Kdy platí NOZ a kdy zákon o vlastnictví bytů?

Naše SV vzniklo na základě zákona č. 72/1994 Sb. v roce 2008. V souvislosti s přijetím NOZ jsme změnili stanovy ve formě úplného znění, mimo jiné jsme podle NOZ "změkčili" hlasovací kvora. Změněné stanovy jsme konzultovali s právní kanceláří a rejstříkový soud naše nové stanovy posléze přijal. Nikdo toto rozhodnutí rejstříkového soudu nezpochybnil, nikdo se proti němu v zákonné lhůtě neodvolal. Nyní skupina vlastníků s odvoláním na § 3063 NOZ zpochybňuje nejen stanovy, ale i legitimnost výboru, legitimnost rozhodnutí shromáždění, dokonce i legitimnost celého společenství. V této souvislosti bych se chtěl zeptat: Nakolik pro SV v takovéto situaci platí NOZ a nakolik zákon o vlastnictví bytů? Dotaz: Michal Vejražka

MGR. JAN BAUER, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Z dotazu není zřejmé, v čem spočívají námitky, kterými skupina vlastníků „zpochybňuje nové stanovy i legitimnost rozhodnutí shromáždění a celého společenství“.

Jaký vliv na SVJ má NOZ

V každém případě ovšem platí, že zrušení zákona č. 72/1994 Sb.  nemá samozřejmě žádný vliv na existenci společenství vlastníků jednotek, která vznikla dle tohoto zákona.
Úprava bytového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. má na tato společenství takový dopad, že dle § 3041 odst. 2 občanského zákoníku pozbyly dnem 01.01.2014 závaznosti ta ustanovení stanov společenství vlastníků (vzniklých dle zákona č. 72/1994 Sb.), která odporovala donucujícím ustanovením občanského zákoníku.
Společenství vlastníků navíc měla povinnost přizpůsobit své stanovy úpravě podle občanského zákoníku a doručit je rejstříkovému soudu, a to do tří let od nabytí účinnosti občanského zákoníku (který nabyl účinnosti 01.01.2014). Pokud tak neučinila, je možné, že je rejstříkový soud vyzve k nápravě.

Platnost nových stanov

To, že společenství (jak lze předpokládat) upravilo své stanovy tak, že je dalo do souladu s občanským zákoníkem, je tedy naopak úkon, který zákon vyžadoval, a pouze z tohoto důvodu jistě nikdo nemůže s úspěchem namítat platnost nově přijatých stanov. Pro vnitřní úpravu společenství vlastníků vzniklá dle zákona č. 72/1994 Sb. tak platí primárně jejich stanovy.
Současně ovšem zákon obsahuje určitou regulaci obsahu stanov. Jednak (jak bylo výše řečeno) nejsou (u společenství vlastníků vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů) závazná ta ustanovení stanov přijatých za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. která odporují donucujícím ustanovením občanského zákoníku. V případě nově přijatých stanov (tj. stanov přijatých již za účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) platí, že na ta ustanovení stanov, která se příčí dobrým mravům nebo odporují donucujícím ustanovením zákona, se hledí jakoby nebyla přijata.

V těch otázkách, které nejsou upraveny ve stanovách se pak aplikuje úprava obsažená v příslušných právních předpisech (zejména občanská zákoník č. 89/2012 Sb., zákon č. 67/2013 Sb., nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).