Kdo platí opravu topení u vlastníka v bytě

Paní v jenom z bytů našeho SVJ teklo topení. Zavolala si opraváře, který jí ale řekl, že by opravu mělo platit společenství. Pokud nemáme ve stanovách specifikovány tyto opravy, platí, že stupačky jsou společenství a další rozvody jsou ve vlastnictví majitele bytu, a tudíž si opravu hradí sám? Dotaz: Dagmar Burešová

MGR. JANA OBERMAJEROVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

To, zda je některá část domu součástí jednotek či společnou částí, je především otázkou vymezení společných částí v prohlášení vlastníka (či v jiném právním jednání vedoucím ke vzniku jednotek).
Současně ovšem platí, že definice společných částí je obsažena v § 1160 občanského zákoníku, přičemž toto ustanovení je tzv. kogentním ustanovením, od kterého se tedy nelze odchýlit ani v prohlášení vlastníka či smlouvě o výstavbě (jakožto dokumentech, ve kterých jsou určovány společné části). Podle tohoto ustanovení jsou společné „alespoň ty části, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou přitom vždy mj. stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních nosných konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, a to i tehdy, když se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“

Pokud prohlášení vlastníka mlčí

Pokud by pak v prohlášení vlastníka některé části domu nebyly ani určeny jako společné části ani jako součásti jednotlivých jednotek, tedy by o tomto prohlášení vlastníka mlčelo, aplikuje se při určení povahy těchto částí jednak již citovaná (kogentní) úprava dle § 1160 občanského zákoníku domu a dále úprava uvedená v § 5 a 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Zákon a soustava rozbodů tepla

Za společnou část jsou tak mj. považována „celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na topení“. Zákon přitom dodává, že „části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části.“
Z daného výkladu je tedy zřejmé, že za údržbu rozvodů tepla v jednotce je odpovědný vlastník jednotky. Vlastník jednotky má s ohledem na § 1180 občanského zákoníku povinnost platit příspěvky na společné části, a to zřejmě v rozsahu nepřímo úměrném rozsahu jeho povinnosti příspěvku na jejich správu. Jinak řečeno, vlastník jednotky má povinnost udržovat na svůj náklad ty společné části, které jsou v jeho výlučném užívání, a to v té míře, v jaké na tyto společné části finančně nepřispívá. Míru tohoto příspěvku pak stanoví prohlášení nebo stanovy společenství vlastníků.
Zákon pouze příkladem uvádí, že výše příspěvku se v tomto případě stanoví se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, ale také k povinnosti vlastníka spravovat tuto část na vlastní náklad. Je tedy možné si upravit, zda vlastník takto vymezenou společnou část bude spravovat sám plně na vlastní náklad, ale přesto se souhlasem společenství vlastníků coby osoby odpovědné za správu domu (protože se jedná o společnou část), nebo zda vlastník jednotky bude na účet společenství nějak finančně přispívat a jak, případně jestli bude zvolena kombinace obou režimů.

Výklad pro jednotky vymezené dle občanského zákoníku vs. zákona o vlastnictví bytů

Uvedený výklad platí pro jednotky vymezené dle občanského zákoníku. V domě, kde jsou jednotky vymezeny dle zákona o vlastnictví bytů (a které tedy na rozdíl od občanského zákoníku neznají společnou část určenou k výlučnému užívání vlastníky jednotek) je pak otázkou nakolik lze oba režimy kombinovat. Názory na tuto otázku nejsou zcela jednotné a zcela jasno přinese až judikatura.

V případě, kdy v prohlášení vlastníka (resp. ve stanovách) je výše příspěvků na správu domu stanovena stejně pro všechny vlastníky jednotek, tedy aniž by bylo stanoveno a ve výši příspěvků také zohledněno, že vlastníci, kteří mají ve výlučném užívání některé společné části, zabezpečují (byť z části) na své náklady údržbu těchto společných částí (což je předpokládám i případ společenství vlastníků, jehož členem je tazatel) a hradí tomu také úměrně nižší příspěvky na správu domu, tak dle mého názoru mají být náklady na opravu rozvodů tepla v jednotce hrazeny z prostředků společenství vlastníků.

Pokud by však v prohlášení vlastníka bylo výslovně uvedeno, že rozvody topení v jednotce jsou součástí jednotky (a tedy nikoli společnými částmi), má povinnosti hradit náklady na opravu rozvodů tepla vlastník jednotky.

Čtěte také: Kdo hradí opravu lodžií?