Lze zakázat prodej bytu právnické osobě?

Řešíme v našem SVJ, zda může shromáždění schválit a do stanov doplnit podmínku o tom, že vlastník nesmí prodat bytovou jednotku právnické osobě. Chceme se tím do budoucna vyhnout tomu, že bytová jednotka bude používaná k jinému účelu než k bydlení. Dotaz: Šárka Hvězdová

ODPOVÍDÁ: MGR. EVA RATAJOVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Formálně lze samozřejmě do stanov takové ustanovení doplnit, tj. přijmout rozhodnutí shromáždění o změně stanov, případně takové rozhodnutí učinit formou per rollam – mimo zasedání shromáždění (pokud to stanovy připouští).
Dle mého názoru by se ovšem jednalo o ustanovení, ke kterému by se ve smyslu § 245 občanského zákoníku vůbec nepřihlíželo, protože usnesení shromáždění, kterým by byla taková změna stanov přijata, by bylo tzv. nicotným usnesením, tj. nevyvolalo by žádné právní následky a nikoho by nezavazovalo.

Co znamená nicotné usnesení ve stanovách

I pokud by tedy stanovy takové ustanovení obsahovaly, nikoho by nezavazovalo a nebylo by proto ani nijak vynutitelné. Dle § 245 občanského zákoníku (který se na společenství
vlastníků aplikuje na základě § 1221 občanského zákoníku) se totiž na usnesení
shromáždění, kterým se mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím
ustanovením zákona, hledí jakoby nebylo přijato.
Důvodem nicotnosti usnesení shromáždění o změně stanov spočívající v doplnění stanov o citované ustanovení, je tak dle mého přesvědčení to, že by se jednak jednalo o ustanovení zasahující nepřípustně do výkonu vlastnického práva, které je garantováno Listinou základních práva a svobod a také o ustanovení, které by bylo v přímém rozporu s ustanovením § 1012 občanského zákoníku, dle kterého má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat.

---

DOPLNĚNÍ ODPOVĚDI PO ROZŠÍŘENÍ DOTAZU

V souvislosti s tímto dotazem mne napadá otázka, zda je možné, aby fyzická osoba v bytě provozovala podnikatelskou činnost. Takovou, kdy bude byt využívat byt k jinému účelu, než k jakému je určený bytový dům, např. změnit ho ve sklad, poskytovat různé poradenské či jiné služby vyvolávající zvýšený pohyb cizích lidí v domě, vykonávat práce pomocí přístroje, který v průběhu dne způsobuje zvýšený hluk aj.  Dotaz: Jan Ježek

DOPLŇUJÍCÍ STANOVISKO Mgr. Evy Ratajové

Doplňující dotaz směřuje k zodpovězení otázky, za jakých podmínek lze u jednotky, která je v prohlášení vlastníka vymezena jako byt, změnit způsob jejího využití pro podnikatelské účely (na provozovnu, dílnu, sklad apod.). Tato problematika musí být posuzována jak z pohledu soukromoprávního (tj. dle úpravy bytového spoluvlastnictví tak pohledu veřejnoprávního (tj. dle úpravy podle stavebně právních předpisů).

V rovině veřejnoprávní je změna účelu užívání stavby upravena v § 126 a § 127 násl. zákona č. 183/2006, stavební zákon v platném znění. Dle § 126 stavebního zákona je změna účelu užívání stavby přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu. Úprava ve stavebním zákoně obsahuje celou řadu podmínek, jejichž splnění je podmínkou souhlasu se změnou užívání stavby, případně vydání rozhodnutí o povolení změny v užívání stavby. Podle § 127 stavebního zákona, se přitom mj. vyžaduje i souhlas vlastníka stavby se změnou užívání.

V rovině soukromého práva podléhá změna účelu užívání jednotky těmto omezením:

Změna účelu užívání a změna prohlášení

1) Změna účelu užívání vyžaduje změnu prohlášení. Dle § 1169 odst. 2 se “ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určených v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.”
To v konkrétním případě znamená nutnost vyjádření souhlasu buď pouze některých určitých (tj. změnou dotčených) vlastníků nebo všech vlastníků jednotek (v případě, že jsou změnou dotčeni všichni vlastníci jednotek). Je samozřejmě otázkou, nakolik jsou avizovanou změnou v účelu užívání jednotky dotčeni pouze někteří či všichni vlastníci jednotek. To bude záležet vždy na konkrétních okolnostech a nelze tedy stanovit obecné vodítko. Např. v případě změny účelu užívání jednotky z bytu na kavárnu nebo i sklad, by se dle mého názoru jednalo o zásadní zásah do poměrů v domě a bylo by možné dovozovat, že touto změnou jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek v domě a tedy dohoda “dotčených vlastníků” ve smyslu ustanovení § 1169 odst. 2 občanského zákoníku by musela být uzavřena se všemi vlastníky jednotek v domě.

Souhlas vlastníků

Další podmínkou pro dosažení platné změny prohlášení je souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, popřípadě kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou považovaní za „dotčené vlastníky“ ve smyslu předchozího výkladu a nejsou tedy stranami dohody dotčených vlastníků. Souhlas se změnou prohlášení tedy musí být dán alespoň nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek v domě, nestanoví-li stanovy pro změnu prohlášení kvalifikovanou většinu hlasů. Úprava změny prohlášení v § 1169 odst. 2 občanského zákoníku tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků.

Schválení změny prohlášení

2) Další podmínkou je schválení změny prohlášení a změny účelu užívání bytu rozhodnutím shromáždění dle § 1208 písm. f) bodu 2. občanského zákoníku.  Byť se tato podmínka jeví jako nadbytečná (když souhlas vlastníků se změnou prohlášení již bude dán postupem dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku (viz předchozí výklad), je to postup daný zákonem a prezentovaný i v Návodu českého úřadu zeměměřického a katastrálního pro správu katastru nemovitostí. Ovšem u odborné veřejnosti existuje polemika, zda lze rozhodnutí shromáždění ve smyslu § 1208 považovat současně za souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení ve smyslu § 1169 odst. 2 občanského zákoníku. Do doby vyjasnění této otázky judikaturou soudů bych doporučoval pořídit jak písemný souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku, tak i nechat shromážděním rozhodnout o změně účelu užívání bytu dle § 1208 písm. f) bodu 1. občanského zákoníku.