„Na sledování změn od ČÚZK se výbory spolehnout nemohou“, říká ředitel Lubomír Klučka

Výbory SVJ už vědí, že sledovat změny na jednotkách je důležitou součástí jejich práce, aby naplnily zákonnou povinnost řádného hospodáře a vyhnuly se tak osobní majetkové odpovědnosti, která vede až k nucenému prodeji jejich bytové jednotky v domě. Odpovědnost výborům nadělil NOZ s účinností od 1.1.20104. Výbory jsou nově statutárními orgány společenství, a to doslova se vší parádou.

Do redakce nám především v posledních měsících přicházelo na desítky dotazů, resp. upozornění, že státní služba od Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nefunguje pro výbory jak má a postrádá některé z typů změn, které se na jednotkách v bytových domech odehrávají. O této službě víme, že je určená pro vlastníky nemovitostí, nikoliv pro výbory a společenství. Proto nás obecně překvapilo, proč by službu pro vlastníka mělo využívat společenství, respektive předseda coby fyzická osoba, a že by tedy očekával využitelnost této služby pro potřeby výborů a společenství.

Proto jsme požádali jednoho z vlastníků v domě o 109 jednotkách o zřízení této služby ČÚZK, abychom mohli její parametry a celkovou funkčnost pro výbory řádně otestovat. V momentu, kdy se upozornění, která jsme do redakce dostávali, potvrdila, a ověřili jsme si, že nám nechodí všechny podstatné změny na všech jednotkách, vypravili jsme se za ředitelem Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha Ing. Lubomírem Klučkou, aby nám objasnil, jak a pro koho služba funguje a jak se na ni dá ve smyslu výboru společenství vlastně spolehnout.

Viníkem je rozdíl mezi vlastníkem a výborem

„Pro SVJ je služba nedokonalá,“ upozornil nás hned v úvodu setkání ředitel Klučka. „ Naše sledovací služba je postavená pro vlastníky a SVJ ani výbor není vlastníkem,“ vysvětluje pan ředitel. Pokud si službu jako vlastník zřídí člen výboru na svou jednotku, jako vedlejší účinek mu budou chodit i některé vybrané informace o změnách na jednotkách sousedů. Nedostane ale 100 % všech změn, které na jednotkách probíhají, pouze některé vybrané změny, protože jako vlastník ani všechny informace vědět nepotřebuje. Tyto redukované, vybrané změny se navíc ještě liší podle toho, dle jakého právního předpisu jednotka vznikla, zda-li dle NOZ nebo Zákona o vlastnictví bytů.

Pro oba právní režimy tak či tak platí, že změny o jiné jednotce než vlastníkově, nejsou kompletní. Významná a potřebná část informací pro výbory službou od ČÚZK jednoduše nepřijde. Vzhledem k tomu, že služba pro toto není koncipovaná, není tak na místě si stěžovat nebo na službu přenášet odpovědnost v případě škody, která by tímto SVJ vznikla.

Nastavit službu tak, aby vyhovovala zákonu, vlastníkovi a zároveň také potřebám, které ze zákona pro výbory SVJ vyplývají, nebylo nikdy její ambicí ani cílem. Jejím primárním uživatelem je vlastník. Problém je v tom, že předseda či výbor SVJ potřebují znát všechny změny na všech jednotkách v domě. Jen tak mohou řádně reagovat na všechny fáze insolvence, získají kompletní informace o všech typech exekucí, o stěhování vlastníků a s tím souvisejících změnách poštovních adres, snadno a řádně svolat shromáždění a mnoho dalšího.

---

Pozor – exekuce se zapisují několika různými způsoby!

Aby to nebylo pro výbory jednoduché, úkony spojené s exekucí vlastníka konkrétní bytové jednotky mají hned několik fází, které se navíc nezapisují jedním typem zápisu. Překvapením pro výbory bude, že se zapisují naprosto nezávisle na jednotku hned několika různými způsoby a iniciují je úplně jiné státní nebo právní subjekty.  Jsou zde běžní věřitelé, banky, exekutorské úřady ve výkonu přenesené soudní moci, pochopitelně exekuce státních úřadů – nejčastěji sociálního úřadu a VZP, a v neposlední řadě velmi neoblíbené exekuce finančního úřadu. Je tedy fatální mýlkou se domnívat, že jedna forma zápisu exekuce automaticky znamená všechny typy exekucí.

---

Těžší, za to delší cesta

„Aby naše služba fungovala spolehlivě i pro SVJ, byla by potřeba legislativní změna. Možností by byla změna vyhlášky o poskytování údajů, kde by se řeklo, že pro SVJ je zřízena služba, která sleduje změny v celém domě. Ale to ve vyhlášce není,“ zdůrazňuje ředitel Klučka. Nás však napadlo ještě jedno řešení, které by za stávající právní situace mohlo vést k tomu, že člen výboru bude dostávat opravdu všechny podstatné změny pro správu a výkon řádného hospodáře.

Ve srovnání s jednoduchostí služby KatastrSVJ.cz je naše řešení trochu krkolomné, nicméně bylo by přinejmenším stejně přesné a účinné. Každý vlastník jednotky v domě by se vypravil na Katastrální úřad, zřídil si službu od ČÚZK a sám si ji zaplatil. Poplatek za jedno zřízení je 200 Kč. Pro dům o 100 jednotkách je tedy hodnota takového sledování 20 000 Kč.

Při zřízení by si musel každý jednotlivě nastavit jako zasílací adresu email společenství, kde by se změny na všech jednotkách potkávaly, výbor je vyhodnocoval a následně reagoval. Pokud by tuto proceduru podniklo opravdu 100 % vlastníků v domě, pak by bylo zaručeno, že všechny změny týkající se všech vlastníků budou výboru řádně doručeny.

Podstatnou nevýhodou tohoto řešení je absolutní shoda a především naprostá jednota všech vlastníků v domě. Jeden jediný vlastník, který by svou část nesplnil, by celý systém naprosto pohřbil, jelikož změny právě na jeho jednotce by mohly být pro výkon výboru a jejich řádnou správu dle § 159 NOZ rozhodující. Právě tyto chybějící informace by mohly mít fatální důsledky na osobní majetek členů výborů, související s odpovědností za způsobené škody.

Druhou nevýhodou tohoto řešení je důvěra všech vlastníků v orgán výboru. Pokud bychom tuto metodologii realizovali, je zřejmé, že někteří vlastníci budou mít zapsány v katastru i jiné nemovitosti – byt v jiném společenství, dům či pozemky. Služba ČÚZK pak vlastníkovi pochopitelně posílá informace o všech jeho zapsaných nemovitostech. Ty by teď dostával výbor a vlastník by se musel spolehnout, že mu změny i na těchto nemovitostech ihned oznámí. Ve službě ČÚZK totiž nejde nastavit více adres pro doručování, pouze jedna.

Vlastník bude spokojený, odpovědný výbor nikoliv

Je tedy zřejmé, že Služba sledování změn od ČÚZK nezašle vlastníkovi všechny změny probíhající na jednotkách sousedů. Proto, zřídí-li si tuto službu soukromě předseda nebo člen výboru s tím, že informace o dalších jednotkách bude využívat pro výkon své funkce, měl by vědět, že není informován zcela o všech změnách v domě. Zřizuje si ji totiž pouze jako vlastník, soukromá osoba, nikoliv jako společenství vlastníků nebo statutární orgán. A jako soukromá osoba ucelený a kompletní přehled o celém domě jednoduše nepotřebuje.

„Služba je koncipována pro konkrétní vlastníky, hromadně se na ni spolehnout nedá,“ uzavřel naše povídání ředitel Klučka a my mu musíme dát za pravdu. Udělá-li úřad úpravu služby tak, že udrží informování vlastníků pouze k jejich nemovitostem, bez ohledu na vybrané změny na společném bytovém spoluvlastnictví, uleví jim z množství zbytečných informací. Výbory navíc nebude mást, že by službu mohly využít ke sledování pohybu na jednotkách v celém domě, protože takto kompletní informace služba neposkytuje.

 

Jak tedy sledovat změny v SVJ?

Rozhodli jsme se tedy oslovit i druhou stranu a proklepnout, jak na zjištěnou skutečnost o nekompletních informacích o změnách reaguje největší poskytovatel služeb pro výbory a společenství, služba KatastrSVJ.cz, a zda skutečně poskytují to, co výbory potřebují. Požádali jsme o vyjádření  Jana Bauera, právního analytika KatastrSVJ.cz, aby nám popsal, jak rozdílnou službu oproti ČÚZK pro výbory SVJ nabízejí.

„Pro nás skutečnost, kterou jste právě objevili, není žádnou novinkou. Ví to i všech 830 výborů, kteří naši službu aktivně využívají. Jelikož jsme o tomto problému věděli od počátku, přinesli jsme ve spolupráci s naší mateřskou advokátní kanceláří (pozn. red. KatastrSVJ.cz patří pod křídla Klusák Advokátní kancelář – Law Firm, specialistů na právo bytového spoluvlastnictví, SVJ a bytová družstva) službu, kterou jsme nazvali KatastrSVJ.cz. Tato služba je naopak přímo určena a nastavena pro potřeby výborů. Máme jiné zadání a cíl než ČÚZK, nás zajímá naopak výbor a jeho členové. Obě služby jsou určeny pro naprosto odlišné cílové skupiny. Zatímco my se orientujeme do podoby nástroje pro  výbory, a jejich potřeby jsou nám detailně známy, služba ČÚZK je zákonem, resp. vyhláškou zřízena pro potřebu jednotlivého vlastníka. Rozdíl je v šíři zasílaných informací týkajících se všech vlastníků v domě.“

KatastrSVJ.cz kontroluje týden co týden změny na listech vlastnictví jednotlivých jednotek. Je to jediné místo,  kde se dle § 23 odst 3, katastrální vyhlášky č. 357/2013 musí ze zákona shromažďovat všechny změny. Aby to fungovalo spolehlivě, je nutné pravidelně kontrolovat listy vlastnictví všech jednotek. Jakmile byste jednu jednotku vynechali, je kontrola nekompletní, a rizika pro výbor rostou exponenciální řadou. Z každé kontroly se uloží výpis z katastru pod účet společenství, konkrétně na kartu dané jednotky. Je-li nalezena změna, poznámka, záznam, zaplombování nebo zavkladování, zasílají se tyto zjištěné skutečnosti vždy kumulovaně za celý předešlý týden členům výborů. Změny je možné posílat až na 6 emailových adres.

„Vůbec nás nepřekvapuje, že se výbory zlobí, když zjistí, že jim přes ČÚZK nechodí všechny změny. Jsme v jednání s výbory, které takto udělaly chybu, propásly lhůty a způsobily škodu. Vtipné je, že oslovily naši mateřskou advokátní kancelář, ať je ve sporu s ČÚZK zastupuje a vede úřad k odpovědnosti za špatně fungující službu. Chvíli trvalo, než jsme jim vysvětlili, že není co reklamovat a koho vést k odpovědnosti. Snad jedině je, členy výboru samotné. ČÚZK nikdy výborům neslíbilo, že služba pro vlastníky bude bezvadně fungovat i pro výbory a bude co se změn týká kompletní.“

„Je to jako, když si vezmete pilulku Ibuprofenu a  budete čekat účinek Viagry. A když se nedostaví,budete rozhořčení, že pilulka nefunguje správně. Ale jako zde platí, že pilulka není pilulka, a zřejmě by nikoho nenapadlo brát si Ibuprofen na problémy s erekcí, tak i  v případě kontroly změn v katastru platí, že služba není služba. Ibuprofen funguje na bolest hlavy a Viagra na erekci. ČÚZK plní zákonnou povinnost pro vlastníka, KatastrSVJ.cz slouží potřebám výborů,“ dodává Jan Bauer. Kdo v tom nevidí rozdíl, pak nemůže svou nekompetentnost přenášet na stát a chtít náhradu škody po ČÚZK.

Jak všem škodám předejít? Základem je kompletní přehled o všech vlastnících.

Kontrolovat pravidelně katastr nemovitostí, kde se potkávají všechny nárokové zápisy, které se týkají vlastníků. Sledovat pečlivě jednotku po jednotce, nejlépe týden co týden, a to buď ručně v aplikaci nahlížení nebo automaticky u služby KatastrSVJ.cz, která vám tuto práci ušetří, a eliminuje zapomenutí, přehlédnutí a další typické lidské vlastnosti.

Jako výhodu tohoto řešení je třeba zmínit rovněž B.A.Z – Bezplatné Advokátní Zastoupení pro případ, že odpovědný člen výboru bude čelit řízení na úhradu škody za nepřihlášenou pohledávku v exekučním nebo insolvenčním řízení. Jednoduše, když služba zahlásí a člen výboru i tak zapomene.

---

Nejčastější škody s odpovědností výboru

Při této příležitosti jsme se rovněž zeptali, jak vypadá nejčastější škoda, za kterou je výbor plně odpovědný. Odpověď byla překvapením. Dle Jana Bauera jsou to škody z exekucí a insolvencí, které dosahují desítky až stovky tisíc korun. Naprosto nejčastější škodou je pak škoda do pěti tisíc korun, která je prakticky na denním pořádku.

Každý den je v ČR několik desítek společenství, zastoupených výborem, které neprovede přihlášení své pohledávky k insolvenčnímu řízení včas. V bytech definovaných jako bytové spoluvlastnictví dnes žije cca 2,5 milionů rodin. V ČR aktuálně čelí některému z mnoha fází exekuce cca 1 000 000 občanů, kteří pochopitelně někde bydlí. Zhruba 70 % z těchto postižených hříšníků bydlí v domech s bytovým spoluvlastnictvím, tedy v SVJ. Celkově je to přes 700 000 osob. U insolvenčních řízení je to sice méně – cca 70 000 občanů požádá ročně o insolvenční ochranu formou oddlužení, ale o to složitější je situace pro výbory. Denně je v ČR vydáno na 300 insolvenčních rozhodnutí fyzických osob.

 

Máte problém zvolit předsedu výboru? Nejste sami. Přichází trend externích předsedů?!