Jaký je vztah SVJ a BD pod jednou střechou

Společenství vlastníků musí vzniknout, jakmile jsou v bytovém domě minimálně tři vlastníci alespoň pěti bytových jednotek. Koupí-li tedy ve vašem družstvu dvě osoby byt do soukromého vlastnictví, vzniká povinnost založit SVJ. Mění se i „pravidla hry“.

Bytová družstva se postupným odkupováním bytů do osobního vlastnictví dostávají do situace, kdy v domě pospolu bydlí členové družstva s nájemním právem a vlastníci jednotek. Jak se za takové situace starat o dům a kdo má jaké právo a jaké povinnosti?

Kdo se z družstva stává členem SVJ

Ať už se vlastníky jednotek stanou soukromé nebo právnické osoby, společně s družstvem tu tak máme zákonem vyžadované minimálně tři vlastníky pěti (a více) bytů, a povinnost založit SVJ. Jeho členy se stávají všichni vlastníci bytových jednotek, tedy fyzické či právnické osoby, družstvo, ale do stejné pozice se takto může dostat i obec.

SVJ ovšem nevznikne automaticky. Povinnost jeho založení upravuje NOZ 2014. Pro jeho vznik je třeba svolat ustavující schůzi, schválit stanovy sepsané formou notářského zápisu a zapsat SVJ do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Proč taková komplikace?

Odpověď je ryze praktická. Mnozí vlastníci si často vůbec nevšimli, že nějaké SVJ vzniklo. Nyní ale nad nimi visí strašák blokačního ustanovení, které říká, že budou-li v domě 4 vlastníci a žádné SVJ, bude na katastru nemovitostí zablokován převod dalšího vlastnického práva. Ten se uvolní v momentě, kdy příslušnému katastrálnímu pracovišti bude doložen vznik SVJ výpisem z rejstříku SVJ.

Při hlasování má potom každý vlastník tolik hlasů, kolik se rovná jeho podílu na společných částech domu, ne však množství bytových jednotek, které vlastní. Členy SVJ se ovšem nestávají členové družstva, byť doteď rozhodovali o dění ve „svém“ domě na členských shromážděních, ale družstvo jakožto vlastník jednotek. Na shromáždění SVJ své členy zastupuje statutární orgán družstva.

Zájmy družstevníků se tedy i nadále probírají na členských schůzích, a předseda či představenstvo, kteří družstvo na shromážděních SVJ zastupují, by měli tento názor respektovat a prosazovat. Družstvo má pak při hlasování silnější hlas, ale hlasuje pouze jednou, jedním společným hlasem.

Na stejném principu fungují i příspěvky do společného fondu oprav, záloh na správu domu a další povinné poplatky. Družstvo má závazek vůči SVJ, ovšem záleží na něm, jakou částku bude od družstevníků vybírat. Platí výši vypočítanou s ohledem na množství bytových jednotek a společných prostor ve vlastnictví.

Tři možnosti vzniku SVJ

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. K tomu nabývá práva a zavazuje se k povinnostem. SVJ vzniká:

• schválením stanov na schůzi shromáždění SVJ, nebo
• prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, které musí obsahovat i náležitosti stanov SVJ (má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků), nebo
• ujednáním ve smlouvě o výstavbě (vznikne-li výstavbou dům s alespoň pěti jednotkami).

Jak probíhá přenesení odpovědnosti z BD na SVJ

Představenstvu družstva zůstávají dokumenty týkající se vnitřního fungování družstva, členská evidence a zápisy ze shromáždění. Ponechává si i účetnictví, které si bude vést odděleně od SVJ.

Co ale předat nově vzniklému výboru SVJ musí, jsou doklady a dokumenty týkající se správy společných částí domu. V případě, že se SVJ rozhodne správu domu ponechat na družstvu, je družstvo v roli správcovské firmy, a vše by měla zastřešovat smlouva mezi oběma stranami. SVJ by mělo činnost družstva kontrolovat, protože nadále nese za správu právní odpovědnost.

Kdy družstvo zaniká

Postupný prodej bytových jednotek do osobního vlastnictví vede logicky k zániku družstva. V momentě, kdy má méně jak 3 členy, zaniká bez ohledu na svůj majetek. V rámci této likvidace se mezi jeho členy rozděluje zbytkový majetek. Členská schůze si pro to zvolí likvidátora, jehož povinností je na konci předložit účetní uzávěrku. Než je družstvo vymazáno z obchodního rejstříku, musí samozřejmě uhradit veškeré své závazky.

Chci převod BD na SVJ