VLASTNÍCI ŘÍKAJÍ: „Zaplaťte nám škodu, pane předsedo…“

Povinností výborů je konat správu s péčí řádného hospodáře. Mohou si však zvolit způsob, jak toho docílit. I proto hledají moderní služby, které jim uleví. Mezi předsedy společenství narostla obliba služby pravidelná kontrola jednotek od KatastrSVJ. Té využívá přes 500 výborů a o spokojenosti hovoří i reference mnohý předsedů na stránkách poskytovatele.

Za službou stojí Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm pod vedením zkušeného advokáta Mgr. Klusáka, specialisty na NOZ, exekuční řád a katastrální zákon. S ním jsme se radili o povinnostech, možnostech a odpovědnosti členů výboru.

Poraďte nám, jak je to s odpovědností v novém NOZ, ručí člen výboru celým svým majetkem?

Jednoduchá odpověď je ano. Důvody najdete ve změně statusu osoby zapsané jako člen statutárního orgánu společenství. Zatímco dle předchozí úpravy se na člena výboru nepohlíželo jako na člena statutárního orgánu, dnes je situace odlišná. Postavení členů výboru SVJ nově upravuje občanský zákoník, dle kterého je pozice člena výboru definována jako pozice statutárního orgánu. S tím souvisí osobní a majetková odpovědnost.

Jakých chyb se členi výborů nejčastěji dopouštějí?

Musím konstatovat, že většina výborů odvádí svou práci dobře, a to i přesto, že mnohdy za svou činnost nepobírají žádné nebo velmi malé finanční ohodnocení. I přes úmysl dělat činnost dobře se ale nevyvarují pochybení, které pramení spíše z neznalostí právního základu při výkonu jejich funkce než z úmyslu přímo poškodit SVJ nebo vlastníky. Mnohdy výbory ani neví, že za každý úkon jsou odpovědní, a to až 3 roky (10 let) zpětně. Není na místě, ptát se tedy, jak na svou činnost pohlíží aktuální výbor, ale jak bude na činnost nahlížet kdokoliv z vlastníků. Dokonce i z těch, kteří v době chybného jednání členů výborů nemusí být členy SVJ a teprve se v budoucnu přistěhují.

Které situace při správě SVJ nejvíce podceňují?

Těch situací je celá řada. Obvykle se nejedná o přímou ignoraci postupu, který nařizuje zákon, ale o typické opomenutí, ať už je dáno neznalostí nebo pocitem, že na to nikdo stejně nepřijde, nebo že bylo výborem vlastně konáno vše, co šlo. Prakticky v každém SVJ se dříve nebo později řeší exekuce nebo insolvence a to, jak postupovat. Jsou zde velké, extrémní rezervy, a de facto otevřená cesta k budoucí žalobě na členy výboru. Výbory mnohdy o nařízených exekucích na jednotkách nebo insolvencích dlužníků ani nevědí. Obvykle se informaci dozví se zpožděním od správce nebo od členů SVJ a postupují chybně. Bohužel, a to i přesto, že dnes jsou nástroje jak se z katastru nemovitostí o exekucích a insolvencích dozvědět včas. Tady se jedná opravdu o časovanou bombu.

Vědí už spoluvlastníci o tom, že mohou své výbory žalovat?

Jak je situace nová pro výbory, je nová i pro členy SVJ. Média ale změnu statusu výboru nenechávají bez povšimnutí a poměrně hbitě přinášejí informace, co vše se změnilo, jaká jsou nová práva nebo jaký nový bič vlastník jednotky na výbor nabyl.

A využívají ho?

Ano. Jen od léta byla naše advokátní kancelář pověřena k přípravě 12 žalob na výbory, a to po celé ČR. A další přibývají. Jakmile je překonán úvodní ostych, že je vlastně nutné žalovat souseda, bývalého předsedu, nestojí spoluvlastníkům nic v cestě. V důsledku je to pochopitelné. Každá škoda, která vzniká nedbalostí nebo neznalostí, stojí vlastníky peníze, které by mohly být použity jinak, lépe, nebo by mohly být v důsledku o škodu sníženy poplatky všech v domě. Výbory jsou zvoleny právě proto, aby správu dělaly s řádnou péčí a s potřebnou znalostí.

Výbory využívající KatastrSVJ.cz mají v takovém případě možnost bezplatného advokátního zastoupení (BAZ). Jaké máte ohlasy?

Ohlasy máme jen pozitivní. Předsedové službu, která hradí právníky v případě nesnází, vnímají jako jistý druh pojistky. My zde nemáme žádné výluky plnění ani výjimky napsané malým, nečitelným písmem, vše je na webových stránkách veřejně. BAZ je připravena, aby pomohla. Naši advokáti v takovém případě bezplatně zastupují jednoho vybraného člena výboru, který bude čelit řízení o náhradu škody dle § 159 občanského zákoníku, a to u všech soudů v ČR, vč. Ústavního soudu. Být nucen jít k soudu a nechat se hájit stojí deseti tisíce za advokáty. S aktivní službou BAZ úhradu právníků provede KatastrSVJ.cz.

Jakou roli hraje při přihlašování exekucí a insolvencí správcovská firma nebo BD?

Na jednu stranu žádnou, na druhou stranu roli „překvapení“. Často se setkáváme se situací, kdy se předseda až v žalobě dozvídá, že je žalován on a nikoliv správcovská firma . Argumentuje, že se jedná o činnost, která měla být řádně a bezvadně pokryta správcovskou firmou nebo BD, a nerozumí, že podpisem jakékoliv smlouvy se zákonné odpovědnosti nezbavuje. Na uvědomění v tomto bodě už bývá obvykle, vlastně vždy, pozdě.

Co tedy může výborům pomoci, aby se o exekucích a insolvencích dozvěděly včas?

Bezvadně funguje kontrolovat výpisy jednotek v bezplatné aplikaci Nahlížení. Každý týden je nutné „proklikat“ všechny jednotky v domě ručně, což může být ve velkém domě…

Celý rozhovor najdete v magazínu Výbor 1/2016. Stáhněte si ho zdarma zde.