany proti popsanému jednání lze domáhat jednak v rovině tzv. sousedských sporů a pak také dle právních předpisů upravujících přestupky a řízení o nich.

1) Sousedské spory

Dle § 1013 občanského zákoníku se vlastník bytu zdrží všeho, co působí, že hluk  vniká do bytu jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání bytu. Ochrany proti obtěžování se lze dovolat jen tehdy, jde-li o vnikání hluku nad míru přiměřenou místním poměrům. Je tedy třeba posoudit, zda intenzita hluku je v dané lokalitě přiměřená či nikoli, a to podle místních zvyklostí.
Ochraně proti obtěžování hlukem nad míru přiměřenou se potom  lze domáhat tzv. negatorní žalobou, podanou k příslušnému soudu, kterou se výbor (resp. jednotliví vlastníci jednotek) mohou po hlučných sousedech domáhat toho, aby se zdrželi obtěžování ostatních vlastníků hlukem nad přiměřenou míru.

V případném soudním sporu bude při stanovení toho, zda jde o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům, vždy hrát významnou roli uvážení soudu a důraz bude kladen na řádné odůvodnění tohoto uvážení v rozsudku. Soud musí v první řadě zjistit, jaká je v dané věci míra přiměřená poměrům, tedy jaký je v dané lokalitě přiměřený hluk a následně rozhodnout, zda intenzita hluku v daném případě tuto hranici překračuje či nikoli.

K řízení je příslušný okresní soud, v jehož obvodu se nachází předmětný byt.

Žádný právní předpis přímo neukládá výboru coby výkonnému a statutárnímu orgánu společenství, aby sám za společenství podal žalobu. Vzhledem k tomu, že výbor je odpovědný za řádnou správu domu a správa domu zahrnuje dle § 1189 občanského zákoníku vše co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné a účelné pro řádnou péči o dům, domnívám se, že výbor by měl iniciovat podání žaloby. 

2) Přestupek

Dle § 5 odst. 1 písm. d) zákona o č. 251/2016 Sb., zákon o některých přestupcích, se přestupku dopustí ten, kdo ruší noční klid. Oznámení o podezření ze spáchání přestupku se podává u orgánu policie ČR, který učiní nezbytná šetření ke zjištění osoby podezřelé ze spáchání přestupku a k zajištění důkazních prostředků nezbytných pro pozdější dokazování před správním orgánem. Nasvědčují-li všechny okolnosti tomu, že byl spáchán přestupek, předá orgán policie ČR celou věc místně příslušnému obecnímu úřadu coby správnímu orgánu příslušnému k projednání přestupku.

Výbor tedy může situaci řešit také tak, že podá na nepřizpůsobivého  vlastníka oznámení pro podezření ze spáchání přestupku na policii ČR.

Tak jako v případě podání negatorní žaloby neukládá žádný právní předpis výboru, aby takové oznámení učinil. Lze to ovšem z výše popsaných důvodů doporučit.

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné