Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
Filter by Categories

Kouřící nájemník na balkoně – je v právu?

V našem domě jsou pronajaté dvě jednotky, jejichž nájemníci kouří na balkonech, na které je přístup pouze z těchto pronajatých bytů. Obtěžuje to vlastníky bytů nad nimi, kteří nemohou v plném rozsahu užívat svůj balkon. Upozornili na chování nájemníků majitele těchto dvou bytů, chápou to jako omezování svých práv. K nápravě ale nedošlo, neboť majitelé jsou přesvědčeni, že kouřící nájemník na balkoně je v právu, užívat ho tak, jak on chce.

V prohlášení vlastníka uvedeného domu je zapsáno: „… majitel jednotky svým jednáním nemůže omezovat práva jiných vlastníků.” Ve stanovách SVJ je výčet společných prostor, kde jsou uvedeny svislé konstrukce, což by mohl být i balkón. Ráda bych znala vaše stanovisko, jak postupovat v této nepříjemné záležitosti. Děkuji, Olga Závodníková.

Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

K posouzení toho, zda  se v popisovaném případě lze domáhat zákazu kouření s odkazem na stanovy SVJ, je nutné si nejprve odpovědět  dvě otázky: 1) zda jsou balkony společnými částmi domu a současně 2) zda je ve stanovách zakotven výslovný zákaz kouření na balkonech jako společných částech.

Společnými částmi domu jsou balkony tehdy, pokud nejsou v prohlášení vlastníka vymezeny jako součásti jednotek.  V takovém případě jsou totiž za společné části  buď vymezeny v prohlášení vlastníka nebo (pokud prohlášení vlastníka v tomto mlčí) tak jsou za společné části určeny v § 5 odst. 1 písm. f) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. ve spojení s § 1160 odst. 2 občanského zákoníku. Jinými slovy, pokud v prohlášené vlastníka je stanoveno, že balkony jsou součástí jednotek, nejsou společnými částmi; pokud tam toto stanoveno není, jsou společnými částmi.

V případě, že jsou společnými částmi, lze do stanov dle mého názoru zanést zákaz kouření na balkonech jako společných částech. Mám za to, že tento zákaz by ale musel být formulován takto exaktně. Pokud je ve stanovách pouhá formulace „že majitel jednotky nesmí svým jednáním omezovat práva jiných vlastníků“, pak se podle ní dle mého názoru nelze bez dalšího domáhat generálního zákazu kouření na balkonech. Muselo by být totiž současně prokázáno, že kouřením na balkonu vlastník jednotky omezuje práva jiných vlastníků.

Upozorňuji ovšem současně, že existují i opačné názory na tuto problematiku, tedy že ve stanovách společenství nelze  zakázat kouření na balkonech bytů, neboť by tím bylo zasahováno do práva vlastníka na svobodné a výlučné užívání bytu. Konečnou odpověď na tuto otázku dá až případná soudní judikatura.

Druhou možností, jak se vůči konkrétním kuřákům na balkonech domáhat toho, aby kouřem neobtěžovali své sousedy, je aplikovat ustanovení § 1013 občanského zákoníku, dle kterého se vlastník bytu musí zdržet všeho, co působí, že kouř (tedy v našem případě  cigaretový kouř) vniká do bytu jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání bytu. Ochrany proti obtěžování se ovšem lze dovolat jen tehdy, jde-li o vnikání kouře nad míru přiměřenou místním poměrům.

Ochraně proti obtěžování kouřem nad míru přiměřenou se pak sousedé mohou domáhat tzv. negatorní žalobou, podanou k příslušnému soudu, kterou se budou po vlastníkovi bytu (resp. nájemci, je-li obtěžovatelem nájemce), domáhat toho, aby se zdržel obtěžování sousedů kouřem nad přiměřenou míru. V případném soudním sporu bude při stanovení toho, zda jde o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům, vždy hrát významnou roli uvážení soudu a důraz bude kladen na řádné odůvodnění tohoto uvážení v rozsudku. K řízení je příslušný okresní soud, v jehož obvodu se nachází předmětný byt.

Přečtěte si více otázek a odpovědí z Právní poradny.