Kdo hradí opravu lodžií, když…?

Řešíme opravu bytových lodžií v panelovém domě. Podle kupních smluv k jednotlivým bytům jsou tyto lodžie součástí jednotlivých bytů. Podle výkladu, který nám poskytl jeden z majitelů bytů, jsou tyto lodžie součástí obvodového pláště budovy. Jedno pravděpodobně nevylučuje druhé. Nevíme ale, kdo hradí opravu těchto lodžií ? Majitel bytu nebo Společenství prostřednictvím FO? Dotaz: Ing. Josef Bulka Ph.D

MGR. JANA OBERMAJEROVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

To, zda je některá část domu ve vlastnictví konkrétního vlastníka jednotek či společnou částí, je především otázkou vymezení společných částí v prohlášení vlastníka (či v jiném právním jednání vedoucím ke vzniku jednotek), nikoli tedy v kupních smlouvách (byť lze předpokládat, že kupní smlouva kopíruje vymezení jednotky dle prohlášení vlastníka).

Nahlédněte do prohlášení vlastníka

Pokud se jedná o dům s jednotkami vymezenými ještě dle zákona o vlastnictví bytů, je dle judikatury přípustné, aby lodžie byly dle okolností součástí společných částí domu nebo mohou být ve vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky. Rozhodující je v tomto prohlášení vlastníka. Jsou-li tedy dle prohlášení vlastníka, dle kterého byly jednotky vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů, lodžie uvedeny jako vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, tedy nejsou součástí společných částí domu. V takovém případ hradí vlastník jednotky náklady na opravu lodžií.

Lodžie jako společné části

Pokud jsou ovšem v prohlášení vlastníka dle zákona o vlastnictví bytů lodžie výslovně zmíněny za společné části, mají být jejich opravy hrazeny z prostředků společenství. Stejně tak, pokud by v prohlášení vlastníka dle zákona o vlastnictví bytů některé části domu (tedy např. ani lodžie) nebyly ani určeny jako společné části ani jako součásti jednotlivých jednotek, tedy by o tomto prohlášení vlastníka mlčelo, aplikuje se při určení povahy těchto částí úprava dle § 1160 občanského zákoníku domu a dále úprava uvedená v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. dle které jsou lodžie společnými částmi domu.

Jednotky vymezené dle občanského zákoníku

Jedná-li se však o dům s jednotkami vymezenými již dle občanského zákoníku platí, že lodžie jsou společnými částmi domu a jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou ve výlučném užívání vlastníka příslušní jednotky.
Zde je nutné vycházet z toho, že vlastník jednotky má s ohledem na § 1180 občanského zákoníku povinnost platit příspěvky na správu domu, tedy i na opravu společných částí, a to zřejmě v rozsahu nepřímo úměrném rozsahu jeho povinnosti příspěvku na jejich správu. Jinak řečeno, vlastník jednotky má povinnost udržovat na svůj náklad ty společné části, které jsou v jeho výlučném užívání (tedy lodžie k jeho bytu), a to v té míře, v jaké na tyto společné části finančně nepřispívá.
Míru tohoto příspěvku pak stanoví prohlášení nebo stanovy společenství vlastníků. Zákon pouze příkladem uvádí, že výše příspěvku se v tomto případě stanoví se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, ale také k povinnosti vlastníka spravovat tuto část na vlastní náklad. Je tedy možné si upravit, zda vlastník takto vymezenou společnou část bude spravovat sám plně na vlastní náklad, ale přesto se souhlasem společenství vlastníků coby osoby odpovědné za správu domu (protože se jedná o společnou část), nebo zda vlastník jednotky bude na účet společenství nějak finančně přispívat a jak, případně jestli bude zvolena kombinace obou režimů.

Výše příspěvku na správu domu

V případě, kdy v prohlášení vlastníka (resp. stanovách) je výše příspěvků na správu domu stanovena stejně pro všechny vlastníky jednotek (tedy aniž by bylo ve výši příspěvků zohledněno, že vlastníci jednotek, kteří mají ve výlučném užívání lodžie, zabezpečují (byť z části) na své náklady údržbu těchto lodžií jako společných částí a hradí proto také tomu úměrně nižší příspěvky na správu domu), tak dle mého názoru mají být náklady na opravu lodžií hrazeny z prostředků společenství vlastníků. Předpokládám, že to je i případ domu tazatele.

Bez bližší znalosti dokumentace konkrétního domu nelze ovšem na dotaz jednoznačně odpovědět.

Čtěte také: HLASOVÁNÍ MANŽELŮ – Co dělat, když se manželé neumí shodnout na hlasování