Hlasování plnou mocí a zmocnění společného zástupce

Za jakých podmínek je možné na shromáždění zastupovat vlastníka plnou mocí při jednání a hlasování? Co na to zákon a jak tomu přizpůsobit stanovy? Je hlasování plnou mocí plus nebo zneužitelný strašák? A proč si plnou moc musí opatřit i manželé spoluvlastníci?

Otázek kolem použití (či zneužití) plných mocí na shromáždění jste nám poslali tolik, že jsme je dali dohromady a poptali odpovědi u advokátů. Největší vír v nich udělalo schvalování nových stanov, resp. bod, zda schválit hlasování právě plnými mocemi, a jeho ukotvení v nových stanovách.

Možná jste už i vy pocítili, že zastoupení plnou mocí by mohlo být nápomocné, zvlášť potřebujete-li nutnou 75% účast na shromáždění. V domech, kde žije množství starších či nemohoucích vlastníků, se jinak těžko sejdete v usnášeníschopném počtu.

Neztěžujte použití plné moci

Účast na shromáždění společenství vlastníků jednotek je součástí výkonu vlastnického práva, tedy práva spravovat vlastní majetkové záležitosti. Každý vlastník hlasuje výší hlasu odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, není-li ve stanovách uvedeno jinak. Toto je jeho hlasovací síla na shromáždění SVJ.

Aby bylo shromáždění usnášeníschopné, předpokládá se účast vlastníků v určitém počtu, který je dán zákonem, případně upraven stanovami (pouze směrem nahoru).

Vzhledem k tomu, že NOZ dovoluje pověřit plnou mocí, zastupováním a také hlasováním, jakoukoliv fyzickou osobu, tedy ne pouze člena daného SVJ, je šikovnou praxí, poskytnou společně s pozvánkou na shromáždění také formulář plné moci pro případ, že se vlastník nedostaví na shromáždění osobně. Aby jeho hlasy mohly být započteny jako přítomné, a tedy pomocí nich hlasovat, udělí jiné osobě za tímto účelem plnou moc. Ta by měla obsahovat základní náležitosti, tj. kdo zmocňuje koho, v našem případě k účasti, hlasování a ke všem jednáním na dané schůzi konané určitého data a zda plnou moc omezuje činnostmi či časově. Z plné moci musí být zřejmé, na jakou dobu či na které schůze je udělena.

Zastoupení tedy není v rozporu se zákonem, naopak je praktickým nástrojem zajištění dostatečné účasti členů SVJ, resp. jejich hlasů, na shromáždění. S ohledem na to je vhodné neztěžovat vlastníkům vystavení plné moci a nekotvit do stanov např. nutnost ověřeného podpisu.

Často jste se ptali, zda je možné omezit množství plných mocí na jednu zastupující fyzickou osobu. Vaše obavy plynou z možného kupčení s hlasy, přemlouvání či přesvědčování zejména starších vlastníků k udělení plné moci jinému vlastníkovi, a tím umožnění jeho hlasování více hlasy podle jeho rozhodnutí. „Omezení pro udělení určitého počtu plných mocí jednomu zástupci nikde zakotvené není,“ říká advokát Mgr. Michal Klusák. „Mám dokonce za to, že by to bylo v rozporu se zákonem.“

Manželé a spoluvlastníci

Nový občanský zákoník a jeho § 1185 NOZ upravil mj. I pohled na zastupování vlastníků jednotek ve společném jmění manželů. Spoluvlastníci jednotky musí mít stanoveného zástupce pro výkon práv vůči SVJ. Za spoluvlastníky jsou v tomto případě považování i manželé, kteří mají jednotku v společném jmění manželů. Zástupcem při hlasování může být buď jeden z nich, nebo si mohou zvolit i naprosto cizí osobu. Manželé, resp. jeden z manželů, by tedy při účasti na shromáždění měl doložit plnou mocí, že může zastupovat danou jednotku. Je to změna oproti dřívější situaci, kdy k zastupování stačil podpis prezenční listiny jednoho z manželů. Nyní jsou manželé bráni stejně jako jakýkoliv jiní podíloví spoluvlastníci jednotky.

Částečně se dá dopad tohoto ustanovení zmírnit tím, že zmocnění společného zástupce platí bez časového omezení, resp. až do okamžiku zmocnění jiného společného zástupce. Bude jej tak možné použít pro všechny schůze.

Nepleťme ale zmocnění společného zástupce s plnou mocí. Spoluvlastníci udělují společnému zástupci zmocnění, aby je zastupoval při všech jednáních v souvislosti se správou jednotky. Jedná se v podstatě o správce, jehož činnost má širší vymezení, než jen účast na zasedání shromáždění. Nejedná se tedy primárně o speciální plnou moc k účasti na zasedání shromáždění, byť samozřejmě je přípustné, aby správci udělili plnou moc ad hoc na účast a hlasování na zasedání shromáždění.

Na zasedání shromáždění může tedy práva manželů vykonávat pouze ten, kterého si zmocnili jako zástupce. Druhý z manželů může být také přítomen, je-li to shromážděním tolerováno, ale nemá právo vystupovat a hlasovat.

Jedná-li se o účast a hlasování na shromáždění u jednotky, která má více spoluvlastníků, měl by za tyto být přítomen pouze jeden společný zástupce, kterého si ustanoví. Stejným způsobem může zplnomocnit např. matka dceru, pokud obě vlastní podíl na jedné jednotce.

Plné moci jsou tedy výhodou v usnášeníschopnosti shromáždění. Doporučujeme tedy nastudovat příslušná ustanovení vašich stanov, zda některou z možností nevylučují či neupravují, a vlastníkům k pozvánce přiložit formulář se všemi náležitostmi, který pro pověření jiné osoby mohou snadno použít.

Samotná forma písemné plné moci musí obsahovat:

Osobu zmocnitele, včetně jeho jména, rodného čísla a bydliště
Osobu zmocněnce, včetně jeho jména, rodného čísla a bydliště
Pokud se jedná o právnickou osobu, tak její název, sídlo, IČ, a jméno osoby oprávněné jednat za společnost
Přesnou formulaci v čem je zmocněnec oprávněn zmocnitele zastupovat
Datum udělení plné moci
Podpis zmocnitele