Právní poradna: Úhrady oprav z dlouhodobé zálohy

Prosím o radu ohledně úhrad oprav a výměn na společných částech domu, které jsou hrazené z dlouhodobé zálohy (DZ). Náš ekonomický a účetní SW toto rozpočítává dle podílu jednotky na společných částech budovy. Je to samozřejmé u oprav střechy, vestibulu, chodeb, ale u výměn nebo repasí vodoměrů, stoupacího potrubí kanalizace, vody a plynu se mi to už moc nezdá. Proč má byt 3+1 platit za stejný vodoměr nebo stejnou délku stoupacího potrubí kanalizace přibližně 2x víc než byt 1+1?

Uvádím úmyslně stoupací vedení, jelikož ležaté rozvody je správné hradit dle plochy bytu. Studoval jsem NOZ a Předpis č. 366/2013 Sb., ale nikde jsem se nedozvěděl, že naše řešení je jediné správné. Navrhoval jsem předsedovi BD, zda není možné tvořit dvě DZ, např. 40 % tvorby rovnou částkou na byt a 60 % dle plochy bytu. Potom při úhradě faktury by výbor SVJ určil správci domu (tj. BD), z které DZ se má faktura uhradit. Pravdou je, že menší byty by na to doplácely, ale bylo by to spravedlivé pro všechny byty. Je tato možnost právně schůdná?

Pro úplnost musím dodat, že z prohlášení vlastníka vyplývá, že bytové vodoměry nepatří do společných částí budovy, ale přesto se hradí způsobem, který jsem výše popsal. Dotaz: Ing. Tomáš Ullrich., předseda, Praha

Odpovídá Mgr. Bohdana Hejduková, advokátka spolupracující s portálem www.pravnigramotnost.cz

K zaslanému dotazu bych uvedla následující: Prioritně je nutno vyjít z ustanovení § 1180 občanského zákoníku, ze kterého vyplývá, že nebylo-li určeno jinak, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.

Jak je tedy ze zákonné úpravy patrno, platí, že se na nákladech na opravy, údržbu, rekonstrukci, modernizaci společných částí domů podílejí vlastníci jednotek podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pokud se ovšem vlastníci nedohodnou na jiném způsobu účasti na nákladech. Pokud v daném SVJ neexistuje jiný shromážděním schválený způsob účasti na nákladech, tedy jiný způsob rozúčtování, budou náklady na stoupací potrubí, vodu, plyn skutečně rozúčtovány podle základního zákonného kriteria, a to je podle výše podílu na společných částech.

Záleží na společenství, jaká si určí pravidla hospodaření ve Stanovách či ve Směrnicích. Myslím, že by bylo zcela průchodné zakotvit principy, o kterých bylo již v minulosti uvažováno, avšak nikdy se v právní úpravě o bytovém spoluvlastnictví neobjevily. Třeba to, že příspěvky na správu domu a pozemku, které se týkají nákladů na údržbu, opravy a výměny rozvodů vody a plynu a odvodů odpadních vod v domě, pořízení, výměnu a ověřování bytových měřidel vody, přístrojů regulujících dodávku tepla konečnému spotřebiteli a indikátorů nebo měřičů tepla, pořízení a opravy společné televizní antény a ostatních systémů k příjmu a rozvodu televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě, se mezi jednotlivé vlastníky jednotek rozpočítají podle počtu kusů, nebo počtu vyústění uvedených technických zařízení do jednotky či vybavení jednotky, nedojde-li mezi všemi vlastníky jednotek k jiné dohodě.

Podle mého názoru je i možný navrhovaný postup – druhá dlouhodobá záloha, která se stanovuje pro každou jednotku shodně, přičemž by ale muselo být přesně stanoveno, jaké náklady budou z které dlouhodobé zálohy hrazeny. Nemůže být ponecháno na vůli výboru, aby určoval sám, který náklad bude u jaké DZ hrazen. Veškerý odklon od klasického hospodaření ale musí schválit vlastníci na svém shromáždění.

Přečtěte si více odpovědí z Právní poradny.