Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
Filter by Categories

Můžeme zabránit prodeji bytu s dluhem?

Může výbor společenství zabránit převodu (prodeji) jednotky, pokud je na této jednotce evidován dluh v platbách záloh na služby, aby se vyhnul pozdějšímu složitému vymáhání pohledávky po dlužníkovi? Pokud ano, jakým způsobem se to dá udělat a na koho se s čím obrátit? Děkuji, Rostislav Krejčí.

Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

V případě prodeje jednotky, jejíž vlastník nehradí platby na služby, je pro společenství zásadní, že osoba, která jednotku nabývá, přejímá dle § 1107 občanského zákoníku také závady váznoucí na věci – tedy bytové jednotce, které mohla a měla zjistit. Takovými závadami jsou i dluhy na příspěvcích na správu domu a platbách za služby.

Občanský zákoník přitom současně stanoví převodci povinnost, aby doložil nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, navíc převodce ručí osobě odpovědné za správu domu. Z této povinnost převodce vyplývá i povinnost osoby pověřené správou domu, aby takové potvrzení vystavila. Dle platné právní úpravy tedy dluh přechází na nabyvatele a převodce ručí za úhradu dluhu, ovšem pouze za podmínky, že takový dluh je uveden v potvrzení.
Pokud ovšem převodce takové potvrzení nabyvateli nepředloží a nabyvatel na předložení nebude trvat, dluhy na něj i tak přecházejí, neboť i když o jejich existenci objektivně nevěděl, stalo se tak pouze jeho liknavostí, která jde k jeho tíži, neboť o dluzích se měl a mohl dozvědět tím, že by trval na předložení potvrzení, případně si potvrzení sám vyžádal od osoby odpovědné za správu domu.

Tazatelce proto doporučuji, apelovat na statutární orgán společenství, aby monitoroval převody jednotek v domě a případné dluhy na službách vymáhal nejen po původních vlastnících – neplatičích, ale z titulu ručení také po nových vlastnících jednotek.

V souvislosti s výkladem výše považuji za užitečné také zmínit, že vydávání potvrzení na základě žádostí převodců je pro společenství spojeno s jistým administrativním zatížením, které zpravidla přinese společenství náklady, které by v zásadě měl nahradit převodce. Výši poplatků by měly určit stanovy, nebo rozhodnutí stanovami určeného orgánu společenství. Stanovy by dále měly určit i postup při realizaci požadavku na vydání potvrzení, mimo jiné například lhůtu, ve které bude správce povinen potvrzení vydat.

Pokud se pak týká dotazu, zda lze nějakým způsobem zabránit prodeji bytu, je zde možnost, aby společenství podalo návrh na vydání předběžného opatření, kterým by se domáhalo, aby příslušný soud zakázal dlužníkovi disponovat (tedy prodat) bytovou jednotku, a to z toho důvodu, že společenství má vůči dlužníkovi pohledávku, jejíž vymožení by v případě prodeje mohlo být ohroženo tím, že by prodejem jednotky přišel o majetek, ze kterého by společenství mohlo uspokojit svoji pohledávku.

Je potřeba doplnit, že s podáním návrhu na vydání předběžného opatření je spojena povinnost složit na účet soudu jistotu ve výši 10 000,- Kč k zajištění náhrady škody nebo jiné újmy, která by vznikla předběžným opatřením. O návrhu na vydání předběžného opatření musí soud rozhodnout ve lhůtě sedmi dnů od jeho podání. Usnesení o vydání předběžného opatření se doručuje příslušnému katastrálnímu pracovišti, čímž je zajištěno, že katastrální pracoviště neprovede vklad vlastnického práva dle smlouvy, kterou by dlužník bytovou jednotku převáděl na jinou osobu.

Další možností je, pokusit se využít ustanovení § 1184 občanského zákoníku, dle kterého může soud, a to na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky, nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu, způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Odborná literatura se ale nicméně aplikaci tohoto ustanovení pro případ neplnění takových finančních závazků staví spíše negativně. Tedy porušování finančních povinností nebude zřejmě postačovat k tomu, aby soud rozhodl o prodeji jednotky. V daném případě se navíc nejedná ani o porušování vykonatelné povinnosti uložené rozhodnutím soudu, ale (zatím) o neplacení záloh na služby. V daném případě tedy není dosud splněna ani základní podmínka pro aplikaci ustanovení § 1184 NOZ, tedy porušení povinnosti uložené vykonatelným rozhodnutím soudu. K případnému podání žaloby dle § 1184 NOZ je proto nezbytné, aby společenství nejprve získalo vykonatelné rozhodnutí, kterým bude dlužníkovi uložena povinnost zaplatit společenství dlužnou částku.

Přečtěte si více odpovědí z Právní poradny.