Můžeme řešit opravu při havárii bez souhlasu shromáždění?

V našem domě došlo k úniku z odpadního potrubí, které vede ve sklepě domu. Situaci musíme řešit co nejdříve, aby nedošlo k havárii. A s tím souvisí můj dotaz. Dotaz: Zdeněk Žalud

Oslovená firma je ochotna udělat rekonstrukci odpadů v co nejkratším termínu. Ovšem cena za zakázku je vyšší než mohu já jako předseda odsouhlasit bez schválení shromážděním vlastníků.
Mohu nechat odsouhlasit tuto cenu mimo svolání shromáždění, tedy oslovením vlastníků písemnou formou s jejich vyjádřením, nebo je nutné jen pro tento účel svolat shromáždění vlastníků?
Ve stanovách máme zakotveno, že výbor/předseda může rozhodovat bez schválení shromážděním vlastníků do částky 30 000 Kč. Stačí projednat a nechat schválit navýšení částky na shromáždění vlastníků a vyřešit to dodatkem ke stanovám? Nebo musíme s touto změnou přijmout nové stanovy?

MGR. JAN BAUER, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIR

Dle zákona (§ 1210 odst. 1 občanského zákoníku) lze rozhodovat mimo zasedání shromáždění tehdy, pokud svolané shromáždění nebylo způsobilé se usnášet. V takovém případě může osoba, která je oprávněná svolat zasedání shromáždění, navrhnout, aby vlastníci o týchž záležitostech (tedy pouze o záležitostech, které byly na původním programu zasedání shromáždění, které se nekonalo pro neusnášení schopnost) rozhodli mimo zasedání shromáždění.

Rozhodnutí mimo shromáždění

V jiných případech lze mimo zasedání shromáždění rozhodnout pouze tehdy, pokud to připouští stanovy. Pokud je tedy ve stanovách daného společenství vlastníků je připuštěno, aby rozhodnutí o opravě společné části bylo přijato mimo zasedání shromáždění, lze o tomto rozhodnout formou per rollam. V opačném případě nikoliv.
Samotné rozhodnutí shromáždění (případně rozhodnutí vlastníků mimo zasedání shromáždění), o opravě odpadního potrubí zajisté není rozhodnutím o změně stanov. Vlastníci jím pouze dávají statutárnímu orgánu svolení k zajištění provedení této opravy, tedy v daném případě svolení k provedení opravy za částku přesahující 30 tis. Kč. Samotné znění stanov se tímto rozhodnutím nijak nemění, nadále má statutární orgán v působnosti rozhodovat o opravě společných částí do částky 30 tis Kč.

Havárie vs. oprava způsobená havárií

V případě, že vlastníci považují tuto hranici za nevyhovující, mohou ji navýšit rozhodnutím o změně stanov. Toto rozhodnutí opět může být přijato i mimo zasedání shromáždění, pokud to připouští stanovy. Samozřejmě, že tato změna stanov nemá vliv na ostatní ustanovení stanov a není proto nutné přijímat nové stanovy.

V dotazované věci je ovšem určitě ke zvážení, zda se nejedná o opravu společných částí způsobenou havárií ve smyslu § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (z dotazu toto není zcela zřejmé). Pokud ano, bylo by v působnosti statutárního orgánu rozhodnout o opravě odpadního potrubí, aniž by o této havarijní opravě muselo rozhodovat shromáždění. Statutární orgán by proto byl oprávněn dojednat s odbornou firmou opravu, aniž by k tomu musel mít souhlas shromáždění.

Více právních rad, návodů a užitečných informací pro SVJ si přečtete v tištěném magazínu Výbor. Předplaťte si ho už nyní a my vám ho budeme pravidelně posílat přimo do vaší schránky.

Objednat předplatné