Je shromáždění vlastníků bez zhotoveného zápisu platné?

SVJ má ve stanovách uvedeno, že z každého shromáždění vlastníků má být pořízen zápis. Nyní došlo k situaci, že se žádný zápis ze shromáždění nepořizuje po dobu jednoho roku. Důvod zde nechci uvádět. Jsou zveřejňovány pouze zápisy z jednání výboru. Je možné tímto pokládat shromáždění vlastníků za neplatná, pokud neexistuje z jednání zápis? Dotaz: Jiřík

Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

Příslušná ustanovení občanského zákoníku obsahující právní úpravu společenství vlastníků jednotek (§ 1194 až § 1222) neupravují otázky pořízení zápisu ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek. V souladu s § 1221 občanského zákoníku se proto aplikuje úprava vztahující se ke spolkům.

Konkrétně pak je tato problematika upravena v § 254 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení je statutární orgán společenství (tedy výbor nebo předseda společenství) povinen zajistit vyhotovení zápisu ze zasedání shromáždění do 30 dnů od ukončení zasedání.

Co má obsahovat zápis ze zasedání shromáždění

Ze zasedání musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky shromáždění zvolilo, jaká usnesení byla přijata a kdy byl zápis vyhotoven.

Každý z vlastníků jednotek má právo do zápisu ze zasedání shromáždění nahlížet za podmínek určených stanovami. Právo nahlížet do zápisu ze zasedání shromáždění přitom nelze ve stanovách nezákonně omezit, či dokonce vyloučit. Není proto přípustné, aby byly nastaveny podmínky pro uplatnění daného práva tak, že by byla členům společenství možnost k nahlédnutí do zápisu za zasedání shromáždění fakticky upřena (např. pokud by bylo umožněno nahlížet do zápisu pouze jednou za měsíc v krátkém časovém intervalu, stanoveném navíc mimo běžnou denní dobu). Pokud stanovy neurčí jinak, lze toto právo vykonat v sídle společenství.

Co se stane, když zápis není

Samotná skutečnost, že v rozporu se zákonem nevyhotoví ze zasedání shromáždění zápis, pak není důvodem neplatnosti usnesení přijatých na zasedání shromáždění. Může ovšem mít vliv na počátek běhu lhůty pro podání žaloby proti usnesení shromáždění dle § 1209 občanského zákoníku, která u vlastníka, který nebyl přítomen na zasedání shromáždění, počne běžet až okamžikem, kdy se mohl seznámit se zápisem ze shromáždění.

Přečtěte si více otázek a odpovědí z Právní poradny.